不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
住宅地やマンションのそばで、『オープンハウス』や『現地販売』というのぼり旗を見かけることがあります。
不動産売却における販売活動の一環ということは分かる方もいるかもしれません。しかし、具体的にはどのようなものなのでしょうか？
そこで今回は、不動産売却時のオープンハウスとは何か、メリットやデメリットについて解説します。
１．不動産売却の際のオープンハウスとは？
不動産売却におけるオープンハウスや、その流れについても解説します。
１－１．オープンハウスとは？
オープンハウスとは、売却する物件を週末など日時を決めて一般開放し、自由な内覧を受け付けることです。
内覧会や、マンションの場合はオープンルームという言い方もします。
誰でも予約なしで気軽に物件を訪れ、自由に内覧することができます。また、不動産会社のスタッフが常駐して、物件説明や買い付けの受付などもおこないます。
新築だけでなく中古物件や、居住中の物件でも、条件さえ整えば実施することができます。
１－２．オープンハウスを実施する流れ
１－２－１．実施告知
まず、オープンハウスの実施告知は折り込みチラシやポスティング、不動産会社のホームページ、ＳＮＳなどでおこないます。
また、これまでにお問い合わせなどを頂いた購入検討者の方や、客付けに積極的な他の不動産会社などにもお誘いの連絡をします。
１－２－２．当日までの準備
現地は分かりやすくするために、建物の外に即席の立て看板やのぼり旗を設置し、室内にはスタッフの事務や接客の場所を設けます。
来訪者のために、粗品や子どものお菓子などを準備することもあります。
室内は、暮らしのイメージがしやすいように、レンタルの家具や小物などを配置したり、お部屋を演出する工夫を考えるのも良いかもしれません。
１－２－３．居住中の場合
居住中の物件の場合は、貴重品や細かいものを片付け、極力ものを減らした状態でおこないます。
来訪者の中でも、特に水回りのことを気にする方が多いため、対策としてハウスクリーニングをおこなっておくと効果的です。
ハウスクリーニングは清掃の専門業者に依頼するもので、落ちづらい汚れや水垢などはプロにお任せしても良いかもしれません。
費用は、居住中に３ＤＫを全室おこなった場合で５万円前後で、荷物や家具の無い空室で依頼した場合は、２割から３割程度安くなります。
あとは当日来てくださった方に自由に内覧いただき、説明や商談をおこないます。
２．不動産売却においてオープンハウスを実施するメリット
オープンハウスは、通常の売却ではあまり得られない種類のメリットがあります。
２－１．多くの人を集められる
まず、不特定多数の方に注目していただけることが挙げられます。
また、不動産会社に連絡を取って個人で内覧するよりも心理的なハードルが低いため、多くの人を集める効果があります。
通りがかりの方にも見てもらえる可能性があり、実際にそのような例から思わぬ商談に発展することもあります。
近くに住まいを買いたいと考えていた近所の方にも、気軽に来ていただけるチャンスとなります。
特にマンションでは、同じ棟の方がご両親を呼び寄せたり、別室から買い替えをして移ったりというニーズもありますので、そのような方も集めることができるのです。
多くの人を集めれば、成約の確率はそれだけ高くなり、有利な売却につながります。
２－２．希望価格で早期の売却がしやすい
購入希望という、同じ目的を持つ方が複数訪れる場となるため、物件を気に入った場合は、「早い者勝ち」の心理が働きます。
早い者勝ちとなった場合、値引き交渉よりも早く決めてしまいたいという傾向が強まる為、希望価格での早期売却も目指すことができます。
もちろん不動産会社からは、正確な理解を頂くために、物件の事前説明はおこなわれますが、購入意思を固めにくい方にも決定を促す効果はあります。
また、オープンハウスはご家族そろっての内覧がやりやすいため、家族の意見がすぐに共有・確認でき、購入の意思決定の速さにつながります。
２－３．売却のための情報集めができる
多数の方に来ていただくことは、物件の気に入ったポイント、気に入らないポイントの情報収集のチャンスとなります。
今まで気づけなかった物件のマイナスポイントが明らかになれば、対策を考えることができ、評判が良かった点は、そこを強調した宣伝などに活かせます。
特に来訪者が予想していたよりも少なかった場合は、販売価格の値下げを検討する材料になることが多いです。
オープンハウスで成約に至らなかったとしても、収集した情報を以後の売却活動に活かすことができます。
３．不動産売却においてオープンハウスを実施するデメリット
オープンハウスを実施するデメリットや注意点として、以下のようなことを意識する必要があります。
３－１．周囲に気を遣う
周囲に対して騒音や、マンションの場合はセキュリティ上のクレームを受ける可能性があります。
そのため、事前に挨拶や了解を得たり、マンションの管理組合に実施方法の確認をするよう心がけてください。
また、実施する側の売主のプライバシーも注意する必要があり、写真や動画の撮影については事前に決めておくようにします。
特に居住中の物件の場合は、不特定多数の人にまだ住んでいる家を開放することを、不安に感じる方もいらっしゃいます。
周囲への迷惑やご自身のプライバシーが気になったり、売却の事実を周囲に知られたくないという場合には、オープンハウスの実施はおすすめできません。
３－２．冷やかしもある
来訪者の方のなかには、本腰の購入目的ではない、ただの冷やかしのような方も来られる可能性があります。
労力や予算、時間を割いて実施するからには効果を期待するのですが、冷やかしばかりというケースもないわけではありません。
逆に見学者が多いために、真剣に検討したい方が落ち着かないというケースも考えられます。
３－３．常に来訪者を気遣う
一方、近所の方などが気楽に入りやすいような工夫も必要です。
玄関に他の来訪者がいるように靴を常に置いておくことや、小さな音でＢＧＭを流すなどの工夫も必要です。
また、オープンハウスは雨などの天候不良で、来訪者の数が左右されます。
せっかく日にちを決めて実施したのに、当日の天候が悪く来訪者が少ないというようなリスクもあります。そのため、可能な限り当日の天気を見きわめて実施するよう注意が必要です。
３－４．すべての物件に向くわけではない
すべての物件が、オープンハウスでの集客に向いているわけではありません。
場合によっては、その予算や労力を他のことに回した方が、成約の確率が上がる場合も考えられます。
物件の立地やターゲット、訴求ポイント、実施予算などを考えながら、実施を検討するようになるかと思います。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時のオープンハウスとはなにか、メリットやデメリットについて解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
物件を売却するうえでの施策はオープンハウス以外にもありますが、まず売主の方と不動産会社がアイデアを出し、打ち合わせをすることで良い施策が期待できます。
スムーズで理想に近いで不動産売却をするためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めると良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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