認知症の親の不動産売却はできない?トラブルの事例や対策について解説

認知症の親の不動産売却はできない?トラブルの事例や対策について解説

土地の売却を検討中の方へ、

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相樂です。

作業中の相楽さん

親が認知症を発症した場合、相続までの期間に実家を売ることはできなくなるのでしょうか?

まったくできなくはないのですが、事前に備えをすることで、スムーズさや費用などに大きな差が出てきます。

そこで今回は、認知症になった親の不動産を売却しようと検討している方に向けて、トラブルの事例や、売却するための対策について解説します。

1.認知症の親の不動産売却はなぜできない?

悩んでいる成人男性

認知症の診断を受けた方は、自らの判断で不動産売却をすることはできません。

1-1.『意思能力』のない方が結んだ契約は無効

高齢者の4人に1人が認知症、またはその予備軍といわれています。認知症の介護は労力と費用を伴い、仕事を減らしたり辞めたりして介護にのぞむ方も多いです。

そのような場合、子ども同士で話し合ったうえで親の家を売却し、介護の資金に充てるケースが急増しています。

しかし、家の所有者であるご本人が認知症である場合、本人の判断で不動産の売却ができないこととなっています。

認知症などの病気で、意思能力の無い方が不動産の諸契約を結んだ場合、契約は無効となるからです。

1-2.意思能力とは?

意思能力とは、自己の行為の結果として、権利や義務がどのように移動するかを理解する能力のことです。

例えば、不動産にかかわる法律行為では、売却だけでなく賃貸借をすることも含まれます。

1-3.『意思能力』の無い方に代理人は立てられない

また、重度の認知症などで意志能力の無い方は、代理人を立てることもできなくなります。

代理人の選任は、自分に代わって実務を行う方を選ぶことなので、自分自身に意思能力が備わっていなければなりません。

例えば、以前貰っておいた物件売買などに関する委任状も、3か月の有効期間が切れるか、認知症を発症すると無効となります。

このように、代理人に対する委任状の効力は限定的であることを念頭においてください。

1-4.贈与も難しい

贈与契約や遺言状の作成は、医師立会いのもとなど、一定の条件下で可能な場合がありますが、医師の診断で可否が決まります。

また、後述する成年後見人がついた場合、贈与の行為が認められる可能性は低くなります。

意思能力の無くなった状況下では、相続人に該当する方たちの間で話し合いを行い、本人をどのようにケアしていくかが、まず最優先の課題となります。

この点を考えないで、独断で売却などを進めようとすると、トラブルの原因となる可能性があります。

意思能力の無い本人に代わって、不動産売却を行う方法は後述しますので、参考にしてください。

2.認知症の親の不動産売却にまつわるトラブル

介護する男性

認知症の親の不動産売却にまつわるトラブルとは、どのようなものがあるでしょうか。

2-1.介護費用のための売却ができない

2-1-1.親族の了承を得るのに苦労するケース

認知症のケアにかかる費用は、自宅で使う介護用品やおむつ、介護施設の入居費用や月額の料金、面会の交通費など多様です。

介護にあたる方は、実家の売却を進める前に、相続対象となる親族の了解を得る必要があります。しかし、これがはかどらずトラブルとなってしまうと、いつまでも売却ができません。

