不動産の売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
不動産売却をおこなう際、オーバーローンという言葉を耳にされたことはあるでしょうか？
売却する不動産がオーバーローンの状態の場合、売却するための手続きが少し複雑となってしまいます。
そこで今回は、不動産売却時のオーバーローンとはどのようなことか、調べ方や対応方法について解説します。
１．不動産売却時のオーバーローンとは？
ここでは、オーバーローンの意味とどのような影響があるかを解説します。
１－１．オーバーローンとアンダーローン
オーバーローンとは、物件の売却益を住宅ローンの残高が上回る状態です。
例えば、住宅ローンは３，０００万円残っているのに対し、売却価格は２，５００万円といったケースです。
アンダーローンは逆に、売却することで住宅ローンが全額返済できる状態のことを言います。
オーバーローンという表現は、不動産を購入する際の物件価格だけでなく、諸経費なども合わせて借り入れる状態の時にも使うため、注意が必要です。
売却する家に借り入れがなければ、譲渡所得税や経費を相殺して完了となります。
しかし、住宅ローンが返済できない見通しの場合には、所有者の意志だけでは売却がおこなえない状態になります。
１－２．オーバーローンの物件はそのままでは売れない
１－２－１．抵当権付きの物件が売却しにくい理由
住宅ローンを返済中の物件の登記内容には、抵当権が設定されています。
抵当権は、住宅ローンが返済不能になったとき、金融機関がその不動産を担保にして残った債務を清算できるようにするためのものです。ローンを完済して手続きをすることで抹消できます。
抵当権付きの物件を売却できないわけではありません。しかし、仮にそれを買った方は売主が住宅ローンを滞納したら差押えを受ける可能性があるため、そのような状況では買い手が現れる可能性は低いです。
１－２－２．ローン契約違反になる可能性も
また、住宅ローンの名義人以外の方がその物件に住むということは、ローン契約違反となるため、その点でも認められる可能性は低いです。
不動産の売却は、住宅ローンの一括返済によって抵当権が抹消されることが条件となるため、オーバーローンの物件を売却するためには対策が必要です。
１－３．オーバーローンになりやすいケースとは？
一般的に、売却時にオーバーローンになりやすいケースは、以下のような要因があります。
- 利率２％以上の高利や、返済期間２５年以上の長期でローンを組んだ
- 土地の価格が安く、購入代金に占める建物の割合が高く、経年の償却による値下がりが激しい
- 購入後に周辺の土地相場が下がり、売却額が影響を受けた
- 頭金を入れないフルローンでの購入や、新築購入後１５年以内で、ローンが多く残った状態での売却となった
- 中古物件に対して２００万円以上のリフォームローンを組んだ
離婚や経済困難など、融資を受ける時点とは事情が異なってくるケースは多くあるため、このような形のオーバーローンは珍しくありません。
２．不動産売却時、オーバーローンかどうかを調べる方法
オーバーローンかどうか調べるためには、住宅ローンの残債（残高）と家の売却価格（査定価格）を調べ、差し引くことで概算できます。
２－１．住宅ローンの残高を確認する
住宅ローンの残高は、融資元の金融機関から届いているローン返済計画書や、残高証明書を確認します。
住宅ローンの残高証明書は、年に２回、７月と１２月に自宅に届いているもののうち直近のものを確認します。
正確には、これらに書かれている直近の残高から、一括返済以降の利息分と、ローンの保証料の返金がある場合はそれらを差し引いた額です。
また、一括返済の場合は金融機関や手続き手段によって金額は異なりますが、数千円から数万円の手数料を支払います。
２－２．家の売却価格を査定する
家の売却価格を調べるには、周辺の同条件の物件の販売価格や、過去に売れた金額（成約事例）を探すと、おおよその金額が分かってきます。
正式には不動産会社による訪問査定を受けて、現実的な売却価格を査定することになります。
この査定は無料で、３日から１週間程度で金額を算出できることが多いです。
２－３．諸費用や所得税を計算する
不動産売却には、売却価格の４％から６％に相当する諸費用がかかると言われています。
その内わけは、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、住宅ローン返済手数料などのほかに、税金が課税される分も含みます。
不動産売却に課税される可能性のある税金は、譲渡所得税、復興特別所得税、住民税のほか贈与税、相続税も発生する場合があります。
これらを計算して売却額から差し引くことで、より精度の高い試算ができます。
あくまで概算ではありますが、オーバーローンの状態になるかどうかの調べ方は、上記のようにおこないます。
不動産を売却する際、ここまでの試算ができたら、金融機関に報告や相談に出向くことになります。
３．不動産売却の際のオーバーローンの対応方法
では、オーバーローンの場合は、どのような対処方法があるのでしょうか？
３－１．オーバーローンが解消できるまで売却を延期する
単純に売却を一回取りやめて、住宅ローンの返済を継続して残高を減らしながら住み続ける方法です。
不動産の売却価格や売りやすさは、築年数によって影響を受ける部分があるため、その点も加味しつつ、あと何年住み続けるかを検討します。
新居に移って、売却予定の家を貸し出すということを考える場合、２つの注意点があります。まず、住宅ローン契約違反にならないよう、事業用ローンに借り換えるなどの対応が必要です。
もう１点は、売却時に３，０００万円特別控除を受ける場合に、以下の要件に抵触しないように注意することです。
- 敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年を経過する日の年の１２月３１日までに売ること
- 土地で売る場合は、家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
３－２．ローンの借り換えや一括返済
お手持ちの資金で、ローンの残債を一括返済できれば、金融機関の抵当権は抹消でき、売却できる状態となります。
現在のローンを新居のローンに合算して借り替える、または住宅以外の目的で借り入れをおこない、ローンを完済することでもオーバーローンは解決できます。
また、前述のように賃貸する場合も、住宅ローンから事業用ローンへの借り替えが必要となります。
いずれの場合でも、金融機関と相談してベストな方法を選ぶべく、話し合いの機会を設けるようにしてください。
３－３．任意売却をおこなう
経済的に困難な状況から住宅ローンの返済が継続できず、物件を売却するかたちとなるケースも数多くあります。
このような場合、放置しておくと最終的には安価な価格での競売となり、所有者の方だけでなく、金融機関にとっても望まない状況となります。
経済困難からの売却に対応するために、金融機関の承認のもと、任意売却するという方法があります。
任意売却は相場に近い金額で売却することができ、残債の返済も無理のない設定が可能になります。
引っ越しなどの諸費用も融資を受けることができ、スムーズに新生活に移行できるため、メリットは大きいです。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時のオーバーローンとはどのようなことか、調べ方や対応方法について解説しました。
４－１．ケースによって対応方法は変わります
オーバーローンは珍しいことではありませんが、その対応方法は返済額や売却価格などによってさまざまとなります。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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