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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、都市計画決定がされ、事業が進みつつあるJR埼京線「板橋」駅についてまとめました。
２０１９年２月に第一種市街地再開発事業が都市計画決定され、準備組合による板橋駅西口地区第一種市街地再開発事業が進められています。２０２１年現在は、板橋駅西口周辺をA区、B区に分け、住宅や商業施設等で構成される高層・低層の複合ビルが建設予定です。
ただ、板橋区役所へのヒアリンによると、再開発事業は事業の施工に向けて調査や検討までしか進んでおらず、今後内容に変更があるかもしれません。さらに、明確な工事着工日や竣工日も確定していないため、予定よりも時間がかかることは十分考えられます。
今回、実際に歩いて見た東京都板橋区に位置する板橋は、高い利便性と下町風情が調和している住み心地の良い街だと思います。
駅前は落ち着いた雰囲気が漂っており、暮らしに必要なものが一通り揃っているため、安心して暮らせる街として幅広い世帯の方から支持を受けています。
*駅前の様子
さらに、２０１９年１月に人気芸人である有吉弘行さんが、『正直』を合言葉に街中を散歩する番組『有吉くんの正直さんぽ』で板橋駅が取り上げられたことでも注目を集めています。
有吉さんは、どの番組を見ても嘘偽りのない言葉で意見を述べると定評のある芸人さんであるためです。有吉さんが板橋の街に対して感じた正直な意見や素直に楽しむ姿に「ありのままの板橋駅の魅力が伝わってきた」と多くの方の興味を引きました。
しかし、住み良さや人々の注目を集めている街というだけでは、不動産を購入するポイントとしては不十分だと思います。不動産を購入するうえで、『本当に板橋が将来性のある街なのか』や『災害に弱くないのか』などを知る必要があります。
そのため、この記事では、板橋の特徴や利便性、将来性について不動産を購入する観点から詳細に解説していきます。板橋での不動産購入を検討しているあなたは、最後まで読んでぜひ参考にしてみて下さい。
１．東京、板橋はどのような都市なのか？
*駅前の様子
板橋駅周辺は、現代でも幅広い世代に人気のある日本の偉人『新撰組』とゆかりのある街として、日本史に名を残している街です。新撰組局長である『近藤勇』が生涯を終えた土地と言われており、街の至るところに新撰組と関係のある施設が点在しています。
ちなみに、新撰組は香取慎吾さん主演のNHK大河ドラマ『新撰組！』や人気アニメ『銀魂』のモデルにもなっているため、歴史に興味が無いような若い世代からも、新撰組の聖地として大人気です。
もちろん、板橋駅の魅力はそれだけではありません。池袋駅へのアクセスがよく、高い利便性を保有しているわりに、物価や家賃が安く設定されていることも高い支持を得ている理由のひとつです。
板橋は東京の主要駅である新宿駅から電車で１０分圏内に位置しているにも関わらず、ホームズによると１人暮らし向け物件の家賃相場は９万円前後格安になっています。さらに、駅周辺には気軽に買い物できる商業施設が数多く点在しているため、住みやすいと感じる方は多いようです。
１－１．人情味に溢れている利便性の高い３つの商店街がある
*商店街の様子
板橋駅西口には、買い物や娯楽を楽しめる『グリーンロード』や『縁むすび通り（板橋駅前本通り商店街）』、『板橋宿（板橋宿不動通り商店街）』と呼ばれる３つの商店街があります。これらの商店街の中にはスーパーや病院、飲食店や居酒屋などがあります。その為、娯楽を楽しみながら生活に必要なものを一通り揃えることが可能です。
中でも、『板橋宿（板橋宿不動通り商店街）』は毎月第３日曜日に朝市を開催しており、お餅つきや産地直送の新鮮な野菜の販売などを行なっているため、人気の高いエリアとなっています。誰でも参加自由となっているイベントを数多く開催しており、フレンドリーに接してくれる方が多いため、すぐに街の住民として溶け込むことが可能です。
*滝野川桜通り
さらに、現在板橋駅西口では再開発事業によりタワーマンションの建設計画が進められているため、より活気に満ちた街になっていくが期待できます。
１－２．東京の主要駅へ１５分以内に行ける抜群の交通網
*改札の様子
板橋駅には東京都と埼玉県を繋ぐ『JR 埼京線』が通っているため、東京の主要駅である新宿駅や池袋駅まで１５分かからずに行くことが可能です。
また、板橋駅から徒歩１０分圏内には、都営三田線が通っている『新板橋駅』や東武東上線が通る『下板橋駅』もあるため、目的地別に多彩な電車を使い分けることができます。
*ホームの様子
このため、板橋駅に１つの電車しか通っていないことに不便さを感じる方は少ないです。他にも、更なる利便性を高めるため、『板橋駅西口駅前広場整備計画』と呼ばれる駅前広場の整備計画が検討されています。
『板橋駅西口駅前広場整備計画（中間まとめ）』によると、駅前からの路線バスやタクシーの乗り入れを楽に行えるように整備される予定のため、今後事業計画が認可されれば、電車以外の交通網の利便性も向上していくことは間違いありません。
１－３．実際、板橋の治安は良いのか？
*駅周辺にある公園の様子
実際に街を歩くと分かりますが、板橋駅周辺はいたるところで昭和の雰囲気が漂っているため、「治安が悪いのでは？」と不安視する方は少なくありません。弊社のお客様からも「家賃の関係で板橋駅周辺に引っ越したいのだが、犯罪が多そうで怖い」といった意見を寄せられたことがあります。
