目次
嫁と全く連絡が取れず、離婚に悩んでいる方へ
財産分与に伴う家の売却で贈与税を払わないでいい方法を説明していきます。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。
不動産売却の際には、売り出しの価格を決める必要があります。
その価格を算出するために行うのが「査定」です。
担当者に騙されず、ご希望に近い条件で売却をスムーズに進めるためには、『査定の方法や周辺の相場について、絶対に知っておく』必要があります。
そこで、今回は先日、秋田県の方で自宅の売却を考えている方に聞かれたことを中心に説明していきます。
・査定方法とはどのようなものか？
・その依頼方法や周辺相場の調べ方
１．不動産売却の際の２つの査定方法の違いについて
不動産売却の際の査定方法には「机上査定」と「訪問査定」があります。
１－１．机上査定
机上査定とは簡易査定ともいい、『近隣の類似した物件の取引相場や、公示地価、固定資産税評価額などの公的価格をもとに、物件固有の特徴を考慮し、手元の資料から価格を算出する方法』です。
物件固有の特徴とは、土地面積や地形、用途地域、築年数、建物面積、間取りなどです。
担当者が現場に行くことなく、これらの書類、資料やデータのみで価格を計算します。
その他に人口の動きなど、エリア特有の市場動向が加味されて算出される場合もあります。
机上査定では、不動産会社に依頼してから２日から３日で査定金額が算出されます。
そのため、家族と相談するため、とり急ぎおおよその価格を知る事が可能です。
１－２．訪問査定
訪問査定は、『不動産会社のスタッフが現地に直接伺ったうえで、売却対象の物件を査定する方法』です。
１－２－１．査定ポイント
机上査定の際に参考とした要素の他に、依頼者の方と直接聞き取りや確認などを行い、住宅の内外で現地調査を行います。
さらに、訪問後に役所や法務局で物件の法規制についてや道路、上下水道の状況、土地の境界、地盤などを調査します。
１－２－２．調査にかかる期間
訪問時の土地や建物の調査にかかる時間は、おおよそ約１～２時間で、査定金額が出るまでに４日から７日ほどかかります。
１－３．それぞれの用途
上記で説明した机上査定と訪問査定、それぞれの用途について解説します。
１－３－１．机上査定の用途
机上査定は、短期間で価格が出ます。
そのため、早く価格の目安が知りたい場合や、売却するかを検討している段階に向いています。
また、遠方の物件ですぐに訪問査定が難しい場合にも、机上査定ならおおよその金額を出すことが可能です。
そのほか、訪問査定では戸外の調査の際などに配慮が必要です。
それでも、机上査定ではその必要がありません。
このことから、周囲になるべく知られずに不動産売却を進めたい場合にも向いているといえます。
特に、マンションは物件ごとの差異が少なく、特に同棟内での取引事例がある場合、机上査定のレベルでも比較的実勢価格に近い査定が可能です。
１－３－２．訪問査定の用途
訪問査定は机上査定と違い、多くの要素を加えて価格を算出します。
そのため、正確な査定額が出しやすくなります。
また、不動産会社は物件の詳細を調べるだけでなく、売却に関連するほかの事情や状況、売主の方の「早く売りたい」、「なるべく高く」などの希望を知ることができます。
それらを価格に反映して、詳細な売出価格を検討することができます。
１－３－３．査定の進め方
とり急ぎ、机上査定での価格をもとにして売却の検討を進め、のちに訪問査定で売り出し価格を精査することもできます。
ただし、一戸建ての場合は物件ごとの独自性が高いため、当初から訪問査定をする方が良いです。
２．不動産売却の査定の前に相場を確認する方法
スムーズな売却の為に、査定前からご自身でどのくらいの価格なのかを調べておくことも必要です。
２－１．レインズ・マーケット・インフォメーション
レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している情報サイトです。
不動産会社から収集した実際の取引価格データを提供するもので、マンション、一戸建ての取引価格相場を調べることができます。
過去一年間に売買された価格情報が検索でき、地域別に平米単価や間取り、築年数などの情報が一覧表示されます。
また、過去２年間の市場動向がグラフ表示で閲覧でき、価格の動きも知ることができます。
売却する物件の近隣で条件が近い物件を検索し、参考にすることもできます。
２－２．土地総合情報システム
土地総合情報システムは、国土交通省が不動産取引をおこなった方を対象にしたアンケート結果を、相場としてデータベース化したサイトです。
対象となる物件は全国の土地、一戸建て、マンション、農地などです。
また、「宅地」を選択すると、土地と建物両方の取引価格が表示されるようになっています。
その他に、ＳＵＵＭＯなどのポータルサイトで、同じエリアの近い条件の物件を探すこともできます。
