目次
はじめに、老朽化したマンションを売却する際には、通常の不動産売却よりも複雑な手続きや考慮すべきポイントが増えることが多いです。
建物の状態や設備の劣化による査定額への影響、修繕費やリノベーションの必要性など、慎重な判断が求められます。
本記事では、老朽マンションを売却する際の流れを具体的に説明し、トラブルを避けて成功するためのコツをお伝えします。
また、売却手続きにおける注意点や、税金や費用に関するアドバイスも提供し、スムーズな売却プロセスをサポートします。
１．老朽マンションを売却する理由とメリット
老朽化が進んだマンションを売却する理由は様々ありますが、その中でも特に重要なのが、建物の問題点の解消と資産の有効活用です。
老朽化したマンションを適切なタイミングで売却することで、さらなる資産価値の下落を防ぎ、維持費や修繕費の負担を軽減することができます。
１－１．老朽化が進むと何が問題になるのか？
マンションの老朽化が進むと、建物のひび割れや設備不良、耐震性の問題など、様々な問題が発生します。
例えば、コンクリートのひび割れは、雨漏りや建物のさらなる劣化（錆や爆裂）につながる可能性があり、配管詰まりや排水不良なども起きやすくなります。
また、１９８１年の耐震基準改定前に建てられたマンションは、震度６〜７に対応していない可能性が高く、耐震性が低いことが懸念されます。
老朽化に伴う問題点は、融資が付きにくくなるため、資産価値の下落にも直結します。築年数の経過とともに資産価値が減少し、中には１０年で坪単価が３分の２まで下がるケースもありました。
さらに、魅力が低下することで空室が増加し、管理費用の不足からさらに建物の劣化が進むという悪循環に陥ることもあります。
例えば、管理会社が入っていない、自主管理のマンションは住宅ローンが付きにくくなっています。と言うのも、長期修繕計画がない場合があり、上記のような管理・修繕不足が起きやすい為、金融機関から評価を受けにくくなっているからです。
１－２．売却による資産の有効活用
老朽化したマンションを売却することで、資産を有効に活用することができます。
取り壊しや土地の売却を選択した場合、住民の８割（５分の４）以上の同意を得られれば、建物を取り壊して土地を売却し、解体費用を差し引いた後、住人に分配することが可能です。
また、マンションの建て替えを選択することもできます。修繕積立金を基に建て替えを行いますが、不足することが多いため、追加費用が発生することもあります。
ただし、最近の法改正で敷地売却による費用充当も可能になり、場合によってはほぼ無料で建て替えができる場合もあります。
１－３．維持費や修繕費の削減効果
当たり前ですが、老朽化したマンションを売却することで、維持費や修繕費の負担を大幅に削減することができます。
一般的に修繕費や管理費は築年数に応じて高くなる傾向にあり、老朽化したマンションでは特に、大規模修繕が必要になることも多いです。
１０年に一度の大規模修繕では、ひび割れの補強や外壁塗装、耐震補強などを行いますが、住民数が少ないと修繕費用が不足しがちです。
そのため、特に１００世帯以上のマンションと以下のマンションでは資産価格の変化に差が出ています。詳しくは、勉強会や個別面談でご説明しますが、小規模マンションは価格が上がりに難くなっています。
２．老朽マンション売却の基本的な流れ
老朽化したマンションの売却は、通常のマンション売却とは異なる流れや注意点があります。ここでは、老朽マンションを売却する際の基本的な流れと、スムーズに進めるためのポイントを解説します。
２－１．売却前の準備と査定の流れ
老朽マンションを売却する際は、まず現状の把握と必要な準備から始めましょう。建物の状態や修繕履歴、管理状況などを確認し、売却に向けた整理を行います。その上で、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握することが重要です。
査定の際は、物件の立地や築年数、設備の状態など、様々な要素が考慮されます。
老朽化が進んだマンションは、建物自体の価値が低くなっている場合が多いため、土地の価値が重視されることもあります。
一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社から同時に査定を受けられるため、効率的に比較検討ができます。
２－２．修繕やリノベーションを行うべきか？
老朽マンションの売却では、修繕やリノベーションを行うべきか悩むケースも多いです。特に、大規模な工事は費用と時間がかかるため、売却価格への影響を見極める必要があります。
基本的には、大がかりなリフォームは避け、清掃や小規模な修繕で内覧時の印象を高めることが賢明です。