このため、実際の板橋駅周辺の治安は悪いのか、板橋駅を管轄としている『板橋警察署』が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを基に確認していきます。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、『過去５年間の刑法犯の推移』内の『刑法犯件数』と『粗暴犯件数』をグラフにまとめたものです。
*参考：板橋警察署
残念ながら、板橋は決して犯罪件数が少ない地域とは言えません。しかし、過去５年間の犯罪件数を見ると、年々大幅に減少していることが分かります。
特に、傷害や脅迫罪などの粗暴犯の件数が過去５年間で６９件も減っていることから、治安が改善されていることは間違いありません。
１－３－１．各行政機関が協力をして安全なまちづくりに励んでいる
板橋駅が位置する板橋区では、『板橋区生活安全協議会』と呼ばれる生活の安全に関する協議を行う機関を設立しています。
区長や区内警察署長、消防署長、防犯協会、防犯防災協会などから選出された、合計２７名の委員で構成されており、板橋区民が安全な生活を送れるように日々尽力している機関です。
ちなみに、板橋区生活安全協議会では定期的に区内で発生した犯罪の共有や改善方法を議論しています。改善が見られない対策方法はすぐに別の代替え案を用意して、取り組みを行っているため、今後も街の治安は改善されていくことは間違いありません。
２．板橋の再開発地域
*開発地の様子
現在板橋駅周辺では、２０１９年２月に、第一種市街地再開発事業が都市計画決定され、板橋駅西口地区市街地再開発準備組合による『板橋駅西口地区第一種市街地再開発事業』の計画が進められています。
２０２１年現在に発表されている情報によると、板橋駅西口周辺をA区とB区に分けて、住居や商業施設などで構成される２つの高層・低層ビルが建設される予定です。
『板橋駅西口地区第一種市街地再開発事業』の具体的な詳細は、下記の画像をご覧ください。
*引用：板橋区
板橋駅周辺の再開発は上記で紹介した高層・低層ビルの建設だけに留まりません。
板橋区が発表した以下の『板橋区西口周辺地区まちづくり説明会』の資料を見ると、西口駅前広場を中心に歴史的な背景と現代の街並みが融合したまちづくりが計画されています。
江戸時代に栄えていた宿場町である街の特性を活かし、当時の面影を感じることのできるデザインを取り入れながら、歴史を紡ぐあたらしい街として生まれ変わろうとしているのです。なお、『板橋区西口周辺地区まちづくり』の具体的な内容は、以下の画像をご覧ください。
*参考：板橋区役所
ただ、２０２１年現在、この記事で紹介した再開発事業は事業の施工に向けて調査や検討までしか進んでおらず、今後内容に変更があるかもしれません。また、明確な工事着工日や竣工日も確定していないため、予定よりも時間がかかることは十分考えられます。
そのため、板橋駅周辺の不動産を検討される方は、当再開発事業の最新情報を板橋区役所の『まちづくり推進室 地区整備課』に問い合わせ、進めるようにしてください。
３．板橋の価値は今後も上昇するのか？
*駅周辺の高層マンション
板橋駅周辺は再開発計画が順調に進めば、歴史を紡ぐ街として今後活気に満ちた街となることは間違いありません。
しかし、不動産を購入するうえでそれだけの情報で購入を決めるのは単直すぎます。将来的に街全体の価格の上昇が見込めるのかどうかを知ることが最も重要です。
そこで、ここからは板橋駅周辺がどのように変化していくのか？それぞれのデータを基に定量的な分析を行いながら解説していきます。
３－１．板橋区全体の人口の推移
*参考：板橋区役所
板橋区が発表した『世帯数・人口表』のデータを基に、板橋区の人口の推移を考察していきます。このデータによると２００６年以降、安定して人口が増加していることが分かります。
１４年間大幅な減少を見せていないことや現在計画されているタワーマンションの入居開始を考慮すると、今後も安定して区の人口が増加していく可能性は高そうです。
３－２．板橋区の全体の人口予測
*参考：板橋区役所
次に、将来的になぜ板橋区の人口が増加していくと言えるのか？板橋区が発表した『板橋区人口ビジョン及び総合戦略２０１９』のデータを基に考察していきます。このデータによると、２０２０年をピークに区の総人口は減少していくと予測されています。
しかし、実際の２０２０年の人口は『板橋区人口ビジョン及び総合戦略２０１９』で予測された数字よりも約１７,０００人も増加しているうえに、区内の他のエリアでも大規模な再開発事業が進められているため、ターミナル駅近くの勝ち組の駅として、将来的にも人口は増えていくことになりそうです。
３－３．交通機関の乗車率から見る利便性
*参考：JR東日本発表の数値を基に作成
JRが発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、板橋駅を通っているJR埼京線の乗車客数の推移を考察していきます。
２００８年をピークに２年間乗車率が減少していましたが、安定して板橋駅の利用者は増加傾向でした。２０１９年には、約１,０００人減少を記録しています。これは同年の年度末に発生した新型コロナウィルスの影響を受け、電車を利用する方が減ったことが原因だと考えられます。
ちなみに、JR東日本が発表した『各駅の乗車人員 ２０１９年度ベスト１００』を確認すると、２０１９年には主要駅でも前年に比べて減少しているため、そのことはあまり気にする必要はなさそうです。したがって、板橋駅の乗車率は全体的に上昇傾向だと言えます。
３－４．板橋の土地の価値の推移
*参考：国土交通省
次に、ここまで見てきた板橋駅周辺の土地の価格を確認していきます。上記のグラフは商業地域に区分されている『板橋５－１３（東京都板橋区板橋１－４６－３）』と、住宅地に区分されている『板橋－２４（東京都板橋区板橋２－１４－６）』の地域のデータを基に、２００６年から２０２０年までの価格をグラフにまとめたものです。
