マンションの売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
不動産の登記簿謄本は日常で目にするようなものではありません。
ただ、不動産取引を支える大切なものです。
しかし、予備知識が無いと、内容を理解するのが難しい書類だと思います。
そこで今回は、不動産の登記簿謄本の確認方法と不動産売却時の抵当権抹消について解説します。
１．不動産の登記簿謄本とは？
不動産の登記簿謄本はどのようなもので、どこで取得できるのでしょうか？
１－１．登記簿謄本の役割
不動産の登記簿は、土地・建物に関する権利関係などを記録して、社会に公示するためのものです。
近年では、登記事項証明書という名称でも呼ばれるようになりました。
それでも、まだ登記簿謄本という名称のほうが広く知られ、一般的です。
登記簿謄本とは、『この不動産登記簿を印字した紙に、法務局の印鑑が押された登記事項の証明書のこと』になります。
不動産に関する情報を、公的に記録していると証明することで、安全・円滑な不動産取引を実現できます。
１－２．売却時の使用目的
不動産を売却するにあたって、売主が最初に行うことのひとつとして、「登記簿謄本の確認」があります。
１－２－１．登記簿謄本を確認することでわかること
不動産の売却する対象がどのようなものかを確認する他、登記簿謄本の記載内容から売却のために事前に行わなければいけないことがわかる場合があります。
それは、おもに後述する『債権の担保』に関することです。
特に相続財産はそれを売却するために名義を被相続人から相続人に変更する必要があります。
また、相続財産にどのような抵当権や根抵当権が設定されているかは、登記簿を確認しなければわからない場合が多いです。
１－２－２．登記簿の知識は売却時の安心材料に
さらに、『新しい所有者のために不動産の名義変更に協力する』ことも売主の務めとなります。
たとえば、不正な手段で買主よりも先に所有権移転登記をしてしまった者に対し、不正手段に詐欺や脅迫などの要素がない限り、本当の買主は所有権に対抗できないこともあり得ます。
このような事態を防ぐためにも、売却の際は登記簿に関する知識を持っておくと安心です。
１－３．登記簿謄本の取得方法は？
登記簿謄本の確認方法は以下の４つです。
- 法務局で交付請求する
- オンラインで交付請求する
- 郵送によって交付請求する
- インターネットで登記情報提供サービスを閲覧する
ただ、現在は登記簿の全国オンライン化が完了したので、どこの法務局からでも、遠方の登記簿謄本を取り寄せることができるようになりました。
登記簿謄本の請求にかかる費用は、４８０円～６００円です。
インターネットによる閲覧と印字は無料です。
・・・が、その場合だと法務局の印鑑や認証がなく、法的な証明力のある書類としては利用できないことに注意が必要です。
２．不動産の登記簿謄本の確認方法
ここからは、登記簿謄本に記載されている内容を確認していきましょう。
２－１．表題部
表題部とは、不動産を特定するために所在や面積、構造などが記載される欄です。
その際、土地と建物で表題部に記載される項目が異なります。
土地では地目や地積、建物では構造や建物の種類、フロアごとの床面積、家屋番号が記載されます。
建物でもマンションの場合、棟内の号室にそれぞれの家屋番号が割り振られ、すべて記載されます。
また、マンションは、マンション名称や所有者ごとの敷地権の割合も記載されています。
２－２．権利部甲区
権利部甲区とは所有権を表す欄で、その不動産の現在の所有者や過去の所有者がわかります。
所有権保存登記と書かれているのは最初の不動産の所有者で、所有権移転登記はその後の所有者の変遷を表します。
氏名などに下線が引いてある場合は抹消され、すでに有効な所有者ではないという意味です。
原因の欄には、売買や相続など、所有権を取得した原因が記載されています。
２－３．権利部乙区
権利部乙区には、所有権以外の権利に関する内容が記載されています。
権利部乙区を見れば、その不動産に対して誰がどんな権利を持っているのかが分かります。
２－３－１．抵当権以外の登記される権利
所有権以外の権利として代表的なものが抵当権ですが、そのほかにも、賃借権や地上権なども乙区に登記されています。
それぞれの項目には、受付の順位番号、受付の日付、受付番号が付与されます。
２－３－２．原因以外の記載される情報
そして、抵当権などの場合では金銭貸借など原因のほか、債権額や利息、損害金、債務者、抵当権者、共同担保目録の番号など、抵当権の詳細が記載されます。
２－４．共同担保目録
共同担保とは、ある債権の担保として土地と建物の両方や、複数の不動産に担保権を設定する等のことです。
共同担保目録の欄には、共同担保目録の記号・番号、通し番号、担保の目的である権利の表示、順位番号などが記載されます。
共同担保目録の記号・番号と順位番号は、権利部乙区に記載されるものと符合するようになっています。
３．不動産の登記簿謄本と抵当権の抹消
売却する際には登記簿謄本の内容を確認したうえで、必ずやらなければならないことがあります。
３－１．抵当権の有無の確認
抵当権とは、『住宅ローンを組む際、ローンの返済が滞った場合に不動産を差し押さえることができるよう、債権者が設定する権利』のことです。
不動産の購入時に組んだ住宅ローンが完済していないため、抵当権が設定されたままの場合や相続した不動産の被相続人が事業用に設定していた根抵当権の場合もあります。
抵当権設定の有無は、登記簿謄本の権利部乙区の欄で確認をします。
登記の目的の項目に、抵当権（根抵当権）の設定と書かれていたら抵当権の設定があるということです。
債権額とは、利息を含めない借り入れ額を表します。
３－２．抵当権を抹消する方法
抵当権を抹消する際に、原因となる債権に関する返済の残りがある場合は、返済をしなくては抵当権の抹消ができません。
３－２－１．根抵当権の場合
根抵当権の場合は、返済が終了してもそれだけでは抹消手続きを行えません。
そのため、金融機関との交渉のうえ、元本確定の手続きを行う必要があります。
元本確定の手続きまでは時間を要するため、あらかじめ計算に入れておきましょう。
根抵当権はそのまま相続もできますので、親族間の事業承継などの場合はそのまま権利を引き継ぐ例もあります。
しかし、売却する場合は根抵当権も抹消する必要があります。
３－２－２．抵当権を抹消するまでの費用や流れ
抵当権の抹消は頑張れば、ご自身でもできます。
が、さまざまな必要書類を不備なく準備するため、専門的な知識を持つ司法書士などのプロに依頼することが多いです。
抹消のための費用の内訳は、前述の登記簿謄本の確認費用と登録免許税、そのほか依頼先で異なりますが司法書士の報酬などです。
申請の流れは、まず法務局へ申請の相談して、金融機関から完済などの証明の書類を取得します。
そして、抵当権抹消登記の申請書類を作成して、法務局へ提出というものです。
３－３．所有権移転登記
不動産売買の契約締結後に、残金決済や引き渡しと同時に、買主への所有権移転登記を行います。
この登記は、売主と買主が共同で行うのですが、手配や費用については基本的に買主負担となります。
しかし、前述とおり相続した不動産を売却する場合は、売主も被相続人からご自身への所有権移転登記をする必要があります。
なお、相続登記は令和６年には義務化される予定となっています。
そのため、相続する不動産を売却する予定がなくても、相続が確定したら早めに相続登記をしておきましょう。
４．今回のまとめ
不動産の登記簿謄本の確認方法と、売却時の抵当権抹消について解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
不動産の売却の際には、専門知識に基づいた検討のうえで、方針を決めて進めてみてください。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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