ただし、ポータルサイトに掲載されているのは売り出し価格のため、実際に成約した際には若干安めの価格になっている可能性がある点に注意しましょう。
また、戸数の多いマンションでは、広さや階数などの条件が同じお部屋の取引価格平均が表示されたサイトを見つけられる場合があります。
インターネットでマンション名を検索し確認してみてください。
２－３．公示地価と地価調査など
公示地価や基準地価は、それぞれ国土交通省と都道府県が、決まった地点の地価を定点調査した価格で、国土交通省のホームページで閲覧やダウンロードが可能です。
公的機関が毎年公表する、特殊な状況がない売買で成立する適正な価格の基準となるものです。
国土交通省と都道府県で発表時期が半年ほど異なり、基準の場所も違うので注意が必要です。
また、これらの公的な価格の１．１～１．２倍が、実際に取引される価格となります。
不動産流通機構の発表価格と同じく、類似した物件を参考にしながら立地や建物の経験数など、差異にも考慮して価格を考える必要があります。
３．不動産売却検討時の正しい査定の依頼方法は？
不動産会社に売却の査定を依頼する際の、方法や注意点を説明します。
３－１．査定の依頼
不動産会社への査定依頼は無料の場合が多いため、査定自体の費用を考える必要はありません。
３－１－１．費用がかかるケースは？
しかし、裁判や競売など、売却価格の相場に法的な公共性を求められる場合は不動産鑑定士に鑑定を依頼する必要があります。
その場合は、２０万円から３０万円ほどの費用が発生します。
３－１－２．査定の依頼方法や準備
査定の依頼は、メールや電話で行うことも可能です。
その際に、併せて売却時の希望や理由などを伝えておくことをおすすめします。
また、不動産会社の依頼に応じて、査定の資料となる書類の準備が必要です。
３－２．住み替えの売却をする場合
住み替えの売却をする場合は、売却と新居探しは、同じ不動産会社に仲介を依頼することをおすすめしています。
住み替えの場合、ローンの借り換えや所得税の特例、住みながら売却するか、新居を先に調達するかなど、旧居と新居の件がさまざまに関わるためです。
特に、住み替えローンや抵当権抹消などの件で金融機関との交渉が必要な場合に、不動産会社との意思疎通がしやすくなります。
それにより、効率よく住み替えを進めることが可能になります。
また、売却や引っ越しに関しての事情や希望がある場合は、それらを総合的に把握して、サポートすることも可能です。
３－３．査定依頼の際のポイント
前述のように、売却に関しての要望や事情は依頼する不動産会社にお伝えください。
査定の資料となる書類を揃えるには、時間がかかる場合があるため、事前に確認することが大切です。
訪問査定の場合、室内を片付けたり掃除をする必要は特にありません。
また、査定金額が必ずしもそのまま売り出しの価格とはならない場合もあるため、注意しましょう。
さらに、成約価格からは住宅ローンの残り、諸費用、税金などが差し引かれる場合があります。
そのため、査定時におおよその金額を問い合わせるようにしましょう。
４．不動産売却の査定方法は？依頼方法や相場の調べ方に関するまとめ
不動産売却の際の査定方法はどのようなものか、依頼方法や相場の調べ方などを解説しました。
４－１．不動産会社に騙され、安く売らないために
個人的には、ご自身で査定の依頼前に物件の売却価格の相場を調べておく方が良いと思います。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
２０１２年以降、離婚に伴う１００件近い相談を基に、離婚でローン破産しないためのチェックポイントをまとめました。
男の離婚問題で不動産の売却や買取りを検討している方、まずは簡単無料査定をお試しください。
- 夫婦の収入合算（連帯債務・連帯保証）等で自宅を購入
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 頭金なしのフルローンやオーバーローンで自宅を購入
- ローン金利は変動や当初固定で３０年以上の長期で契約
- ボーナス払い年２回を使い、月々の返済を減らした
- 学費など毎月の生活費が高く、貯金が出来ない
- 借り入れの他、自宅の権利も夫婦で共有
- 夫婦間の会話が減り、子供と話す事が増えた
もし、２つ以上当てはまる場合には、専門家や私たちのLINE公式から離婚時の失敗診断をやってみて下さい。
どのような対策が取れるのか、その場でわかります。
特に、お仕事などで忙しい男性は言われるがままの方が多く、離婚問題で奥様との条件の書式化やご自宅の売却や買取りで悩んでいる方、簡単無料の『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
私たちは２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
Follow me!
この記事へのコメントはありません。