目次
個人投資家だけでなく、自主管理のマンションに親族も住んでいる方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１９年の春、東京都板橋区にあるファミリー用のマンションを改修後の想定利回り９％、１９，８００万円で購入した事例を紹介します。
元々２０１４年、２０１６年と同じ板橋区で取引をさせてもらった担当から「大きいので自分のお客に合う人がいなく、そちらでお客様いませんか？」と相談を受けた物件です。
また、「たまたま売主が収益物件や不動産の事があまり分かっていないので、強めに交渉できそうだ」と紹介をもらい、飛び付いた案件です。
相楽さんとはこれまで赤羽や中野のマンションの転売を２度成功させ、銀行の信用や現金が増えていました。
そのため、２億円と大きな物件ですが立地や銀行評価が出るため、積極的に取り組んでいきました。
ただ、オーナー利用の部屋や空室や改修が終わっていない部屋が多かったのでどうなるかと思いました。
相楽さんの作ってくれた資料で改修後の収益性を確認し、進めようと思いました。購入後は、一つ一つ改修し、埋めていき、８カ月と時間は掛かりました。
最後に、オーナー住戸も改修後に埋まり、満室稼働が出来ました。今は、長期譲渡になるまでこの物件はしばらく持っているつもりです。
相楽さんとは、これまで５回も取引して、キチンと結果を出してもらい、本当に助かっています。
この事例は、相続で引き継いだ物件を親族で住み、自主管理し、運営がうまく行っていなかった投資用一棟マンションを高齢者施設に入るため、売却していた事例です。
池袋の再開発だけでなく、最寄駅であるときわ台駅周辺の再開発もあり、再生後、将来的な出口戦略もイメージでき易い物件でした。
１．池袋まで２０分以内、最寄駅まで徒歩４分と好立地。でも、半分以上空室
この物件は３０年前に売主の旦那様が建てた物件です。
その後、奥様がほぼ自主管理で親族が住むようになり、家賃の回収や建物の改修がうやむやになってしまった物件です。
１－１．自主管理物件が狙い目になる理由
ちなみに、自主管理の物件は以下のポイントから再生できる可能性があり、個人的には狙い目だと思っています。
- 家賃が相場より安い
- 空室のまま放置されている
- 原状回復工事がされていない
- 共用部分の補修工事がされていない
特に、高齢者の方が自主管理を行っている場合、相続で引き継いだケースなど、賃貸経営を良く変わっていないケースが多いです。
また、借入がないケースも多く、管理や賃貸募集を全く行っていない事も多々あります。
そのため、本来なら、信用できる不動産屋に管理してもらい、空室を改修し、埋めたり、親族との契約もキチンとやるべきでした・・・。
将来の相続を踏まえ、その辺りの対策を家族も考えることが出来なかったようで、売却後は東京以外に家族バラバラに暮らすとのことでした。
１－２．なぜ、不人気の板橋区を買いに行ったのか？
ときわ台から池袋駅は１０分程度だったため、池袋の繁華性の影響を強く受けそうな感じがしていました。
ちなみに、最寄り駅であるときわ台の隣には、２０２０年に南口再開発の組合設立の認可が下りた上板橋駅があります。
近くに板橋区立の図書館が新しく建設されるなど、住環境が改善傾向にある等、将来的に楽しみな物件です。
一般的に、板橋区常盤台は介護施設などがあり、高齢者が多い印象です。
しかし、既述のような再開発が進む中、代替わりがおき、２５～２９歳までの若い人が移り住んでいるため、若年層も増えつつあります。
他にも、売主が自主管理をしていて、運営がうまく行っていない物件を再生した事例は以下の通りです。
２．相続後、家族が住み着き、自主管理が出来なかった？
一般的な収益物件であれば、キチンと管理していれば、売って一時金を手に入れる必要は無かったと思います。
この物件は親族４世帯が住み、空室の対応も年と共に後手後手になっていたため、資金が溜まっていなかったようです。
個人的には、８０歳を超える女性が個人名義で持っていたので、親族なら相続対策を考え、売却以外の方法を考えたと思います。
ただ、良いアドバイスを得ることが最後まで出来なかったようです・・・。
８０代の女性が無借金状態でこの不動産を持っていたため、自主管理を行っていました。
そのため、稼働が悪くても生活に関係なかったのでその辺りまで考えが回らなかったのかもしれません。
３．購入を検討するオーナーの不安や悩みは？
この物件は駅近く、敷地が大きかったため、土地自体の担保評価が出ました。
金融機関の担当からも価格を含めた条件交渉が出来れば、将来的にも面白いと思って貰い、融資OKが直ぐに出ました。
そこで、赤羽や中野のマンションの再生・転売に成功したオーナーに出来た現金で少し大きい投資はどうかと思い、紹介させてもらいました。
元々、板橋区に住んでおり、この辺りを知っていたようで直ぐに、GOが出ました！
ただ、購入時の空室が多いので、「今後、どうするか？埋まるのか？」とオーナーに聞かれていました。
また、他の物件の時の様に、オーナーは「木造アパートの方が手間が掛からないから、今回も木造がいい。」と話していました。
ただ、改修費用や満室時の利回りと掛かる期間を説明し、この物件の可能性を理解してもらい、進めるべく売主との条件交渉を勧めていきました。
４．購入後、ひとつの部屋をリノベーション
２０１８年以降融資が厳しくなった影響で、契約から決済まで４ヶ月掛かりましたが、無事に完了しました。
事前に空室の部屋や引き渡しで空室になる部屋を確認していたので、リノベーションを行う部屋と簡易のリフォームですぐに貸し出す部屋を分けていきました。
