こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
東日本大震災のせいで景気の腰折れが響いた２０１１年５月に大規模な再開発が行われていた豊洲に自宅マンションを購入して頂きました。
M様は友だちからの紹介で、何回か食事をしていた３０代の男性で賃貸マンションに住んでいました。
ただ、『２人目の子供が生まれるタイミングで、４人が住める自宅マンションを買いたい』と前々から相談を受けていました。
正直、２００９年以降、景気が良くなく、今後どうなってしまうのか分からない状態で、場所によっては今より半分ぐらいの価格になっていました。
相談されてからも良い物件を紹介する事が出来ず、時間だけが過ぎていきました・・・。
「４，０００万円までで、返済だけでなく、管理費や積立金を含め、月２０万円が上限」
上の条件に加えて、相楽さんには自分だけでなく、家族、特に嫁が気に入ってくれる家が条件でした。
住宅ローンも超長期なので、なんかあった時にキチンと売れる物件を探してほしいと頼んでいました。
ただ、半年ぐらいなかなか難しく、何もないと言われていました。
２０１１年３月の東日本大地震で状況が変わり、浦安の液状化が出ている中で、豊洲のマンションを紹介してきた時には、どうかなと思いました。
嫁も実際に行くまでは乗り気では無かったです。
それでも、地震前は人気だった湾岸エリアで、将来的に色々な施設が出来そうな事を話してもらい、『この再開発なら大丈夫』と勧められ、購入を決めました。
『相樂さんはすごく慎重で読書も沢山しているので、知識もすごく、ずばずば言ってくれるので本当に安心して任せられる人だ』と思います。
今回は、購入に向けたやり取りを事例としてまとめました。
１．中古のマンション購入を決めた理由は？
二人目の子供が生まれるので、将来の環境を考え、そろそろ賃貸では難しいと思ったからです。
２００９年以降、景気が悪く、マンションの価格が落ちていたというのも理由です。
豊洲のマンションは当初、地震は怖かったですが、たまたま仕事が上手く行っていたのでチャンスだと思いました。
相楽さんが再開発と駅近物件は希少性を含め、値段が落ちにくい、きっと大丈夫と話してくれたのを今でも覚えています。
今考えると当たり前ですが、基本を教えてくれて助かりました。
２．豊洲には住んではいけない？条件は？
ローンは怖いので、価格は４，０００万円までで、自己資金は２００万円までで将来売却できるように、３LDKで７０㎡はマストでした。
これまで仕事の関係で向島の方に住んでいたので、豊洲の状況はあまりわかっていませんでした。
ただ、実際に現地を歩き、大規模な工事が行われており、再開発で学校やショッピングモールも出来、確かに変わりそうなイメージはありました。
他にも、家族で長く暮らすので、スーパーや学校がしっかりしているのか？住環境を意識していました。
＞＞大規模な再開発が継続している豊洲の再開発に関して、まとめたページはこちらです。
３．購入に向け、悩みや不安は？
毎月の返済は管理費など含め、２０万円ぐらいだったので、条件的には行けそうな感じでした。
ただ、豊洲は液状化以上に、埋め立て地で土地がヤバいと書いてあったので、子育てに大丈夫かは正直不安でした。
豊洲市場を作る時も土壌汚染は問題になったようなので、実際どうなのか・・・、駅前はお店はあるのですが、少し外れると店舗が無かったので正直どうかなとは思っていました。
それでも、豊洲駅へ徒歩５分掛からない立地ですでに住んでいる人がいて、悪いニュースもなかったので、問題ないのかな？とも思い、嫁とも子供が遊べる公園が多く、後は任された感じでした。
結局、玄関から駅まで１０分掛からず、有楽町や新橋にも一本で１０分以内と行きやすいので、豊洲にしようとなったのは結構すぐでした。
４．どうやって、物件を探してきたのか？
実は、東日本大大地震が大きなきっかけになり、千葉の風評被害や湾岸エリアの液状化などすごく悪いニュースが沢山有り、千葉や東京の東側はホットポイントなど色々な恐ろしいニュースがありました。
そんな中、信託銀行の友人から豊洲のマンションを紹介してもらいました。
彼はこれから地震後、景気が苦しくなると予想してて、その前に成績の為にも上半期に入れこみたいと売却を急いでいました。
売主も大地震があり、地盤の固い所への住み替えを考えているご夫婦でした。
ただ、ともかく、色々とタイミングが悪く、１月から売り出し、３月以降、誰も問い合わせてくれないので買ってくれとお願いされた案件です。
今回、購入する前に他の物件も見ましたが、なかなか自分に合う物件が見つからなかったのでこれでいいのか？等も不安だったようです。
都心部のマンション価格は２０００年以降上昇しており、再開発だけでなく、高齢者が増える世の中で東京都心のマンションには人が集まると思っていました。
・・・と、担当者や地震など運にも助けてもらい、良い取引になりました。
５．担当者コメント
毎回思うことですが、不動産の購入や売却をお勧めする時は、これで良かったのかなと本当に不安です。
豊洲に限らず、自宅マンションの買い時はいつなのか？子供や結婚のタイミングで購入するなら、買い時など有りません。買いたいときに買うのが良いと思います。
ただ、住宅ローンは３５年と長期に渡るため、物件の条件は気を付けた方が良いと思います。
５－１．豊洲でもマンションの下落は突然やってくる
今回の様に、半年以上前ですが、希望を教えてもらっていれば、それに合いそうな物件が出てきた時にはご紹介しています。
物件を追うのではなく、近くの知り合いや不動産会社にキチンと希望を伝えておくのが、下落をチャンスに変える買い方だと思います。
ご存知の通り、競争が激しい、ポータルサイトで物件を見て、探しているだけではなかなかいい物件は見つけられません。
＞＞ちなみに、売却時の税金の特例に関して、住宅ローンが残っている不動産は売れるのか？にまとめておきました。
５－２．ノルマが厳しい販売員より、アドバイザー
今回の様に、私たちはノルマなく、運営しています。
そのため、条件に合う、私たちが納得する物件が出てくるまで半年でも、１年でも待ってもらいます。
販売員だと、銀行でも、信託でも締め迄の売上ノルマが大抵あります。
販売員の都合で変な物件を購入したり、売らされない様に気を付けて下さい。
一先ず、今回は信託銀行の知り合いの協力により、案件が成立でき、本当に良かったです。
＞＞この物件は、２０２２年、１．９倍で売却できました。ちょうど１０年住み、『マイホームを売った時の軽減税率の特例』を使い、税金をほぼ払わずに再度住み替えを行った事例をこちらにまとめておきました。
最後に、もし、住み替えや相続など購入や売却で悩んでいたら、先ずはお近く・地元の不動産会社に相談してみて下さい。
担当者のレベルがすぐに分かると思います。
もちろん、特殊な場合には、私たちに直接連絡を頂いても構いません。
状況を踏まえ、どのような対応が取れるのか？私たちなりのやり方をご説明いたします。
今回のような購入の場合は、直ぐにご紹介できる物件はない可能性が高いですが、条件に合うエリアや規模の物件が出てきたら、ご紹介いたします。
購入以外にも、６０代での役職定年の影響で収入が落ちてしまう方からローンで困る前に売却したいと相談も増えています。
２０１１年以降、北海道の釧路から熊本の水俣まで全国対応で住まいのお悩み相談を行い、２００件を超える不動産取引を行ってきました。
もし、住まいの事でどうしたらいいか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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