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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。
私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、再開発が動いている所沢駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
１．はじめに
*所沢駅
『所沢』は西武池袋線と西武新宿線の２路線が通る、交通利便性の高い駅です。
直通で行けるのは『池袋』と『新宿』で、相互乗り入れもあるため『渋谷』や『有楽町』、『横浜』へも 1 本でアクセスすることが可能です。
１－１．都市と自然がゆるやかに溶け込む街
*プロペ通り商店街
池袋まで電車で３０分と利便性の高い立地にある所沢について、市全体で見てみると、『狭山丘陵』や『狭山湖』、『所沢航空記念公園』など、緑豊かな環境が揃っています。
それだけでなく、駅周辺には大型商業施設の他にも人情味溢れる『プロペ通り商店街』や『ワルツ商店街』、『飲み屋街』もあり、歴史と共に住民から親しまれてきた飲食店や買い物スポットが多いのも魅力の一つです。
*引用：所沢なびより
１－２．『住みたい街ランキング』は４８位、『穴場だと思う街（駅）ランキング』では９位！
続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する『住みたい街ランキング２０２２』を確認してみると４８位と５０位以内にランクインしていました。
過去の順位をみると、２０１９年５２位、２０２０年５６位と、徐々にランクダウンしていましたが、２０２１年４４位、今年４８位と順位を上げています。
コロナの影響で住環境への条件が変化してきた表れなのかもしれません。
更に、『穴場だと思う（交通利便性や生活利便性が高いのに家賃や物件価格が
割安なイメージがある）街（駅）ランキング２０２２』を確認すると、なんと９位にランクインしていました。
ファミリー向け（２ＬＤＫ・３Ｋ・３ＤＫ）の家賃相場を見てみると、１１．６３万円でした。隣の『西所沢駅』に至っては８．２３万円と、都内に比べかなりお得感があるように思います。
そのため、コロナの影響を避け、ゆっくりと子育てを行いたいと考えているご家庭におすすめ出来ます。
*引用：ライフルホームズより
１－３．今埼玉県で一番ホットなアミューズメントパーク、２０２１年春に生まれ変わった『西武園ゆうえんち』が紹介された
*西武園ゆうえんち
2０２１年７月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）
では、『所沢・西武園ゆうえんち』が取り上げられました。
２０２１年５月にリニューアルオープンした『西武園ゆうえんち』が、今埼玉で最もホットなアミューズメントパークとしてランキング５位となり、紹介されました。
この記事では、複数の再開発が進む『所沢』駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。
マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
２．埼玉、所沢はどのような都市か？
*グランエミオ所沢
『所沢』は、近年、商業施設やマンション開発が相次ぎました。
２０２０年９ 月には、駅直結型の商業施設である『グランエミオ所沢（第Ⅱ期）』がオープンし、駅が様変わりしました。
２－１．所沢他３駅との年収比較について
まず、所沢駅と川越駅、国分寺駅の３駅について、年収別世帯数の割合を比較してみました。
所沢駅は、年収３００万円～４００万円の世帯が、他の駅に比べて最も多く、約１６．９％程度を占めることがわかりました。
２０２２年、日本の『平均年収』４４５万円、『年収中央値』は約３９６万円なので、日本でも平均的な年収の方が求めるエリアであることがわかります。
一方、年収１，０００万円以上の世帯数は国分寺駅に比べ割合がかなり低いこともわかりました。
２－２．所沢他３駅との世帯数比較について
上のグラフは、所沢駅と川越駅、国分寺駅の世帯数を比較したグラフです。
所沢駅は２人以上の世帯が他の駅に比べ多いことがわかりました。３人、４人、５人世帯も上回っています。
既述の通り、所沢駅は家賃相場も手ごろな割に利便性が良く、緑あふれる住環境のため、これから子育てをしようと考えている世帯や、まさに子育て中の世帯に好まれる傾向があるのかもしれません。
一方、単身者は川越や国分寺と比べ、少ないことが分かります。大学やオフィス街へのアクセスが比較すると乏しいのでしょうか？
３．所沢は治安が良いイメージがあるが実際は？
情報提供：所沢警察署生活安全課
上記のグラフは、エリアを管轄する所沢警察署が発表した、過去５年間における刑法犯の推移です。
治安の良いイメージの所沢ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向にあり、２０２１年には刑法犯が大幅に減少していました。
