マンションのリノベーション転売

川崎の区分マンションを600万円でリノベーション転売し、500万円儲けた事例

現金1,000万円を短期で運用したい方へ、

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。

2016年の秋、離婚の財産分与で売却する事になった新川崎駅近くの築30年超の区分マンションを4,000万円で購入してもらいました。

相楽面談説明

2017年に所有者の退去後、600万円掛けて、ほぼフルリノベーションを行い、ファミリー物件として、5,380万円で売り出しました。

直ぐに4件の内見が入り、最終的に5,300万円で売却でき、600万円ぐらいの譲渡益が出た事例を紹介します。

改修前の区分マンション

この物件は2013年に鶴見のアパートを買ってもらったF様に紹介し、購入後3ヶ月間で設計からリノベーション工事を行い、同じく、3ヶ月掛けて、売却しました。

以前、アパートを購入させてもらっていて、今回短期のプロジェクト投資と言う事で、相楽さんや他の投資家さんと一緒に投資しました。

正直、この時期は何をやっても儲かりそうでした。。。

2016年の秋に話を持ち掛けられた時、購入理由が離婚でリノベーションして、川崎の相場で売れば、儲かりそうだと直感で分かりました。

で、この話に乗る事にしました。最終的に、一人200万円ぐらいの利益になりました。

以前、神奈川県で行っている投資を早期に手じまい、東京の物件を買いたかったのでアパートの売却もお願いしていました。

その後、相楽さんにお願いしていたアパートも無事に終わり、この年は本当に助かりました!!

川崎であれば、SUUMOで調べても、ファミリー向けマンションの賃貸需要が強い為、シンプルに利回りを追求し、長期で保有、転売するのも良いと思います。

ただ、私たちは再開発等のネタがある地域や契約条件の改定できる物件をラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

たまたま、持ち込まれた区分マンションの買い取り案件でしたが、リノベーションから売却までスムーズに行え、本当に良かった事例です。

1.マンションに投資した理由は?

アパート売却オーナー

相楽さんとは2013年に鶴見のアパートを購入した時からの縁でこの時期、ちょうどそのアパートの売却をお願いしていました。

面白い物件があると連絡が来て、資料を確認して、直ぐにみんなで見に行きました。

室内は荷物が多く、どうするか分かりませんでした・・・。

が、周辺相場と比較して、安い事は分かったのでやってみる事にしました。

売却に出た理由が離婚で室内の整理が全くできていない状態だったので、リノベーションをすれば、儲かりそうだと直感的に分かりました。

2.リノベーションや売却に当たって、希望は?

リノベーション後5

マンション自体は築30年を越えていましたが、3LDKの90平米を4,000万円で購入し、リノベーションして、転売しても相場を踏まえ、30%以上値上がりしそうな感じでした。

ただ、室内はこのままでは使えないくらい汚かったので、リノベーションを500万ぐらい掛け、どこまでやるのかを工事業者を決めていきました。

3.物件売却時の不安や悩みは?

リノベーション後6

3-1.リノベーションをどこまで仕上げるか?

リノベーションを自分でしたことが無かったので、相楽さんや馬場さんに任せていました。

不安な所と言えば、いつまでに売れるのか?ぐらいだったと思います。

ただ、普通に仕上げておけば、売れそうでした。

リノベるとか、無印が築古のマンションをリノベーションして、転売する事業行っていたので、流行りそうなイメージでした。

3-2.税金はどうやって払うのか?

相楽さんの法人で売り買いしてもらっていたので、利益をどう自分に戻してもらうか、税金はどうするか、心配でした。

でも、これまで確定申告をお願いしていた税理士さんに相談したら、業務委託の形式でもらい、事業の経費にすれば、問題ないようだったので、良かったです。

手放しで収益物件を探すより、簡単だったので、今後もこのような共同投資は行っていきたいと思いました。

4.売り出してすぐ、子供がいる家族が購入

購入検討者の内見

マンションを購入後、残置物を撤去し、2ヶ月近く改修工事をしていました。

が、その時からSUUMOやホームズ、アットホーム、レインズに掲載し、私たちの購入希望者リストにもメールで優先紹介していきました。

直ぐに、購入希望者が次々に内見をしていました。

そのため、なるべく満額近くで売れる様、条件の交渉をしていきました。

リノベーション後4

自分で事業を行っている40代の男性や外国籍の方などいましたが、最終的には引き渡しのタイミングや金額面で最も高かったご家族に売却する事にしました。

2014年、池袋で行った売却の際、上手くいったやり方を使い、高い値段で売る事が出来たと思います。

今回、ウソを言わず、買主を煽って競わせ、高い値段で売る事が出来ました。

ちょっと意地悪ですが、僕らは売主の為に働いているので、仕方ないと思っています。

以下、その流れです。

先ず、内見希望時に時間を敢えて、変更し、同じ日時に希望者が居る事を強調していきました。

次に、内見時には立ち合いには同席し、『表示価格から200万円まで値下げできそうです。ただ、今日見てもらった他者さんにも同じことを伝え、検討して頂いております』と伝えました。

実際に他の買主さんにも同じことを伝えていたので、ウソではありません。

結果的に、買主や客付けの業者が勝手に焦って、お得だと思い、買付を書いてくれる・・・みたいな流れでした。

5.担当のコメント

リノベーション後2

5-1.個人投資家との共同投資の強化

今回、F様をふくめ、二名の方と一緒にマンションを購入し、リノベーションを行い、転売しました。

信託銀行の友人からたまたま買い取りの相談が入り、購入に至ったケースだったので、今後もあるかどうか分かりません。

が、このような投資は個人投資家と共にやっていきたいと思います。

私たちの経験も増えるのと、売り上げや利益が短期で上がるため、積極的にやっていくつもりです。

特に、今回話を聞いたF様からはアパートの売却なども任せて頂き、仲介だけでなく、買取リノベ案件を今後もやっていくつもりです。

バス便で稼働の悪いロフト付き、狭小アパートを8,700万円で売却した案件

5-2.投資するストーリーを考える

リノベーション後3

私たちリビングインは『これまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的な誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は投資するストーリーがもっと大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。

特に、ここ4年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

相談件数の推移

一年で数億の資産を作る!等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、5年、10年と時間が掛かってしまいます。

ただ、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。

5-3.スムーズな提案に向け、売買事例を増やしています

また、2012年以降、250件超の不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。

取引件数の推移

例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。

特に、住宅ローンの返済が不安な50代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

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また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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