2-1-2.根本的な話し合いが大切

介護予算や介護の負担の分担など、根本的な話し合いをすることが、今後の生活をスムーズに行うための布石となります。

親のそばにいる方だけが悩んで、ひとりで抱え込むことを防ぐことにもつながります。
話し合った結果は、記録として残しておくことをおすすめします。

2-2.本人や親族の許可なく不動産を売却する

話し合いのプロセスを経ず勝手に売却をしてしまうと、親の意思による生前贈与や、有効な遺言状がない限りトラブルとなります。

親が亡くなって、勝手に相続財産を処分された親族は、遺産相続の民事訴訟をすることができます。

2-3.認知症の親に物件を買わせる

実家を売却するのと同様に、親自身のためだからと、意思能力のない親に介護用の物件を買わせたり、お金を出させることも相続人間のトラブル要因となります。

必要なお金とはいえ、本人の意思確認が取れない状況である以上、相続対象の資産に手を付けていることに変わりはないからです。

また、そもそも購入のために結んだ契約は、意思能力無しとみなされ無効となります。

親の介護のために必要なことなのに、これだけ制限がかかってしまうのが、現在の法律の状況です。

しかし、親族間での話し合いが整えば、本人に代わって意思能力を発揮できる人を選定する制度があります。

3.認知症の親の不動産売却のための成年後見制度とは?

家庭の事情

意思能力の無い方に代わって売却ができる成年後見制度とは、どのようなものなのでしょうか?

3-1.成年後見制度とは

成年後見制度とは、意思能力のない方の代わりに、成年後見人を指名して契約を結んだり、財産の管理を行える制度です。

3-1-1.成年後見制度でできること

成年後見制度では、意思能力の無い本人の利益を守るために、お金の使い方を管理したり、本人の結んだ本人に不利な契約を取り消すことができます。

3-1-2.法定後見人とは?

成年後見人には法定後見人と任意後見人の2種類があります。
認知症などを発症して意思能力がなくなってから専任するのは、法定後見人です。

法定後見制度は、判断能力の欠如の度合いが大きい順に、後見、補佐、補助の3種類に分類され、後見人に与えられる権限が異なっています。

3-1-3.任意後見人とは?

一方、任意後見制度は意思能力が充分にあるうちに、本人の意思で将来の支援者を選ぶものです。公証人役場で契約し、判断能力に衰えが出たら家庭栽培所で手続きを行います。

3-2.法定後見人になれる方の条件は?

法定後見人になることができるのは、親族や弁護士、司法書士、社会福祉士、福祉関係の法人などが対象です。

未成年者、破産者、本人に対して訴訟を起こした等の人は後見人になることができません。

3-2-1.後見人の選定方法

法定後見人は家庭裁判所がふさわしいと判断した方を選び、必ずしも親族が選ばれるとは限りません。また、選ばれなかった親族が不服申し立てをすることもできません。

3-2-2.後見人の選定基準

家庭裁判所が後見人を選任する際の基準として、後見人の職業や経歴のほか、本人との利害関係やその他の事情が考慮されます。

法定後見人は、複数の方が指名される場合もあります。

3-3.認知症になる前にできる売却対策とは?

介護の問題が差し迫っていても、法定後見人の決定までには時間や手間を要します。
そのため、事前に対策を進めることで、スムーズな売却につながります。

法定後見人が決定しても、不動産売却については家庭裁判所の許可を待たなければならないため、その期間も把握しておく必要があります。

3-3-1.親族以外が指名された場合

また、成年後見制度は任意後見、法定後見ともに、親族以外が指名された場合は、弁護士などに月額2万円から6万円程度の報酬が必要です。

2019年に最高裁より「報酬は業務量や難易度に応じた金額とするように」と、全国の家庭裁判所に通達が出ており、今後報酬に関しては変化が出てくる可能性があります。

3-3-2.助成制度を設けている市区町村も

また、各市区町村で成年後見制度利用の助成制度を設けているところもあります。

最近では、成年後見制度に比べて費用や時間がかからない家族信託という方法が、民間で始まっています。しかし、利用は本人に意思能力が残っていると認められる場合に限ります。

4.今回のまとめ

打ち合わせをする相楽と大和田

今回は、認知症になった親の不動産売却を検討している方に向けて、トラブルの事例や売却するための対策について解説しました。

4-1.スムーズな売却のために・・・

トラブルなく不動産売却をするには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな選択肢の中から方針を決めて進めるのが良いです。

4-2.離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ

大和田連絡

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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