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住宅ローンの返済が厳しい方へ、
滞納してしまってもすぐに競売にはなりません。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。
２０１５年から住宅ローンの返済を２００件以上、受けてきて、多くの方が競売の事を気にしています。
「ローンが払えないとすぐに競売になって、家を売られ、追い出されてしまうのか？」と思っている人が本当に多いです。
普段何気なく支払い続けている住宅ローンの支払いが困難になったときのことは、あまり考える機会はないと思います。
しかし、事前に知っておくことで、いざというときに必要以上に困らないと思います。
そこで今回は、住宅ローンを滞納するリスクとはどのようなものか、救済措置や対処方法についても解説します。
１．住宅ローンを滞納するデメリットは？
住宅ローンの滞納が重なることで、どのようなリスクが生じるのでしょうか？
１－１．住宅ローンを滞納し続けるとどうなる？
住宅ローンの支払いが遅れると、意外に早く対応が進み、引き落としができなかったので別途振り込みを依頼する電話かメールが先ずは届きます。
１ヵ月の滞納では、勤務先の事情や入金の手違いなどもあるため、問題になりません。
ただ、１か月の遅延を何度も繰り返したような場合は、後述する事故情報とみなされます。
次に、滞納２か月目からは、金融機関から『督促状』がご自宅に届き、通常の返済額に遅延損害金が加算された請求書を併せて受け取ることになります。
さらに、滞納してから約３～４か月が経過した場合、今度は『催告書』が届き、期日までに滞納分の元金と利息、遅延損害金を支払わないと『期限の利益の喪失』となり、法的手続きを取るという主旨が記載されます。
期限の利益を失うというのは、分割払いの権利を失い、一括で返済をしなければならないという意味です。
個人的には、毎月の支払いが厳しい方に、一括で支払ってくださいというのは理屈上おかしいと思っています。
無い袖は振れませんから。
しかし、金融機関に対して、それまで連絡も相談も一切しなかったことが問題視されているのです。
そして、滞納６か月目くらいまでに期限の利益喪失の通知がご自宅に届きます。
それから、６か月から７か月目に、住宅ローンの債権が金融機関から保証会社に移ったことを示す『代位弁済通知』が届き、滞納９か月から１０か月で、競売の申し立てを経て、『競売開始決定通知』が届きます。
この競売開始はいかなる理由でも拒むことはできず、落札された場合、退去しなければなりません。
１－２．信用情報への掲載（ブラックリスト）
上記のように、住宅ローンで短期間の滞納が複数回起こった場合、信用情報機関にその履歴が５年、１０年と一定期間登録されてしまいます。
なお、信用情報機関とは、『金融機関やクレジットカード会社が融資を行う際の審査に利用する情報を収集している機関』です。
この信用情報に良くない内容が登録されている５年間ほどの間は、車のローンや住宅ローン、携帯電話端末の分割支払いなどの借り入れができなくなってしまいます。
また、カードの更新や連帯保証人になる事もできなくなってしまいます。
そのため、お子様の奨学金の借り入れや賃貸マンションの契約手続きの際、支障が出てしまう場合があります。
この状態のことを、『ブラックリストに載った』といいます。
この返済能力に問題があるとみなされる期間は、２か月ほどの滞納によって始まり、５年ほど続き、経済状態が戻ったとしても、残念ながら、自分で短縮するようなことはできません。
１－３．競売による不動産の強制売却
住宅ローンの滞納でもっとも避けたいのが、担保である自宅が競売にかかることだと思います。
前述のように、落札されたら必ず退去しなければならず、住み続けることはできません。
ちなみに、債務者本人が入札することは禁じられています。
そのため、誰かに依頼して落札したものを買い戻すことになってしまいます。
しかし、確実に落札できる保証はなく、そのようにするならば、最初から計画的にリースバックに申し込み、家賃を払って住み続ける方が現実的だと思います。
競売の落札価格は、地域によって、まちまちです。
しかし、一般的に、その不動産を普通に販売した市場価格の３０％から５０%も安くなり、さらに、その目減りした分も含めて免れることなく、保証会社への返済が必要です。
この返済を免れる方法は自己破産しかありません。
ただ、自己破産したとしても、それでも税金の滞納だけは返済義務が消えません。
また、自己破産の場合のブラックリスト入りの期間は５年以上１０年以下と非常に長く、そのほかにも生活に不便をきたす制限が続いてしまいます。
このように、住宅ローンの滞納を放置したまま手を打たないと、ごく短期間で物事が悪い方向に進んでいくことをお分かりいただけたでしょうか？
２．住宅ローンを滞納することへの救済措置や対処方法
では、ローンの滞納を放置せずに手を打つには、どのような方法があるのでしょうか？
２－１．返済が困難になったときの救済措置とは？
まず、ローンを借りている金融機関に設けられている『返済相談窓口』へ連絡して下さい。
２０２０年のコロナ以降、勤務先や自営の経営不振、自分や家族の病気やケガなどで、収入状態が厳しくなり、相談を持ち掛ける人は非常に増えています。
