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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。
私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、高級住宅地として知られ、西麻布エリアの再開発も進み、ますます人気が高まると予想される広尾駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
１．はじめに
*有栖川記念公園
東京メトロ日比谷線の『広尾駅』周辺は、各国の大使館や有栖川宮記念公園などがあります。また、繁華街がなく、落ち着いたオシャレな雰囲気の高級住宅街としても知られています。
そんな広尾に、２０２０年、「新しいワークスタイル」提案する複合施設「EAT PLAY WORKS」がオープンしました。
コロナウイルスも落ち着き、街の変わり様を確認する為、今回は広尾を２時間掛け、歩いてきました。
１－１．広尾駅すぐそばには、『最近、合格実績が伸びていると思われる中高一貫校』１位の学校も
*広尾学園
最近では、ジャガー横田さん、木下博勝先生の息子さんの大維志くんが受験をしたことで話題となった『広尾学園』が駅のすぐそばにあります。
『広尾学園』は、『最近、合格実績が伸びていると思われる中高一貫校ランキング』で１位になりました。２０２２年の東大合格者は５人と前年を上回っている注目の学校です。
１－２．『住みたい街ランキング２０２１』で５６位にランクイン！
『東京都の住みここちランキング２０２１』では３位に続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する『住みたい街ランキング２０２１』を確認してみると、広尾駅は５６位でした。
また、大東建託が実施した『東京都の住みここちランキング２０２１』では、３位でした。
広尾駅は六本木と恵比寿の間に位置し、渋谷に近いながらも上品で落ち着いた街の環境が選出理由の１つだと思われます。
１－３．バブル期はイタめしブーム激戦区とメディアで紹介された
*西麻布エリアの様子
２０１９年１月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、広尾駅から一番近い駅の『西麻布』が『平成に輝いた東京の街ＢＥＳＴ２０』の１５位にランクインしました。
広尾が脚光を浴びたのは平成２年の頃、バブル期に沸いた「イタめしブーム」の一大激戦区であったと紹介されました。
*西麻布エリアの様子
この記事では、大きな再開発が進む広尾駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。
マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
２．東京、広尾はどのような都市か？
*広尾商店街
２－１．広尾他３駅との年収の比較について
まず、広尾駅と恵比寿駅、白金台駅の年収別世帯数の割合を比較してみました。広尾駅は、他の２駅に比べると年収１５００万円～以上の世帯が最も多く、約９％程度を占めることがわかりました。
広尾は大使館も多く、外国人の富裕層をターゲットにしたスーパーマーケットも存在する環境です。多くの富裕層が好んで住んでいることがグラフからわかります。
若い人が多い、恵比寿と比べると年収４００万円以下の世帯数は少なく、４００万円を超えたあたりから、広尾らしさ？が見えてきます。
２－２．広尾他３駅との世帯数比較について
上記は、広尾駅と恵比寿駅、白金台駅の世帯数を比較したグラフです。
広尾駅は年収からイメージできる通り、単身者の割合５５％と恵比寿駅よりは多くありませんが、白金台駅よりは多いことがわかりました。
５人世帯数が他の駅に比べ一番割合が多く、ファミリーに好まれていることが推測できます。
３．広尾は治安が良いイメージもあるが実際は？
*参考：渋谷警察署
広尾駅周辺エリアを管轄する渋谷警察署が発表した、過去５年の刑法犯の推移です。
治安の良いイメージの通り、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向でした。
『都営広尾自治会』では、夕方、町内のパトロールを実施し防犯に努めています。
*引用：都営広尾自治会
４．広尾は再開発でどのような進化をするのか？
*広尾駅
実際歩いて見ると、駅周辺の再開発が今まさに行われている広尾。
その中で、いくつか行ってみて、良かった地域をピックアップして、説明します。
４－１．２０２０年７月オープン！新たなワークカルチャーを構築する複合施設『イートプレイワークス』
*EAT PLAY WORKS
広尾駅より徒歩１分に位置し、都内屈指の好アクセス地が再開発され複合施設『EAT PLAY WORKS』が２０２０年７月にオープンしました。
ワーキングスペースとして注目されましたが、一流の味が揃うグルメスポットとしても話題を呼んでいるようです。
４－２．広尾駅も利用圏内！『西麻布三丁目』再開発組合が設立！
*『西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業』開発予定場所の様子