例えば、ハウスクリーニング業者に依頼して水回りや部屋全体を徹底的に清掃したり、ガラスの割れやドアの破損などを修繕したりすることで、内覧者に好印象を与えられます。
もし、室内の状態が著しく悪く、修繕せずに売却するのが難しい場合は、必要最小限の工事を検討してください。その際は、費用対効果を十分に吟味し、売却価格への上乗せ幅を見積もることが大切です。例えば、室内の荷物を整理したり、掃除をするだけでも購入検討者の印象は大きく異なります。
２－３．売却価格の決定と不動産会社の選び方
もちろん、老朽マンションの売却価格は、室内の状況以外にも、築年数や建物の管理状態、立地などを総合的に判断して決定します。特に、マンションの場合は査定がしやすい為、複数の不動産会社から査定を受け、各社の査定額や売却プランを比較検討することで、適正な価格設定ができると思います。その際、一括査定サイトやAI査定を活用すると便利だと思います。
不動産会社選びでは、老朽マンションの売買実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。担当者の知識や経験、対応なども確認してください。例えば、設立から１０年以上経っている会社など、販売力やネットワークが広く、買主候補を多数抱えている会社であれば、スムーズな売却が期待できます。
また、売却方法として、不動産会社による買取りを検討するのもひとつの方法です。
個人への売却が難しい場合、買取りなら短期間で確実に売却できるメリットがあります。ただし、買取り価格は通常の売却より低くなる傾向にあるため、他の選択肢とよく比較することが大切です。
不動産会社による買取りのメリット・デメリットについてはこちらのページにまとめておきました。
３．売却プロセスをスムーズに進めるための重要ポイント
老朽化したマンションを売却する際、プロセスをスムーズに進めることがとても大切です。
ここでは、売却にかかる期間や流れ、トラブル回避のための契約内容の確認、そして専門家のアドバイスを活用する方法について解説します。
３－１．マンション売却にかかる期間とその流れ
老朽化したマンションの売却期間は、物件の状態や市場の需要によって大きく異なります。一般的には、２〜６カ月程度が目安となります。
私たちの場合、高値売却を目指している為、もう少し時間が掛かっています。具体的には、４～１０カ月程度となっています。
売却までの流れは以下の通りです。
- 不動産会社選定と査定依頼
- 売却価格の決定と媒介契約の締結
- 物件情報の公開と内覧の実施
- 購入希望者との交渉と売買契約の締結
- 物件の引渡しと決済
スムーズな売却のためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが肝心です。特に、老朽化したマンション（旧耐震マンション）の売却実績が豊富で、担当から売却方法など適切なアドバイスを提供してくれる会社を選んでください。
３－２．トラブルを避けるための契約内容の確認
売却プロセスでトラブルを避けるためには、契約内容を入念に確認することが重要です。特に以下の点に注意してください。
- 媒介契約の種類（専任・専属専任・一般）と契約期間
- 仲介手数料の料率と支払い時期
- 瑕疵担保責任の範囲と期間
- 物件の引渡し条件と日程
契約書は弁護士や司法書士などの専門家に確認してもらうことをおすすめします。トラブル防止のために、契約内容を十分に理解し、疑問点は事前に解決しておくことが大切だと思います。
３－３．専門家のアドバイスを活用する方法
老朽化マンションの売却では、不動産会社だけでなく、司法書士や税理士など様々な専門家のアドバイスを活用することが有効です。例えば、以下のような専門家が挙げられます。
- 弁護士：契約書の確認や法的トラブルへの対応
- 司法書士：登記手続きや権利関係の調査
- 建築士：建物の状態や修繕履歴の確認
- 税理士：売却に伴う税金の計算や申告
これらの専門家と連携することで、売却プロセスをより円滑に進められます。プロのアドバイスを積極的に取り入れ、トラブルを未然に防ぎましょう。
４．老朽マンション売却時にかかる費用と税金
老朽化したマンションを売却する際には、様々な費用や税金について理解しておく必要があります。売却価格から諸経費を差し引いた金額が手元に残る売却益となるため、費用を把握することは非常に重要です。
また、売却益に対しては譲渡所得税が課税されます。
ただ、税制上の特例を活用することで税負担を大幅に軽減できる可能性があります。ここでは、老朽マンション売却時にかかる費用と税金について、詳しく解説していきます。
４－１．売却に必要な諸費用の詳細
