住宅ローンの返済にお困りの方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
不動産売却をおこなう際、オーバーローンという言葉を耳にされたことはあるでしょうか？
最近の不景気とインフレで、家計の収支に大きな狂いが出て、住宅ローンの返済ができなくなるケースが増加しています。
返済できない住宅ローンは、何らかの対策をして、住む場所の確保もおこなう必要があり、その対応は早ければ早いほど、スムーズな解決が望めます。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可となったらどのようになるか、対処法や任意売却について解説します。
１．住宅ローンが返済不可となった場合の対処法は？
不動産を購入した後に住宅ローンの返済が厳しくなった場合には、なるべく早く、以下の方法を検討することから始めます。
１－１．家計や返済プランの見直しをおこなう
まずは、現在の家を売却することなく、返済を継続する方法を検討します。
そのためには、家計を見直して返済に充てられる金額を増やすことができないか、出費を減らす検討をおこなってみます。
利用していないサービスの解約などを家族全員で検討することで、出費を削ることができる場合があります。
そのうえで、金融機関に返済プランの再検討を相談しましょう。
一定期間の返済の猶予や、返済期間の延長によって、月々の支払額を軽減できる可能性があります。
１－２．ローンの借り換えを検討する
現在の返済プランからの解決が難しい場合、ローンの借り換えを検討します。
借り換えの返済期間を延ばす、複数口あるローンをまとめて借り替える、金利の低減などで、月々の支払額を減らすのが目的です。
返し続けることが目的ですから、現在の経済状況や回復の見込みをよく勘案したうえで、その場しのぎにはならない方法の話し合いができることが理想です。
また、借り換えをおこなうと数十万円の諸費用がかかるうえ、審査や契約に手間と時間がかかるため、その点を事前に把握しておきましょう。
１－３．保険適用ができないかを確認する
もしも、体調不良やケガが原因で収入が減ってしまった場合には、加入している生命保険や、住宅ローン申し込みの際に加入した団体信用生命保険などを確認しましょう。
基本的には、債務者本人が亡くなったときに残債が支払われる保険内容になっていますが、状況に応じて保険金がおりるケースもあります。
また、コロナ禍の影響で減収した場合に対し、自治体や日本政策金融公庫などで現在でも助成金や特別融資をおこなっている場合もあるため、利用を検討してみても良いかとおもいます。
１－４．家を売却する
経済状況の悪化で家を売却する場合、競売に至る前に金融機関の承認のもと、任意売却という手段で解決する方法があります。
通常の売却では、売却予想の金額を上回るローンの残債があるオーバーローンの場合、売却ができません。
しかし、ローンの返済が厳しいと感じた場合、金融機関に早めの相談をすることで、任意売却をおこなえることがあります。
任意売却の詳細は後述しますが、住宅ローンの滞納に対策をおこなわず、放置した場合にはどのようなことが起きるのでしょうか？
２．住宅ローンが返済不可となった場合の競売までの流れ
住宅ローンを滞納した結果に至る、もっとも厳しい状況が競売による強制退去です。
２－１．滞納開始から期限の利益を喪失するまで
住宅ローンを滞納してから１か月から２か月の間に、督促状や催告書が届きます。
これらの書状を無視して３か月以上６か月ほどの滞納が続いた場合、ローンの名義人は期限の利益を喪失します。
期限の利益の喪失とは、分割払いの権利を失い、一括返済しかできなくなることです。
この時点で、金融機関は返済の意思がないと受け取ったことになります。
２－２．代位弁済から競売開始の決定通知まで
期限の利益の喪失以降、約２か月から３か月の間に、保証会社から金融機関に対してローンの残債の一括返済がおこなわれ、競売の準備が開始されます。
この時点で住宅ローンの債権者は、金融機関から保証会社に移行します。
抵当権者である金融機関は、裁判所に対して競売の申し立てをし、これが受理されると地方裁判所から競売開始決定の通知が届きます。
２－３．競売の現地調査から明け渡しまで
裁判所から、執行官や鑑定人が現地調査に訪れることになりますが、この調査には協力義務があるため断ることはできません。
また、競売で落札されると、基本的には強制的な明け渡しを求められることになります。
このようにして、滞納から１年半ほどの期間で明け渡しとなりますが、競売で落札されたとしても返済義務は残ります。
また、滞納から３か月目に、信用情報機関が共有している事故情報名簿に、債権者の名前が載ることになり、以後当面の借り入れや経済活動に影響が出ることとなります。
そのため、滞納をする前の支払いが厳しいと感じた時点で、すぐに金融機関に相談をするよう心がけてください。
３．住宅ローンが返済不可となった場合の任意売却とは？
では、競売に至る前にできる対処法として、住宅ローンの滞納がある不動産を売却する『任意売却』について解説します。
３－１．任意売却とはどのような方法？
任意売却とは、金融機関の承認を得て不動産を売却する方法で、競売に比べて相場に近い価格で売却することができる対処法です。
任意売却は、オーバーローンの状態でも金融機関から承認されることもあり、残った残高は通常通り返済していくことが可能となっています。
この状況で新たな住宅ローンを組むことは厳しいはずなので、不動産を売却したあとの新居は賃貸物件となりますが、新しい生活を始められるようになります。
３－２．任意売却のメリット
任意売却は競売とは異なり、相場に近い価格での売却ができるうえ、残債の返済も無理のない設定が可能になります。
引っ越しなどの諸費用に関してもサポートしてくれる場合もあるため、新生活に向けた手続きを進めることができます。
また、任意売却は売却後に残った残債を、債権者と交渉して圧縮することができる点もメリットとなります。
３－３．任意売却をおこなう流れ
３－３－１．不動産会社や金融機関へ相談を
住宅ローンの支払いが困難となった状況になれば、なるべく早く不動産会社に相談をし、状況の説明と物件の査定、金融機関への相談のサポートを依頼しましょう。
並行して、今後の支払いの見通しや家計の見直しを計画してみてください。
３－３－２．売却が成立したら
金融機関への相談によって、売却が成立したら抵当権を抹消する旨の合意と、以降の返済計画を決定します。
売却が完了したら、引き渡しをして取引は完了となります。
３－３－３．ストレス軽減の為に試してほしいこと
最後に、ローンが返済不可となるような状況で、最初に試して頂きたいことがあります。
それは、ご家族全員の協力のもと、家の内外の不要なものを処分して片付け、きれいに掃除することです。
これは退去の準備のためではなく、現在のストレスを軽減し問題に前向きに対応する気力を生み出すためのものです。
競売寸前となった物件にお邪魔すると、ほぼ例外なく物があふれて掃除は滞り、大変な状況に共感せざるを得ない状態です。
お部屋が散らかった状態は、それ自体もストレスとなり、思考や行動力を奪う要素と言われています。
悩みのある方はぜひお試し頂けたらと思います。
４．今回のまとめ
今回は、住宅ローンが返済不可となったらどのようになるか、対処法や任意売却について解説しました。
４－１．悩んでいたらすぐに相談を
経済的に困難な状況で、精神的にも負担を感じるかもしれません。
しかし、ローンの滞納に関して対応が早ければ、軽い負担で済むこともあるため、すぐに相談をするようにしましょう。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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