所沢警察署は、市役所や商店街の方と協力し、商店街の一斉清掃と特殊詐欺抑止活動などを積極的に行い犯罪防止に努めています。
ただ、２３区と比べると、件数自体は多く、今後この辺りが改善してくると、ファミリー世帯がもっと安心して暮らせるようになると思います。
*引用：所沢なびより
４．所沢は再開発でどのような進化をするのか？
*所沢駅周辺の様子
実際に所沢駅周辺を歩いて見ると、近隣の再開発が複数行われているようです。
その中で、大規模・良かった地域をピックアップして説明します。
４－１．２０２０年１１月、KADOKAWAによる日本初のコンテンツモール『ところざわサクラタウン』開業
* 『ところざわサクラタウン』
所沢の新しいランドマークとなった『ところざわサクラタウン』が２０２０年１１月にオープンしました。
オープンの翌月には、ＮＨＫ『紅白歌合戦』で歌手のＹＯＡＳＯＢＩが歌唱したスポットとしても話題となりました。
隈研吾氏デザイン監修の『角川武蔵野ミュージアム』をはじめ、ホテルやレストラン、書店もあり、神社まで備わっている注目のスポットです。
４－２．完成は２０２６年３月予定『所沢駅西口土地区画整理事業』
*『所沢駅西口土地区画整理事業』開発地の様子
すでに色々と出来上がっている所沢駅周辺の開発計画はこれからが本番だといいます。
例えば、西口駅前では再開発『所沢駅西口土地区画整理事業』が進行しています。２０２４年～２０２５年頃に大型複合施設が誕生予定です。
*「所沢駅西口土地区画整理事業」開発地の様子
その他、道路や公園などの整備も進められており、全ての計画が完了するのは２０２６年３月の見込みです。
*引用：所沢市
健美家
５．所沢はこれからも街として、発展していくのか？
*所沢駅前の様子
５－１．これまでの人口推移と人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。
上記のグラフは『国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省』のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
データを確認すると３駅の中で最も早く人口が減少に転じ、その後も減少を続けるのが所沢でした。
２０２５年と比べ、２０５０年には８，７３１人減少する見込みです。
*参考：所沢市役所ＨＰより
所沢市が発表した人口に関する統計データを基に、市の人口を考察していきます。
データによると２０２１年に多少減少したものの、１０年間ほとんど変わらず人口は推移しており、１０年前に比べ、４７３人（０．１％）増加していました。
現在行われている再開発を含め、人口の減少をどこまで上向きに出来るのか、不動産を購入するにあたって、大切なポイントになりそうです。
５－２．各駅の乗降客数の推移は？
*参考：『国土数値情報（駅別乗降客数データ）』（国土交通省国土政策局・
平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『所沢駅』を利用する乗降客数の推移を考察していきます。
データによると、所沢駅の乗降客数は２０２０年、大きく減少に転じました。他の２駅も同じでした。コロナの影響が考えられます。
その中でも川越駅はもともとの乗客数が多く、減少率も他の駅よりは少ないようです。
しかし、所沢駅は２０２６年に再開発が完了すると、乗降者数は増加することも予想されます。
６．所沢駅はどのくらい値上がりしたのか？
*西武所沢Ｓ．Ｃ．
６－１．所沢駅周辺の地価公示を見てみると？
次に、所沢駅の地価を確認していきます。
以下のグラフは、商業地域に区分されている『所沢５－１（所沢駅）』、住宅地に区分されている『所沢－３０（所沢駅）』の近隣駅３地点のデータを基に、２０１３年から２０２２年までの価格をグラフにしたものです。
６－１－１．商業地に区分される『所沢駅』について
*参考：商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１３年から２０２２年にかけて、１７万円／㎡（約１６．６％）増加しています。
*商業地『所沢５－１』の様子
６－１－２．住宅地に区分される『所沢－３０（所沢駅）』について
住宅地の地価も、２０１３年から２０２２年にかけて増加しています。この１０年で、４．６万円／㎡（約１９．７％）増加しています。
*住宅地『所沢－３０』の様子
６－２．所沢駅周辺のマンション価格の推移は？
*所沢前の高層マンション
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の所沢駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。
こちらは、２０１１年からの所沢駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。
