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子供の小学校など、近所の人に家の売却を知られたくない方へ、
周囲に知られない為、オープンにせず、リストを使った直接営業で自宅を売却する方法があります。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。
１０年間で２００件近い不動産の売買を行ってきました。
自宅の売却は価格だけでなく、さまざまな理由からご近所や職場の方、子供の学校に知られず、自宅を売却したいという方も少なくありません。
周囲に知られずに不動産を売却するための方法にはどのようなものがあるでしょうか？
今回は、周囲に知られずに不動産売却をしたい方に向け、媒介契約からの流れや周囲の方に知られずに売却する方法について解説します。
１．不動産売却を周囲に知られずにおこなうためのフロー～媒介契約～
不動産売却を周囲に知られずに行うためのフローについて説明いたします。
１－１．不動産会社と締結する媒介契約
まず、不動産売却の際に仲介を依頼する場合、一般的に不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約にはいくつか種類があります。
そのため、『周囲に知られずに売却を進めるためには、どの媒介契約を結ぶか？』がポイントとなります。
結論としては、周囲に知られずに売却を進めたい方には、専属専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。
１－２．媒介契約の種類
不動産会社と結ぶ媒介契約は、以下の３種類があり、それぞれに特徴があります。
１－２－１．専属専任媒介契約：
・１社とのみ契約
・自身で売主が顧客を探せない
・週に１回活動報告の義務がある
・５営業日以内にレインズへの登録義務がある
１－２－２．専任媒介契約：
・１社とのみ契約
・自身で売主が顧客を探せる
・２週に１回活動報告の義務がある
・７営業日以内にレインズへの登録義務がある
１－２－３．一般媒介契約：
・複数社と契約が可能
・自身で売主が顧客を探せる
・活動報告義務がない
・レインズへの登録義務がない
１－３．契約種別ポイント
その他にも、契約形態で細かい違いはあります。
しかし、契約種類別のポイントとしては以下です。
１－３－１．専属専任媒介契約や専任媒介契約
専属専任媒介契約や専任媒介契約は、早期かつご希望通りの売却に繋がりやすくなります。
なぜなら、１社のみとコミュニケーションを取ることで、売却活動をより充実させることができるからです。
さらに活動状況義務があり、状況の把握もできるため、売却の知識がなく不安だという方でも安心して不動産売却を任せることができます。
なお、専属専任媒介契約と専任媒介契約の契約期間には定めがあり、最長３か月となっています。
また、レインズといって、不動産取引の公正化を目的として国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する物件流通システムがあり、不動産会社が物件の情報を共有しています。
専属専任媒介契約と専任媒介契約ではレインズの登録も義務となっています。
１－３－２．一般媒介
一方で、一般媒介では活動状況の把握が難しいといったデメリットがあります。
理由としては、一般媒介では活動報告の義務がないからです。
いくつもの不動産会社に売却をお願いすることが出来る反面、自分で各社に進捗を確認する必要があります。
１－４．広告活動
一般的な売却の際の広告活動は価格や諸条件を決定し、写真などもそろったら、物件情報を公開します。
１－４－１．公開先の制限
公開先は、インターネット上では不動産会社の自社ホームページ、物件ポータルサイト、不動産会社間流通のシステムなどです。
私たちはこれまで問い合わせを頂いた見込み顧客に登録されているお客様で、エリアや価格、間取りなど希望の条件と近い方には、Eメールなどで物件情報を直接お送りし、売買を成約させたこともあります。
１－４－２．その他の広告活動
このほか、制作した販売図面やパンフレットは、業者への配布、見込み顧客へのダイレクトメール、地域を選んだポスティングなどで活用します。
また、来店されたお客様の接客時にも、希望条件が近い方には紹介を行います。
１－５．購入希望者の内見
購入を希望され、実際に物件を見たいという方が見つかれば対応を行います。
一般的な売却で、居住中に売却活動をする場合は、住んでいる状態のまま家の中を見て頂くという場合もあります。
内見時の対応や室内の印象が、成約を左右する場合もあります。
内見が決まったら、清掃などは必ずおこなうよう心がけてください。
＞＞離婚時に住みながらご自宅を売却する方法について、まとめています。
２．不動産売却を周囲に知られずにおこなう方法～広告しないで売却～
周囲に知られずに売却する際の、一般的な売却とは異なる方法をご説明します。
２－１．広告しないで売却
他社に広告してほしくない場合、レインズへの登録の際に「広告転載区分」を「不可」にします。