３－４－１．商業地『板橋５－１３（東京都板橋区板橋１－４６－３）』
２００８年に起こったリーマンショックの影響を受け、約５年間低迷していました。しかし、アベノミクスの影響を受けてか、２０１４年から徐々に価格が上昇しており、１４年間で２５２,０００円／㎡（４５％）増加しています。
３－４－２．住宅地『板橋－２４（東京都板橋区板橋２－１４－６）』
一部、データがない時期もありますが、２０１３年以降は安定して価格が上昇しています。１４年間で１３２,０００円／㎡（３３％）も増加しているため、駅周辺の利便性と共に、こちらも安定して価格が上昇してきたと言えます。
３－５．板橋の中古マンションの価格推移
３－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の板橋駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、２０１０年からの板橋駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
上記のグラフによると、現在板橋の中古マンションの価格は若干の増減を繰り返しながら上昇傾向です。２０１０年以降、ほとんど値動きがなかった中で、２０１４年から大幅に価格が上昇していることが分かります。
また、２０２０年に発生した新型コロナウィルスの影響を受けている不動産が多い中、大幅な減少も見せず直近３年間で約１％上昇しています。
このことから、再開発事業の計画が問題なく認可されれば、将来的にも安定して上昇していくことは間違いなさそうです。
３－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している板橋駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を５，０８７万円（２４０万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格５，８４０万円（３２２万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格４，３３１万円（２０５万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格４，７１０万円（２２２万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（４，７０９万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約２４%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
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４．板橋の地盤や災害の影響は？
ここからは、不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。近年、首都直下型地震が３０年以内７０％の確率で発生すると言われているため、板橋がどのような影響を受けるのか不安視する声が絶えません。
大地震が起きた時、板橋駅周辺が想定されている影響は実際、どの程度のものなのでしょうか？
地鎮情報サイト『JIS』が発表した『東京都板橋区板橋・地域別危険度』によると、板橋１丁目〜４丁目の地盤は固結した地盤のため、地震が起きても揺れが増幅されにくいエリアだと診断されています。
また、災害時に救出活動が困難と警告されている地域もないため、もし逃げ遅れてしまっても救助してもらえる見込みが高いです。
このことから、万が一大規模な地震が発生しても、あなたやあなたの家族の命を守れる可能性が高い地域だと言えます。
４－１．板橋のハザードマップや対策
板橋駅がある板橋区は荒川や複数の内水川と隣接しているため、台風や豪雨による川の氾濫が懸念されています。このため、板橋区ではそれぞれの川が氾濫した場合や集中豪雨が発生した場合を想定して、ケース別にハザードマップを作成しています。
*引用：板橋区
*引用：板橋区
ハザードマップによると、荒川が氾濫した場合、板橋駅周辺は影響を受けないと想定されています。ただし、集中豪雨が発生した際、河川の氾濫や下水道が溢れることで駅周辺は２．０〜５．０ｍ浸水すると想定されています。
板橋駅自体、都心へのアクセスに問題がないものの、駅周辺の不動産にはこの辺り、注意が必要です。特に、板橋駅周辺の不動産を購入するのであれば、『浸水を想定されてない地域』や『３階以上の不動産』を購入した方が安全だと言えます。
５．歴史に名を残している板橋、再開発の進展で、注目を集める街に？
現代でも絶大な人気を誇る偉人のゆかりの地である板橋駅は現在計画されている再開発事業により、街の特徴を活かした新しい街へと生まれ変わろうとしています。
再開発では板橋駅西口周辺は大規模な高層ビルや歴史を活かしたデザイン性の高い街並みへと変貌を遂げる予定であるため、人気と周辺エリアを巻き込み、不動産価値の上昇は高確率で起きそうです。
しかし、板橋駅周辺は集中豪雨が発生した際、河川の氾濫や下水道が溢れることで２．０〜５．０ｍ浸水すると警告されているため、不動産を購入する際は注意する必要があります。
その為、板橋で不動産を購入するのであれば、比較的被害が少ないエリアか、３階以上の物件を購入するようにして下さい。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
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