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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１８年に行った、自営業の仕事が順調で結婚と同時に、戸建て住宅の購入を決めた３０代の見上嘉人さん（仮名）の成功事例をご紹介します。
見上さんは茨城県笠間市にある奥様の実家近くに、住宅ローン２，８００万円の借り入れを行い、自宅を購入しました。
結婚、自宅の購入で責任感が強くなり、ますます事業に力を入れた見上さんですが、それがアダとなったのか、奥様が浮気・・・。
離婚成立前の財産分与や自宅の売却をしたいものの、当初、近くの不動産屋に聞いてみたら、「住宅ローン以外にも借り入れがある場合には無理だ」とハッキリ言われたそうです。
他にあまり相談できる先がなく、インターネットで検索し、たまたま私たち、アリネットの事例を発見し、連絡をくれました。
結果的に、ご相談から６カ月後、離婚成立前に財産分与、任意売却を成功させることができたので、見上さんに承諾を得た上で、その内容を紹介します。
１．原因：奥様の浮気で離婚。慰謝料なく、財産分与のため、自宅を売却
見上さんは２０１２年、茨城県笠間市に２，８００万円の住宅ローンを組んで戸建て住宅を購入しました。
頭金は３００万円、金利は２．４５０％。
２０１２年４月度の各金融機関のフラット３５の金利を調べてみると以下の通りでした。
- みずほ銀行：２．３８０％
- 三井住友銀行：２．７００％
- 三菱東京ＵＦＪ銀行（現 三菱ＵＦＪ銀行）：２．３８０％
つまり、見上さんが借り入れた住宅ローン金利は２．４５０％はごく平均的な数値だったと言えます。
一般的に、自営業は会社員に比べて収入が不安定なため、金融機関の審査が厳しくなり、住宅ローン金利も高く設定されがちです。
にもかかわらず、見上さんは比較的良い条件で借りられたので、長期にわたって事業が順調であり、金融機関との信頼関係もしっかりできていたのだと思います。
借入額も２，８００万円と決して無理のない金額でした。
住宅購入以来ますます仕事を頑張り、コツコツと返済を続けていた見上さんを襲ったのが奥様の浮気でした。
「家族の為と思って一生懸命働いていましたが、今考えれば家族を省みず、奥さんに寂しい思いをさせていたのかもしれません。」
と見上さんは言葉にしつつも、話し合いで関係修復は不可能と判断し、離婚する見込みとなりました。
原因が原因の為、慰謝料はないものの、離婚成立前に財産分与（お金の分配）を行いたいということで、自宅の任意売却を急ぐこととなりました。
２．希望：財産分与の為早く、かつ取引先や近所にバレないようこっそり売却したい
見上さんとは電話やＬＩＮＥで連絡をとり、状況の確認や今後の方向性などを話し合いました。
その中でまず、見上さんの希望は次の３つであることがわかりました。
- 離婚成立前に財産分与（お金の分配）を行いたいので、早く任意売却したい。
- 事業や奥様の近所という環境への影響を考えて、こっそり売却したい。
- 上と同じ理由で、住みながら売却したい。
奥様の浮気が原因かつ、奥様の実家近くに自宅を購入していたため、周囲への様々な影響を考え、こっそりバレずに売却したいとのことでした。
ですので、大々的に広告を打ったりということができません。
ちなみに、財産分与ですが、法律上離婚の成立から２年以内であれば行うことができます。
しかし、財産分与してから離婚してすっきりと新しい人生を再スタートさせる為にも、相談に来られた方には離婚成立前にキチンとカタをつけることをお勧めしています。
また、離婚後は相手の方と連絡が取りづらくなったり、最悪連絡を拒否されたり、勝手に連絡先を変えられたりと、交渉に不利なケースがよく起こります。
そのため、基本的には、離婚前に財産分与をした方がいいと助言させてもらっています。
＞＞この辺り、離婚する場合、いつ自宅を売るべきか？にまとめておきました。
３．不安や心配：他にも借り入れがあり、本当に売却できるか心配
見上さんは上記の希望の他に、下記の不安や心配を抱えられていました。
- 事業資金の借り入れがあり、本当に売却できるか心配。
- 売却後の返済額や資金繰りが不安。
- 取引先や近所にバレないか不安。
見上さんの場合は特に自営業の為、クレジットカードが使えなくなることによる資金繰りや金融機関との信頼関係、取引先への影響などをとても心配されていました。
実際、任意売却を決めた当初、近くの不動産屋に聞いてみたら、住宅ローン以外にも借り入れがある場合には、無理だと言われたそうです。
結果的に、アリネットでの任意売却で上記の不安、心配は全て問題なく解決できたのですが、その為に見上さんにはアリネットには下記の実績、ノウハウがあることをお伝えしました。
- 離婚協議や財産分与を含む、離婚前後の問題を抱えた任意売却を複数行ってきた実績があること。
- 室内の様子をＣＧイメージで作成することにより部屋の中を見られたり、内見される数を減らしながら売却が可能なこと。
- アリネット独自の購入希望者５，０００件のリストがあり、直接アプローチできること。
４．解決法：購入検討者を絞り、内見数を減らし、債権者との交渉を進め、任意売却へ
さらに見上さんの状況を総合的に整理して、任意売却に向け、下記の具体的なステップを提案しました。
- ＣＧで家の中のイメージを作成し、内見等で部屋の中になるべく入られずに売却先を探すこと。
- 買付に繋がらない無駄な内見を減らし、また取引先や近所にバレないようあえて購入検討者を絞り、内見数を減らすこと。