老朽マンションの売却には、いくつかの費用が発生します。
主な費用としては、仲介手数料と売主負担の修繕費、印紙代、登記費用などがあります。
その他、入居者が居れば、立ち退き費用や引っ越し費用が掛かってくる場合もあります。
仲介手数料は売却価格の３%+６万円（税別）が一般的で、売却価格が高いほど手数料も高くなります。
他に、広告料やステージング代が掛かってくることもあります。これらは物件の露出を高めるためにかかる費用で数万円から数十万円程度です。ただ、個人的にはこの辺りは仲介手数料に含まれるものだと思っています。
私たちの場合、仲介手数料は物件の場所や価格次第で、売却価格の１%+６万円（税別）からとしています。
売主負担の修繕費は、売却前に部屋のクリーニングやリフォームを行う場合に発生します。立ち退き費用は、賃貸中の物件を売却する際に賃借人に支払う費用です。印紙代は売買契約書に貼る収入印紙で、売却価格に応じて金額が変わります。登記費用は売却の場合、抵当権の抹消登記に必要な司法書士報酬などです。
４－２．譲渡所得税とその計算方法
老朽マンションを売却した際に得た売却益（譲渡所得）には、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、売却価格から取得費（購入価格と購入時の諸費用）、売却費用（仲介手数料など）、特別控除額を差し引いた金額に対して課税されます。
譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。
マンションを売却した年の１月１日現在で所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税（税率３０％）と住民税（税率９％）が課税されます。
もし、所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得となり、所得税（税率１５％）と住民税（税率５％）が課税されます。
ただし、税制上の特例を利用することで、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。
４－３．節税対策としての特例とその活用
老朽マンションの売却で利用できる主な特例としては、３０００万円の特別控除、居住用財産の買い替え特例、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率などがあります。
４－３－１．３０００万円の特別控除とは？
売却したマンションが居住用で、売却価格が１億円以下の場合に適用されます。本特例を適用すると、譲渡所得から最高３０００万円が控除されるため、税負担が大幅に軽減されます。
４－３－２．居住用財産の買い替え特例とは？
売却後２年以内に新しい住宅を購入した場合に適用されます。譲渡益のうち買い替え資金に充てた金額について、課税が繰り延べられます。
４－３－３．居住用財産を譲渡した場合の軽減税率とは？
売却したマンションが居住用で、売却価格が１億円以下の場合に適用されます。長期譲渡所得の税率が、所得税１５％、住民税５％から所得税１０％、住民税４％に軽減されます。
これらの特例を適切に活用することで、譲渡所得税の負担を最小限に抑えることができます。ただし、特例の適用には一定の条件がありますので、不動産の専門家や税理士に相談することをおすすめします。
５．成功するマンション売却のための注意点と専門家の選び方
老朽化したマンションを売却する際には、いくつかの注意点があります。適切な準備と専門家の選定が、スムーズな売却につながります。
ここでは、信頼できる不動産会社の見極め方や事前に確認しておくべきポイント、売却後の資産運用や家族との話し合いについて解説します。
これらの情報を踏まえることで、老朽マンションの売却を成功に導くことができます。
５－１．信頼できる不動産会社の見極め方
老朽化したマンションの売却では、実績のある不動産会社を選ぶことが重要です。担当者の信頼性や対応力も見極めましょう。
他にも、複数の会社に査定を依頼し、得意分野や過去の売買実績を確認することをおすすめします。一括査定サイトを活用すれば、効率的に比較検討ができます。
また、不動産会社の買い取りを検討するのも一つの方法です。周りにバレず、手数料がかからず、短期間で売却できますが、価格は低くなることが多いので注意が必要です。
５－２．事前に確認しておくべきポイント
売却前に物件の状態を詳しく把握してください。
特に、建物のひび割れや設備不良、耐震性の問題は重要なポイントです。必要に応じて、専門家による診断を受けることをおすすめします。
また、高値で売却するためには住環境を整えることも大切です。