倒産や給与カット、受注減少など特定の条件に当てはまる場合、最長１５年の返済期間延長や、金利の減免など返済条件の変更の救済措置が受けられます。
返済期間の延長は、倒産などの収入減少が対象で収入月収が『世帯人数 ×６，４００円』以下などの基準を満たし、条件変更で支払いを継続できる人が対象です。
ただ、詳細は金融機関によって異なりますので、一先ず、『返済相談窓口』へお問い合わせしてみて下さい。
また、手数料などは追加出費となりますが、金融機関との相談の中で金利を下げたローンの借り換えが有効な場合があります。
２－２．滞納の際のさまざまな対処方法
このほかにも、自主的に進められる対処方法があります。
上記の返済プラン変更と併せて、支出の見直しを行うことなどで、返済を継続できる状況になることも多いです。
利用のしていないサービスの解約や、余計な出費を抑えることで月に数万円の支出を減らすことができる場合もあります。
そして、家を売却する前提で競売を防ぎ、資金的にも無理なくローン問題の解決を図る方法が『任意売却』です。
２－３．任意売却とは？
任意売却とは、『住宅ローンの債権者の同意のもと、抵当権抹消を行った上で、一般的な市場での売却を行う方法』です。
任意売却は、一般的に以下のようなメリットがあります。
- 競売よりも高値で売却ができる
- 引っ越し費用もねん出できる可能性がある
- 任意売却後の返済額や返済プランの相談ができる
- 退去の日程を買主と相談出来る。
- 学校や近隣に分からないように売却を進めやすい
これらを踏まえ、競売となる前に任意売却に向けて不動産会社と相談を始めてください。
個人的にはお近くの不動産会社さん等で任意売却の実績があるところがおすすめです。
２－４．住み続けながらローン返済をおこなう事例も？
このほか、最近では前述のリースバックやリバースモーゲージによる融資で、住み続けながらローン返済をおこなう例も増えています。
もし、住みながらの売却や今後もご自宅に住み続けたい方は私たちにもご連絡ください。
このような、希望に答えるため、これまで個人投資家に買ってもらうなど、一定の実績があります。
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３．住宅ローンの滞納への対処でやってはいけないことは？
住宅ローンを滞納すると『とりあえず何とかしなければ・・・』と焦って行いがちなことのなかには、やってはいけないことがあります。
３－１．消費者金融からの借り入れ
消費者金融は、簡単に借り入れしやすいかわりに利息は、住宅ローンの７倍から８倍に相当する年利１５％前後にのぼります。
返済の目処が無いまま借り入れをすると、債務の総額はすぐに膨れ上がり始めます。
困っていない人から見ると、バカだなと思われるかもしれません。
しかし、本当に住宅ローンの返済を行うために、このような消費者金融を使い、返済を試みる方が一定数います。
絶対にしないよう、気を付けて下さい。
３－２．無理な返済や不足額での返済
かといって、経済的に厳しい状況下で住宅ローンだけを無理して支払い続けるのも、リスクの高い生活になります。
他で無理をしていることには変わりがありません。
そのため、住宅ローンも含めた総合的な債務の整理を行う必要があります。
また、金融機関に支払いの誠意を見せるために、現在の返済月額に満たない額を入金し続けることも意味がなく、金融機関との相談を正しく、素早く行う方が先決です。
３－３．最初から弁護士や司法書士へ相談する
法律の専門家として、弁護士や司法書士を頼るのは間違いではありません。
というのも、なかには弁護士や司法書士しかできない独占業務があるからです。
しかし、住宅ローンは不動産に関する債務なので、まずその不動産をどのようにしたいか、住み続けるかなどの方針をもとに、さまざまな要素を検討をする必要があります。
そのうえ、依頼すれば比較的すぐに時間単価で料金が発生する弁護士や司法書士に、最初から依頼することは得策とはいえません。
そのため、時間やお金を節約するため、先ずはお近くの売却の諸問題に詳しい不動産会社に相談してみて下さい。
このような会社の場合、売却依頼を進めれば、場合によってはすべての費用が債権者持ちになり、自己負担なく、ローン問題を整理することができます。
４．住宅ローンを滞納するリスクとは？救済措置や対処方法に関するまとめ
ここでは、実際の相談でよく聞かれる『滞納が続くと、今後どうなってしまうのか？』について、住宅ローンを滞納するリスクとはどのようなものか、救済措置や対処方法についても解説しました。
４－１．ローンの返済に困ったら、先ずは専門家に相談
住宅ローン滞納の問題解決のためには、銀行、そして、専門知識を持っている不動産会社に相談し、『対策を確認した上で、さまざまな手段の中から方針を決めて進める』のが絶対に良いです。
４－２．住宅ローンの返済で悩んでいる方へ、
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で６００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、私たちのLINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
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