「不可」にすると、レインズの物件情報は不動産会社のみ閲覧できます。
そうすることで、一般的な消費者への広告を通じた情報拡散を防ぐことができます。
上記の方法で、インターネットや販売図面配布を通じた広告を一切行わずに売却を進めることも可能です。
販売広告を出せば、どのような配慮をしても周囲に伝わる確率は高くなります。
媒介契約を結んだ不動産会社にも「売却中であることを知られずに進めたい」旨は伝えておくことが必要です。
２－２．内見の対応方法
周囲に知られずに売却を進めたい場合、住みながら売却活動をするケースが多いです。
退去後の売却（空き家）ではない場合は、住みながらハウスクリーニングを行い、撮影時や内見時の印象を良くするということも大切です。
このように知られずに売却活動をしたい場合、さまざまな工夫をすることが重要になります。
２－３．周囲に知られない売却方法
周囲に知られることなく不動産売却をする場合、過去にうまく行った魅力的な仕組みや売却方法を紹介します。
２－３－１．リースバック
リースバックとは、売却した自宅を借り、家賃を払うことで住み続けられる方法です。
また、将来的にご自宅を買い戻しもすることができます。
お子様の学校などの関係で、売却を知られたくない、かつ今の家を離れたくない方にはメリットのある方法です。
ただし、家賃が相場より高くなってしまったり、住み続けられなかったり、買い戻せない場合もあります。
そのため、家賃など条件をよく確認し、将来を見据えたうえで計画的な実行が必要です。
２－３－２．不動産買取
買取とは、不動産会社が直接買主となる方法です。
不動産会社との媒介契約によって、買主を探して不動産売却する必要はありません。
そのため、周囲に知られることなく、迅速に売買契約が成立します。
また、物件の不具合など契約適合責任に気をもむ必要もありません。
買取の場合、相場の価格よりも売却金額が安くなる傾向にあります。
しかし、早期に売却をおこないたい方にはお勧めの売却方法です。
２－３－３．私たちは売主のため、買取はしません。
メリットもある買取ですが、デメリットもあります。
私たち、アリネットは売主様のために動くことが多いため、現在、手残りが減る買取は行っていません。
ご説明の通り、近所にはバレたくない、早く売り、現金を手に入れたい方も多くいます。
そのため、簡単なオークションを取り纏め、高価格での買取を行っています。
具体的には、買取業者を競わせるという意味で、３～５社に内見してもらい、買取希望価格を出してもらい、最も良い条件を出した先に売却しています。
実際、このやり方で茨城県日立市や群馬県前橋市、埼玉県和光市でこのやり方でご自宅の売却を行っています。
＞＞不動産会社による買取に関する注意点はこちらのページにまとめておきました。
３．不動産売却を周囲に知られずにおこなう際の期間
周囲に知られずに売却をしたい場合、なるべく短期間での売却が望ましいです。
３－１．一般的な売却期間
通常、媒介契約による仲介での不動産売却は、６か月くらいの期間がかかるといわれています。
早くて３か月、長引いて９か月というケースが多いですが、かかる期間の内わけは以下です。
・情報収集、査定から不動産会社決定（約２週間～１ヵ月）
・売却開始から内覧、条件交渉期間（約３～６ヵ月）
・売買契約締結、決済、引き渡し（約２週間～１ヵ月）
３－２．周囲に知られずに売却する場合の売却期間
周囲に知られずに売却したい場合は、どうしても一般的な不動産売却にくらべて売却期間が長くなってしまうケースがあります。
なぜなら、広告の制限などがあるためです。
また、以下のような要因でも、売却の期間が長くなるため余裕を持った計画を立てることが本当に大切です。
・売り出し価格が高い（価格見直しをおこなう）
・売り出しの時期（進学や就職、転勤などで人が動く時期が売れやすい）
・物件のエリア（購入ニーズが少ないエリアでは、付加価値などをアピールする）
・売却が不得意な不動産会社との契約（相談の段階でニーズと不動産会社との相性を確認）
４．不動産の売却をばれずにしたい。条件や媒介契約からの流れは？
今回は、住まいのお悩みで多い、不動産の売却を周囲に知られずにおこなうことについて、媒介契約からの流れや売却方法について解説しました。
４－１．バレずに売却するなら、媒介契約を意識
今回説明した通り、周囲に知られずに売却をおこなうためには、まず、依頼する不動産会社と締結する媒介契約の種類や売却方法が重要となります。
また、一般的な売却よりも時間がかかることを把握したうえで、余裕を持った計画をたてるて下さい。
決して、焦って、価格を下げる事は止めた方が良いと思います。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
私たちは２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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