野村不動産株式会社、株式会社ケン・コーポレーションが事業協力者となり推進してきた、「西麻布三丁目北東地区市街地再開発組合」の設立が2020年9月10日に認可されました。
特定業務代行者を「大成建設」に決定し、2023年度に着工、2027年度の竣工を予定しています。
最近の資材価格のインフレが継続する事を考えると、一体、いくらになってしまうのか、気になるところです。
*『西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業』開発予定場所の様子
５．広尾はこれからも発展していくのか？
*外苑西通りの様子
５－１．これまでの人口推移と人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。
上記のグラフは「国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
データによると、どの駅も減少は認められず、広尾は手堅いエリアであることがわかります。
*参考：渋谷区役所ＨＰ
こちらは渋谷区全体の人口推移を表したグラフです。２０２２年は２０２１年に比べて、コロナ禍により外国人人口が減少の兆しを見せています。
区の推計によると、２０４５年までは総人口が増加すると分析されています。
５－２．各駅の乗降客数の推移は？
*参考：「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「広尾駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。
データによると、広尾駅の乗降客数は２０１９年から減少に転じています。現在、近隣の『西麻布』で、地上５５階建ての超高層ビルの再開発が行われています。
再開発が終わると乗降客数が増加することが予想されます。
６．広尾駅周辺の不動産はどのくらい値上がりしたのか？
*広尾プラザ
６－１．広尾駅周辺の地価公示を見てみると？
*広尾駅 ホームの様子
次に、広尾駅の地価を確認していきます。
以下のグラフは、商業地域に区分されている『港区５－２２（広尾駅）』、住宅地に区分されている『港－７』の近隣駅の３地点のデータを基に、２０１２年から２０２１年までの価格をグラフにしたものです。
６－１－１．商業地に区分される『広尾駅』について
*参考：商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１３年から２０２０年にかけて大きく増加し、２０２１年までには、８３万円／㎡（約５４．６％）増加しています。
*商業地『港区５－２２（広尾駅）』の様子
６－１－２．住宅地に区分される『広尾駅』について
住宅地の地価も、２０１３年から２０２０年にかけて、非常に増加していました。
２０１２年から２０２１年にかけてみてみると６２万円／㎡（約４４．２％）増加していました。
*住宅地『港－７』の様子
６－２．広尾駅周辺のマンション価格の推移は？
*駅周辺のマンション
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の
広尾駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。
こちらは、２０１０年からの広尾駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
２０１１年の地震以降、マンションだけでなく、土地も一戸建ても全て上昇しています。
その中で、広尾駅の中古マンションの価格は緩やかですが、コンスタントに上昇トレンドにあります。
直近３年間に限れば、１３．３％程度上昇していました。今後、再開発が完了すると更に価格が高騰すると予想されます。
マンションを買ってしまえば、安心ですが、今後も値動きに注視が必要です。
広尾の土地価格はそもそもが高額ですが、更に上昇していることがわかります。都内屈指の「資産価値が落ちにくい街」といえるのではないでしょうか？
６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している広尾駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。
一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を８，８５０万円（４１８万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格１２，７３８万円（６０２万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格１０，６５３万円（５０３万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格１１，０２２万円（５２１万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（１０，１７５万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約２５%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
