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自営業を営んでいる５０代の方へ、
体調を崩し、入院のため収入がなく、ローン滞納から自宅を売却し、毎月の返済を５千円まで減らし、家族との生活を再建した事例をご紹介します。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている任意売却取扱主任者兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１８年にお電話でご連絡を頂き、私たち、アリネットにローン整理のご相談をいただいた安藤利典さん（仮名・５０代）の事例を、安藤さんにご了承いただいた上で解説していきます。
安藤さんは１９９９年、初めての子供が出来たタイミングで、大分県別府市に中古のマンションを購入しました。
購入額は２,６００万円、頭金３００万円を入れた３５年ローンでした。
しかし、自営業として働きながら５０代を迎え病気になり、４カ月近く入院。
収入がゼロになり、住宅ローンを滞納してしまいました。
色々動いてみるものの二進も三進も行かなくなり、ネットでたまたま読んだ記事から私たちにお問い合わせをいただきました。
１．原因：病気で半年近く、入院し、収入がなく、滞納を続けることに
安藤さんは１９９９年、大分県別府市に２，３００万円の住宅ローンを組み、中古の区分マンションを購入しました。
頭金は３００万円、金利は２．４％。
調べてみたところ、１９９９年の都市銀行の住宅ローン変動金利は２．３７５％でしたので、安藤さんが借りた金利２．４％はごくごく普通で、決して無理な返済計画ではありませんでした。
安藤さん自身も
「毎月８万円の返済で普通に働いていれば、十分に返済出来るなと思っていました。」
とおっしゃっていたようにマンションを買って１９年、毎月コツコツ、キチンと返済していました。
ところが、２０年目の２０１８年に病気で入院。
入院期間は６カ月に及びました。
安藤さんは自営業でした。
しかし、安藤さん自身が動いて収入を得られるような事業だったのでたちまち収入はゼロに。
住宅ローンを４カ月間滞納した所で弊社に相談を頂きました。
実は、当初、弁護士事務所に連絡したものの、受付の女性が相手にしてくれず、弁護士につながらないため、相談をあきらめたそうです。
その後も検索を続け、偶然、ネットで私たちの記事を読んで問い合わせてくれました。
２．希望：子供が高校に上がるまでは住み続けたい
後日、相樂より連絡し、LINE電話でじっくりお話を伺ったところ、安藤さんの希望は以下の通りでした。
- 子どもが高校に上がるまでは家に住み続けたい。
- 競売を避け、任意売却をして家族と自宅に住み続けたい。
- 収入が戻ってこない為、先ずは生活費を下げたい。
お問い合わせいただいた当時、安藤さんの末のお子様が中学生になったばかりで、このタイミングでの転校等は避けたいとのことでした。
また、田舎なので、競売になると噂などが広がって家族が嫌な思いをするのではないかということも気にされていました。
ですので、競売を避け自宅の任意売却をすることで、少なくとも子どもが高校に上がるまでは家族と自宅に住み続けたいという希望を強くお持ちだったのです。
また、病気の関係やその先の通院のことを考えると、しばらくは収入が戻ってこない為、先ずは生活費を下げたいともおっしゃっていました。
３．自営だったが、自宅も無くなり、生活保護で生きていけるのか？
とはいえ、安藤さんは任意売却の決断をするまでに大きな不安を抱えてました。
入院が思ったより長引き、その後も収入が戻る見込みがない中、このまま自営の仕事も失い、自宅まで失ってしまうと、生活保護にならざるを得ないのではないか？
仮に生活保護になったとして、何とかなるものなのか。。。
安藤さんは不安に押しつぶされそうになっていました。
早めに相談する事で何とか最悪の事態を避けたい。
そんな思いで任意売却を行う事を決めましたと言います。
４．解決法：任意売却できるよう債権者と交渉しつつ、個人投資家リストに紹介する
安藤さんの状況から下記の提案を行い、承諾を得て進めました。
- 任意売却できるよう、早急に債権者に連絡し、交渉を始める。
- ご自宅のＣＧイメージを作成し、住みながら売却しやすいようにする。
- アリネット独自の６，０００件の個人投資家リストに直接紹介する。
４－１．まず、任意売却できるよう債権者との交渉を開始
その際、債権者にはアリネット独自の６，０００件の個人投資家リストがあり、直接紹介できること、競売よりも高く売却できる可能性が高いことを伝え、交渉材料にしました。
一般的に、競売になると市場価格の７割程度でしか売却できないことが多いと言われます。
しかし、過疎化が進む地方では７割でも売れないことが少なくありません。
BITという競売情報を見てもらえるとすぐにわかると思います。
安藤さんの自宅がある東別府も少子高齢化が著しく、周辺には住む人も管理する人もおらず老朽化が進んだ空き家が散見されるエリアでした。
そうしたエリアで築２０年近くの区分マンションを競売にかけたところで、数百万円にしかならない可能性があります。
債権者もこうしたリスクは承知していたので、任意売却の交渉は前向きに進めることができました。
債権者との交渉と並行して行ったのが、自宅のＣＧイメージの作成です。
４－２．次に、購入希望者の目に留まる室内のCGイメージ
やはり２０年近く住んでいるので、マンション内は物で溢れ、かなりの生活感が出てしまっていました。
雑多な物をＣＧ処理で整理することで、物件そのものの価値を誤認させることなく、買主に魅力的に感じてもらうことができます。
完成したＣＧイメージを安藤さんに見せたところ、「家内も子どもたちも家が綺麗に片付いていて感動していました」とおっしゃっていました。
そしてこのＣＧをもって、アリネット独自の６，０００件の個人投資家リストに紹介しました。
４－３．投資家リストへの物件を直接紹介
２００７年以降、仕事を続ける中で、私たちが増やしてきたリストで不動産を購入したい、全国の希望者をまとめたリストになります。