プロによるクリーニングや部屋の簡易修繕で内覧者に好印象を与え、高値売却を目指して下さい。ただし、これまでの経験から大きなリフォームは避け、傷や破損の修繕に留めるのが賢明です。
５－３．売却後の資産運用や家族との話し合い
老朽マンションを売却した後は、得られた資金の運用方法を検討する必要があります。家族との話し合いを重ね、長期的な視点で資産運用の方針を決めておくことが大切です。
もちろん、売却益の一部を新たな不動産投資に回すことも一つの選択肢だと思います。ただし、リスクとリターンのバランスを考え、分散投資を心がけることが重要です。
また、売却益に対する税金の問題にも注意が必要です。
売主が住宅として売却した場合、３０００万円の特別控除が適用されるなど、税制上のメリットを享受できる場合があります。専門家に相談し、有効な節税対策を講じてください。
６．マンション売却後に考えるべき家族や資産の未来
老朽化したマンションの売却は、単に物件を手放すだけでなく、売却後の資金活用方法や家族の将来を見据えた資産運用プランを考える重要な機会でもあります。売却で得た資金を適切に運用することで、ご家族の生活の安定や豊かさにつなげることもできます。
ここでは、売却後の資金活用方法や家族の将来を見据えた資産運用プラン、そして将来に備えるためのアドバイスについて解説します。老朽化したマンションの売却を機に、新たな人生の一歩を踏み出すための知識を身につけて下さい。
６－１．売却後の資金活用方法
老朽化したマンションの売却で得た資金は、賢明に活用することが大切です。まず、売却益の一部を貯蓄に回し、将来の不測の事態に備えることをおすすめします。
また、老後の生活資金として、安定的な利回りが期待できる金融商品に投資するのも一つの選択肢です。
例えば、国債や地方債といった公債は、元本が保証されており、安全性が高いと言えます。また、投資信託は、専門家が運用してくれるため、投資初心者でも取り組みやすいです。
ただし、投資には常にリスクが伴うことを忘れずに、自身の資産状況や年齢に合った商品を選ぶことが重要です。
６－２．家族の将来を見据えた資産運用プラン
売却益を活用する際は、ご家族の将来を見据えた長期的な資産運用プランを立てることが大切です。
例えば、お子様の教育資金や結婚資金、老後の生活費など、人生の各ステージで必要となる資金を見積もり、計画的に準備していくことが求められます。
資産運用プランを立てる際は、ライフプランニングの専門家であるファイナンシャルプランナーに相談するのも一つの方法です。ご家族の状況を丁寧にヒアリングした上で、最適な資産運用方法を提案してくれます。
また、定期的にプロと面談を行い、プランの進捗状況を確認・修正していくことで、目標達成に向けて、着実に前進することができます。
６－３．将来に備えるためのアドバイス
将来に備えるためには、資産運用だけでなく、ライフスタイルの見直しも重要です。
例えば、売却益を活用して、より利便性の高い地域に住み替えることで、日々の生活をより豊かにすることができます。また、老後に備えて、バリアフリー設計の住宅を購入するのも一つの選択肢です。
加えて、万が一の事態に備えて、生命保険や医療保険など、各種保険への加入も検討することをおすすめします。これにより、病気やケガによる収入の減少や、多額の医療費の発生といったリスクに対処することができます。
保険の選択に迷ったら、保険のプロであるファイナンシャルプランナーに相談してください。
７．老朽マンションの売却をスムーズに進める流れまとめ
老朽化したマンションを売却する際には、建物の状態や設備の劣化による査定額への影響、修繕費やリノベーションの必要性など、通常の不動産売却よりも複雑な手続きや考慮すべきポイントが増えることが多いです。
家族や資産の将来を見据えた計画を立てるためにも、老朽マンションを売却する際の流れをしっかりと理解し、最適な判断をすることが大切です。
もし、老朽マンションの売却に関する疑問や不安がある方は、『無料の相続不動産売却事例勉強会』への参加をおすすめします。
実際にあったマンションの売却事例からノウハウを学べるだけでなく、実際に実務を行っている担当者から具体的なアドバイスも受けられる貴重な機会です。
参加者は実際に老朽化したマンションをお持ちで、あなたと同じような不安を感じていらっしゃいます。ぜひ、勉強会で得た知識を糧に、お持ちの空き家を高値で売却しましょう。
参考文献
https://sumai-step.com/column/article/3157/
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