- 各専門家と組んで債権者ときっちり交渉すること。
見上さんは離婚成立前に財産分与（お金の分配）を行いたいと急いでいたものの、住みながら自宅の売却を決める為、内見はなるべく避けたい状況でした。
見上さんに快諾いただいたので、見上さんの自宅の図面や写真を基にフルＣＧのリビング・ダイニングのイメージを作ったところ「散らかった物がない！自分の家じゃないみたい！」と感動していました。
そして、フルＣＧのイメージを見て、インターネットから２０件近い問い合わせを集めました。
ただ、金額が低かったり、買付に繋がらない無駄な内見を減らすのが大切だと考えたので、あえて購入検討者を絞り内見数を減らしましたが、無事満額で買付頂くことができました。
希望者を可能性の高い順に絞り込んだことで、結果的に取引先や近所にバレることも避けられたので良かったと思います。
また、売却が決まってから見上さんにはお引っ越ししてもらい、引っ越し後に買主に内見というステップを踏めたので、「他人に家の中を見られ、ストレスがなく助かった」と言っていただきました。
５．期間：６カ月後、戸建て住宅を２，１００万円で任意売却
見上さんにご相談いただいてから、およそ６ヶ月で任意売却が決まりました。
その間、債権者との交渉、離婚に向けた財産分与のアドバイスもさせていただきました。
基本的に、住宅ローンの返済に伴う任意売却になれていない不動産業者は債権者との交渉や条件の引き出し方が分かっていません。
その為、売買価格の調整が出来ないことが多かったり、やり方が分からない為、話しが進まない事が多いです。
私たちはこれまでの経験と、各専門家との協力体制から６ヶ月で、比較的好条件で任意売却できたと思います。
結果的に、売却額は２，１００万円、３００万円の残債が残りました。
見上さんが希望されていた、
- 離婚成立前に財産分与（お金の分配）を行いたいので、早く任意売却したい。
- 事業や奥様の近所という環境への影響を考えて、こっそり売却したい。
- 上と同じ理由で、住みながら売却したい。
は、ほぼ叶えることができたと思います。
６ヶ月の期間がかかったのは、債権者との交渉だけでなく、任意売却を行う為、住宅ローンの滞納をしてもらう期間が必要だったからです。
任意売却は住宅ローンを滞納し、支払えない事実を作らないとできません。
そのため、見上さんが相談に来られてから住宅ローンの滞納を始め、債権者から通知が来て…というプロセスを戦略的に行なっていきました。
これら３点を無事、叶えることができました。
６．返済金額：毎月の返済が１１万円から２万円に
３００万円の残債が残ってしまったものの、毎月の住宅ローン返済１１万円の支払いから、２万円まで一気に減りました。
見上さんからは
奥さんに浮気され離婚、コツコツ返済して来た家の売却という、人生のどん底でした。
地元の不動産屋には断られるし、取引先にバレたり仕事に影響が出ないか本当に不安だった。
だから、相樂さんがいつでもLINEで相談に乗ってくれたのが本当に安心しました
と言っていただきました。
＞＞同じく、地方都市の奈良県大和高田で行った自宅の売却事例はこちらのページにまとめています。
７．任意売却後の生活：毎月２万円の返済を続けながら仕事に邁進
７－１．自宅売却後の生活について
見上さんは引っ越し後、毎月２万円の返済を続けながら、さらに仕事に邁進しているとのことです。
心配されていた仕事への影響はなく、事業資金についても問題なく資金繰りができているとのことで安心しました。
当初から望まれていた「財産分与もきっちり行なってから離婚できたので、身も心もスッキリした」とおっしゃっていました。
今回、見上さんには滞納前、早めに相談いただいたことで、離婚や財産分与の手続きを踏まえて、戦略的に任意売却を進めることができたと思います。
住宅ローンが絡む複雑な事情があればあるほど、早めの行動が大切です。
その時は打ちのめされて何も手がつかなくなるかもしれません。
しかし、ただ時間が過ぎてしまい、利子だけでなく、もっと追い込まれた状況になった方々の相談をたくさん受けてきました。
大変な時こそ、一歩踏み出す勇気を持って欲しいと思います。
７－２．住宅ローンの返済で悩んでいる方へ
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で６００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、私たちのLINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
今回のように、無料のオンライン個別面談も行っているので、状況が悪化する前にご相談下さい。
LINE公式では、失敗事例を含め、ご自宅の任意売却に成功した１５事例を無料でプレゼントしています。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、家族との生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
これまでの経験を踏まえ、あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
どうするか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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