どうしても売買価格が下がり、お客様のためにならない不動産買取を行わない私たちは買取を行う不動産業者と物件を購入したい個人の方に不動産を直接紹介し、購入して貰うケースが大半です。
そちらの方が価格が高く、結果的にお客様の満足度を高める事になるからです。
ちなみに、一般的にローン破産した賃借人をそのまま住み続けるようにすることは本当に難しいです。
ただ、現在は保証会社を使うことでご自宅の売却後も家族と一緒に住み続ける事が出来るようになりました。
５．期間：７カ月掛け、区分マンションを１，３００万円で売却
紹介後、７、８件の個人投資家からの問い合わせがあり、最終的には内見なしに福岡市にお住まいの個人投資家への売却が決まりました。
売却額は１，３００万円、残債は３００万円。
残念ながら残債が残ったものの、地方で築２０年を超える中古の区分マンションを１，３００万円、利回り８％で売却できたのは、かなり好条件だと思います。
このような条件で売却できたのは、別府市という土地柄が影響したと考えています。
大分県別府市は湧出量日本一で、市内どこに住んでいても徒歩圏内に数百円で入れる温泉がある地域です。
そして戸建の個人宅はもちろんのこと、マンションでさえ共用の天然温泉が備え付けられているのも決して珍しくありません。
このようなエリアなので地元の人にとっては「天然温泉付きマンション」は特別な物ではありませんが、温泉が貴重なエリアに住んでいる人にとっては当然魅力的に映ります。
つまり、付加価値になったというわけです。
もし、あのまま競売になっていたり、地元の不動産屋のように地元でしか営業活動ができなければ、１，３００万円での売却はできなかったと思います。
アリネットが独自に築いた、全国にお住まいの６，０００人もの個人投資家リストが大きな力を発揮した好事例となりました。
６．返済金額：毎月の返済が８万円から５千円に
３００万円の残債が残ってしまったものの、毎月の住宅ローン返済額は８万円の支払いから、５千円まで一気に減りました。
マンションの管理費や修繕費、駐車場代等の諸費用を含めると、毎月１５万円くらい払っていたので、今は９万円の家賃＋駐車場代で毎月６万円近くの生活費が浮いたことになります。
安藤さんからは
当時は悩みすぎて、周囲から見ると少しおかしかったようです。
そんな状態の中、毎週、一時間の電話にも付き合ってくれ、いつでも、LINEで回答をしてくれ、本当に助かりました。
最初は東京の会社だし相手にしてくれるのか、遠方でキチンとできるのかと不安でした。
でも、LINEや電話で話を聞いてくれ、むしろ近くの不動産屋よりも親身に対応してくれて、相談して良かったと思います。
との言葉を頂きました。
７．任意売却後の生活：通院しつつも仕事ができるようになり生活を立て直し
最初に安藤さんとお話しした時、電話口でも明らかに暗く、体調のことはもちろんその前に精神的に大丈夫だろうかと本当に心配になるほどでした。
顔色が悪かったのを覚えています。
そんな中でも、家族のためにもギリギリのところで踏ん張っている様子が痛いほど伝わってきました。
ただ、提案を進め、具体的な行動をしていく中で、希望を持てるようになったのか、電話口の声も徐々に明るくなっていきました。
結局、ご相談を頂いてから売却が決まるまで７カ月掛かってしまいました。
しかし、これからますます教育費のかかるお子様もおられる中で路頭に迷う可能性があったことを考えると、返済負担を最小限にできたことは本当に良かったと思います。
売却後に電話でお話ししたときには、以前とは別人のように声が弾んでおり、私も安心しました。
今は通院しつつも、お仕事をして、残ったローンの返済を続け、家族のために頑張っていることを聞けました。
７－１．「もし住宅ローンの返済で困ったら、絶対に相談した方がいい。」
安藤さんには、「住宅ローンの返済で困ったら、先ずは絶対にアットリビングさんに相談した方がいい。」と言っていただきました。
当初、弁護士事務所にも門前払いを受けた安藤さんだからこそ出てきた力強い言葉に、私たちも本当に任意売却を成功させることができて良かったと思います。
正直、住宅ローンの滞納だけでなく、『地方、過疎地、築古』と条件が重なるほどに、任意売却は難しくなります。
また、債権者が任意売却に応じたとしても、期限までに高値で売れるとは限りません。
任意売却では通常の物件売買とは異なるノウハウ、競売などを含んだ法律の知識、債権者との交渉力が鍵を握ります。
もし住宅ローン返済のことで困ったら、任意売却の実績やノウハウが豊富な専門業者に出会うことが、『その後の生活の立て直しに大きな影響を与える』ので初動を間違えないで欲しいと思います。
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７－２．すぐ確認できる住宅ローン返済チェックリスト
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で６００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
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□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
２つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、私たちのLINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
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ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、家族との生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
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