事前に設計事務所や工事業者さんに設計や見積もりを作ってもらい、銀行からのリフォームローンを板橋区の制度融資を使い、実行しました。
このマンションは１３世帯の内６世帯が空室で引き渡しを受けたので、先ず、２部屋改修を終わらせ、空室を埋めました。
その後も設計ができ次第、工事を行う形で長期保有を前提にしていたので、先ずは空室を埋め、キャッシュフローを確保していきました。
と言うのも、銀行から６カ月間の元本据え置きで融資を受けていたので、元本返済が始まる前に稼働・収入の改善が必要だったからです。
駐車場部分も契約が曖昧だったのと、周辺と比べ安かったのでテナントと交渉し、上げていきました。
エントランス部分の改修等一つ一つ丁寧に計画し、実行しました。
他にも、これまで毎日のゴミ出しを外注していたのですがゴミを出す位置を変え、防犯カメラを設置することで、コスト削減と治安を向上させています。
ただ、半年経っても売主が住んでいた最上階の８０㎡、３ＬＤＫの部屋がなかなか埋まりませんでした。
しかし、春の転勤シーズンに損保系のご家族に気に入ってもらい、めでたく入居して頂き、満室稼働になった案件です。
最終的には、当初想定より、高い賃料で決まっている部屋もあり、現行の保有利回りは９％を超えるまで改善しました。
同じ、東武東上線沿線で今、再開発が行われている大山駅について、以下の通りまとめています。
５．担当のコメント
この案件は、何度も取引をしている買主。そして、信用組合と紹介元の担当が揃ってうまく、購入していただいた案件です。
保有期間中のインカムゲインだけでなく、最寄駅まで徒歩４分の好立地を土地路線価以下の価格で購入しているため、現在の市況を鑑み、売却時のキャピタルゲインも十分に狙える状況だと思います。
現在も空室が出る度にオーナー自ら、バリューアップ工事を行っており、長期で保有予定です。
何より、周辺で施設の建て替えなどが起こっており、駅前にビルが建て替えになるので、あと３年、５年はインカムゲインで狙いで保有し、今後の事を考えることになっています。
一つ一つ不動産の可能性を吟味し、購入して頂いております。
特に、２０１８年のかぼしゃの馬車事件以降、融資環境の悪化により、返済が厳しくても市場価格での売却では残債が無くならないため、売れずに保有し続けている方が増えている状況下で、誤って、将来の出口が見えない物件を紹介しないよう、現在は慎重に不動産の紹介を進めています。
５－１．一族、みんなが何も分かっていなかった売主
記述の通り、立地は良いものの、相続や売主一家が住み、自主管理であったため、居住環境が良くなく、放置されている状態でした。
また、窓口となっていた不動産会社や担当者も収益物件や積算価格の出し方が余り分からず、２０１９年でも運よく大幅な価格交渉が出来た案件です。
５－２．赤羽、中野の転売を成功させ、信じてくれた買主
買主に関しても、２０１４年に再生を終えた赤羽アパート、２０１８年に同じく再生を終えた中野のマンションの売却に成功し、現金が手元にあったため、今回のような大規模な再生案件に取り組むことが出来ました。
いくつかの幸運が重なって、取得や再生が出来た案件だと思います。
今後も地方だけでなく、東京においても高齢化や相続が増えており、私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけていきたいと思います。
５－３．自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ
私たち、アリネットはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の５年、１０年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
５－３－１．相談件数やその内容について
以下、２０２３年までにあった無料相談を内容別にグラフにしてみました。
住宅ローンや投資用ローンの返済に関する相談が５００件を超えています。
一方、不動産購入・投資に関する相談も１００件を超えています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
たった１年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
が、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。
*現在、無料相談から取引のご依頼を受けた場合、手数料を１．５%とその消費税に減額しております。
一度面談をしたことで、その人となりが分かり、信頼関係からその人のために頑張りたいと思い、仕事がスムーズに進むことが多い為。
５－３－２．取引件数の推移について
私たちは、都内を中心に再開発地域を２０１９年以降、２０２０年と２０２１年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理し、良い再開発・悪い再開発を判断してきました。
そのかいあってか、私たちは２０１２年以降、２5０件超の不動産取引を担当でき、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、相続で引き継いだ不動産や住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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