７．賃貸物件の募集件数と価格動向の考察
続いて、広尾駅周辺の過去の賃貸物件の募集件数や、価格推移を分析していきます。
７－１．募集件数の推移
広尾駅周辺における単身者、カップル、家族向け物件の募集件数は、２０２１年から２０２４年にかけて、全体的に減少傾向が見られます。
特に単身者向けの募集件数は、２０２１年初頭から約７００件程度で推移していましたが、２０２４年に入ると５００件前後にまで減少しています。
カップル向けと家族向けの物件も同様に減少しており、それぞれ約４００件から３００件、約１００件から５０件程度にまで減少しています。
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
７－２．募集平均坪単価の推移
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
募集平均坪単価については、単身者向け物件、カップル向け物件、家族向け物件いずれも２０２１年から２０２４年にかけて上昇しています。
単身者向け物件の単価は２０２１年時点で約１６，０００円だったのが、２０２４年には約１７，５００円に上昇しました。
カップル向け物件と家族向け物件も同様に上昇しており、家族向け物件は特に上昇幅が大きく、２０２１年の約１８，０００円から２０２４年には約２1，０００円に達しています。
７－３．初期費用月数の推移
*参考：SUUMO賃貸経営サポート
初期費用月数に関しては、単身者向け物件が約１．５～２．０ヶ月、カップル向け物件が約２．０ヶ月前後、家族向け物件が約２．５～３．０ヶ月で推移しています。
全体的に家族向け物件の初期費用が高く、特に２０２１年初頭と２０２４年初頭に一時的に３．５ヶ月に達するなど、大きな変動が見られました。
７－４．募集件数と価格動向のまとめ
広尾駅周辺の賃貸物件市場は、２０２１年から２０２４年にかけて大きな変化を遂げています。
募集件数が減少する一方で、募集平均単価は上昇しており、特に家族向け物件の価格上昇が顕著です。
この背景には、コロナ禍の影響による需要変動や、駅周辺での再開発による物件の供給変化が関連していると考えられます。
また、初期費用月数も家族向け物件において大きな変動が見られ、家計に与える影響が少なくないことが伺えます。
８．広尾駅のある渋谷区の地盤や災害時の影響は？
ここからは、不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
広尾駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
８－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都港区・地域別危険度』
*参照：東京都【地域別危険度】地震情報サイトＪＩＳを基に作成
広尾１丁目～５丁目ともに基本的には火災のリスクは低く、建物が倒壊するリスクも低いエリアです。
地盤は台地のため揺れが増幅されにくく、比較的危険度が低くなっています。強いてこの中で気を付けなければいけないのは広尾５丁目です。
写真で確認してみると、商店街であることがわかります。
商店街には昔からの商店もいくつかまだ残っているのと、５丁目の地盤は堆積物でできているため軟弱です。
広尾２～３丁目エリアは高台にあり、豪邸と低層マンションが点在するまぎれもない高級住宅街となっています。
８－２．渋谷区作成の『水害ハザードマップ』
*参照：渋谷区
広尾駅周辺を見て見ると一部浸水１０ｍ〜３０ｍを示す場所があります。
広尾は東・南・西側の三方向を谷に囲まれた地形になっているため、４丁目は全体的に台地となっています。
しかし、それ以外は、傾斜が急な部分や低地で水害の危険性の高い場所がいくつかあるので、物件購入の際は確認が必要です。
*引用：けんせつＰｌａｚａ
９．資産価値が落ちにくい、高いブランド力を誇る街『広尾』
*『広尾ガーデンヒルズ』
築４０年を超えた今でも、指名買いが多く、高値で取引される『広尾ガーデンヒルズ』を筆頭に、販売時よりも価格が上昇しているという異例のマンション『広尾ガーデンフォレスト』など、広尾はただステキな街というわけではありません。
実際に資産価値が落ちにくい高いブランド力を誇る街と言えます。他にも、広尾には素晴らしいマンションがたくさん点在しています。
*『明治屋』
普段の買い物にも困ることはありません。
広尾プラザ内の『明治屋』や有栖川宮記念公園横の『ナショナル麻布スーパーマーケット』、広尾商店街にはこだわりのパン屋さんなど、上質な食事がすぐ手に入る環境です。
まさに、広尾のイメージ通りですね。
そして、日比谷線１本しか走っていないため、静かで落ち着いた生活を送ることができます。
そのため、広尾はまさに富裕層が好んで選ぶ一等地と言えるでしょう。更に、西麻布の再開発が完成すれば、地価の上昇が見込めるのではないでしょうか？
*引用：リノベーションスープ
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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