土地の売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
土地の一部を売却したいときに必要となるのが、土地を法的に分ける分筆の手続きです。
分筆にはさまざまなルールがあり、それらを知ってうまく活用することで、充実した売却につながります。
そこで今回は、不動産売却時の分筆とはどのようなものか、メリットや方法について解説します。
１．不動産売却における分筆とは？
分筆とは、どのような意味があるのでしょうか？
１－１．分筆とは？何のためにおこなう？
１－１－１．分筆と合筆
土地は、１筆・２筆と筆（ふで）の単位で数え、土地を複数の土地に分割することを分筆（ぶんぴつ）と呼びます。
反対に、複数の土地をひとつにまとめることを合筆（ごうひつ）と言います。
事前に土地を合筆しておけば、売買契約や所有権移転登記を１筆だけおこなえば済むようにすることができます。
１－１－２．何故おこなう？
土地には、登記するような正式な建物は、基本的にひとつの筆につき１棟しか作れないという決まりがあります。
この決まりに対応し、その場所に複数の建物を作ったり、土地の一部を売却するために、分筆がおこなわれるのです。
１－２．分筆が必要となるケース
１－２－１．土地の相続
相続に伴って、複数の相続人でひとつの土地を分ける必要が生じることがあります。
その土地に対して、相続人全員が合意できた場合は、分筆によって公平に相続ができる形になります。
共同名義として不動産を相続するとなると、売却する際などトラブルに発展しやすいです。
分筆できれば、相続人それぞれが自分のものとして所有権を持ち、それを証明できるため、土地の有効活用ができるようになります。
１－２－２．土地の一部の売却
広すぎる敷地の一部を売却して、資産として活用しようという場合でも分筆をおこなうことがあります。
所有権を分けることで、新しい所有者が独立して権利を行使できる状況をつくります。
１－２－３．子どもの家を親の家の敷地内に新築する
親子であれば、権利関係を分ける必要がないようにも感じますが、分筆したほうがメリットになる場合もあります。
１筆の土地上に建物を建築するとなると、土地の所有権は分けることができないため、固定資産税の支払いは親のままとなります。
また、新しい家の住宅ローンの抵当に、土地全体が入ることにもなるため、リスク分散やトラブル予防のために土地を分筆しておくという考え方もあります。
１－３．分筆と分割の違い
分筆と似たように使う、土地の「分割」という言葉があります。
分割とは、分けた事実や状態を登記せずに、一つの土地を複数に分けて建物をつくることです。建築基準法に沿っていれば、建物を新しく建てることが可能です。
ただし、法律上はひとつの土地なので、所有者を分けることはできず、前述のように抵当権設定も土地全体に対しておこなわれます。
２．不動産売却における分筆のメリット・デメリットとは？
分筆をおこなうことによるメリットとデメリットを解説します。
２－１．売却時の分筆のメリットは？
２－１－１．３つのメリット
不動産売却をする際、分筆をおこなう主なメリットは以下の通りです。
・相続の際に分割しやすい
・地目設定の変更で、土地を活用できる
・節税になる場合もある
２－１－２．転用や売買が制限されるケースも
土地の使用目的に応じて「宅地」、「田」、「畑」、「山林」などの地目が設定されていますが、農地など、地目によっては他の用途への転用や、売買が制限されている場合もあります。
例えば、農地の一部を分筆することで、農地転用の手続きをおこなって、家が建てられるようになる場合があるのです。
農地や市街化調整区域への住宅建築には、別の形でも法令制限がかかっている場合があります。そのため、売却の際は事前に不動産会社へ確認してください。
そして、分筆することで大通りに面さない土地になるなど、評価の下がる対象になると、その部分の土地は固定資産税が下がることがあります。
２－２．売却の際の分筆のデメリットは？
２－２－１．３つのデメリット
反対に、分筆をおこなうことのデメリットもあります。
- 手続きに手間と費用がかかってしまう
- 土地利用の自由度が下がる場合がある
- 固定資産税が上がる場合がある
分筆をすると、登記の他に土地の測量や境界確定などもおこなうため、土地家屋調査士に業務依頼をすることになります。
土地の状況にもよりますが、分筆する際にかかる費用が１００万円を超えるケースもあり、多くの手間と費用がかかります。
また、分筆によって必然的に土地は狭くなり、建築の際の建ぺい率などの制限が増し、自由度が下がる場合があります。
そして、分筆された土地に建物がない状態では、固定資産税の減税がなくなり、税額が上がることになります。
２－３．売却時の分筆の流れは？
土地の分筆は、以下のような流れで進行します。
①事前調査
②境界確定測量
③分筆案の作成
④境界標を設置
⑤土地分筆登記
まず、国家資格である土地家屋調査士に依頼して事前調査をおこない、その結果に基づき役所や隣地所有者の立ち会いで筆界（公的な境界）や境界（公的な境界）を確認します。
境界確定測量後、分筆案を作成のうえ、再度役所や隣地所有者の立ち会いの元で同意を得ます。
境界の目印である境界杭や境界標を設置し、登記の申請をして完了です。
費用や必要とする期間は、上記の境界確定測量がすでに済んでいるかどうかで、かなりの違いが出てきます。
境界が確定している場合は約２０万円ほどが目安で、確定していない場合、上記の過程が必要になるため、５０万円から１００万円程度かかることになります。
また、期間は境界確定ありで約１０日～１か月、境界確定なしでは約２か月～３か月となります。
３．不動産売却における分筆はどのような方法でおこなうべき？
土地の分筆をおこなううえでの注意点を説明します。
３－１．分筆する土地の形を決める
分筆する場合、土地を正方形や長方形といった整形地にすることで、土地の価値を高めることができます。
整形地は土地の形状による建築制限がなく、土地の活用がしやすくなり、売却時の価値が高まるのです。
反面、三角形やいびつな形の土地は、売りづらいことになってしまいます。
３－２．接道義務を満たす
土地を２つ以上に分ける際に気を付ける点は、どの土地も接道義務を果たすようにすることです。
価値の高い土地は宅地として利用できる土地ですが、宅地の条件として、幅４m以上の道路に２m以上接道していないといけないというルールがあります。
接道義務を満たしているかどうかで土地の価値は大きく変わり、家の建たない土地は市場のニーズが大きく減ってしまいます。
現状では将来建物を建てる予定がないとしても、極力この接道義務を果たす形の分筆をおこなうことで、土地の価値を保つ事ができます。
３－３．１区画から販売する
個人で土地売却をする場合、２区画＝２筆以上の土地を同時に販売することができません。
消費者保護のために、不動産の売買を事業としておこなうには、資格を持つ事業者が厳しい規制を受けているため、事業の形をとらず１区画ずつというルールがあるのです。
例えば３筆の土地を売り出す際は、最初は1区画、期間をあけたのちに残りの区画を売り出します。
期間のあけ方や宣伝の仕方などは、明確な決まりがないため、不動産会社と相談しながら進めていく必要があります。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時の分筆とはどのようなものか、メリットや方法について解説しました。
４－１．つまり分筆とは・・・
このように、分筆は土地の販売のノウハウに深い関わりがあり、不動産会社との事前の計画によって、売却の方向性を左右する要素と言えます。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
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