引用：ライフルホームズ
所沢駅の中古マンションの価格は、２０２1年10月から、急上昇し、今も上昇トレンドが続いています。
また、直近の３年間に限れば、１８．９６％程度上昇しています。
一方、中古の戸建てや土地の価格を確認すると、マンションと比較して、ほとんど価格が変わらないことがわかりました。
個人的には、今後も一部の地域を除いて、土地の価値が急激に上昇するということは見込めないと思います。しかし、再開発により出来るマンションの価格は立地の良さを反映し、高騰、高位維持が私の予想です。
６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している所沢駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。
一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を３，６５９万円（１７３万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格５，６１７万円（２６５万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格４，０７９万円（１９３万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格３，３６２万円（１５９万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（３，７００万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約５２%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
７．所沢市の地盤や災害時の影響は？
*参照：Googlemap
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
所沢駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
７－１． 地震サイト『J-SHIS 地震ハザードステーション』
*参照：J-SHIS 地震ハザードステーションを基に作成
紫色部分が揺れやすい地域、黄色・肌色の部分が揺れにくい地域となっています。
所沢駅周辺は赤色で、数値は1.4～１．８となっており、関東の平野部のなかでは比較的固い地盤ということが分かります。
所沢市の南西部に狭山丘陵があり、首都圏の中では標高が高い方です。
誰でも思う事ですが、不動産を購入の際は建物の構造や場所をしっかり確認することが昨今さらに重要になってきています。
なぜなら、ちょっと前の北陸や東北エリアの大雨による河川の氾濫を見て分かる通り、温暖化による異常気象が増え、災害に遭う可能性が高まっています。
７－２．所沢市作成の「水害ハザードマップ」
*参照：所沢市
所沢駅周辺は水害の心配はないエリアでした。近くを流れる川付近は０．５～５．０ｍの浸水が予想される場所もあるので注意が必要です。
購入の際は、よくハザードマップを確認するよう心がけてください。
８．東京のベッドタウンのイメージから脱却！再開発加速で人が集まる『所沢』
*「所沢駅西口土地区画整理事業」開発地の様子
近隣に『狭山丘陵』や『狭山湖』などがあり、緑豊かで都心にも近い『所沢』は、今流行中のトカイナカとしても注目を集めています。
更に、再開発により埼玉で一番ホットな『西武園ゆうえんち』や『ところざわサクラタウン』など人が集まり交流したくなるような、魅力的な街に生まれ変わっています。
また、再開発でいうと、これらは序章に過ぎず、これから複合施設の竣工が予定されており、更に駅前が様変わりする予定です。
*所沢駅構内の様子
なお、所沢市長の話では、地域産業の活性化や公共交通の利便性向上、市民活動の促進などを進めることで、その活気をより高めるために現在取り組んでいるそうです。
みどり・文化・産業が調和した、誰もが『住んでみたい』『訪れてみたい』地域づくりを推進していると語っています。
上記のように魅力的な街づくりに市を挙げて尽力する所沢が、池袋と更につながる事で、本当に意味で注目されるのはこれからかもしれません。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
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単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
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相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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