いつもありがとうございます。部屋探しの不安ゼロを目指している麻布十番の賃貸マンション専門、㈱リビングインの防犯設備士、管理業務主任者の相楽です。
コロナウイルスの影響で６月以降、７、８、９月と自殺が増えているニュースが流れていました。２００８年の経済危機とは異なり、飲食やホテル関係が影響を受け、シングルマザーの方や学生の方が影響を強く受けています。さらに、川崎市高津区で交際相手に刺され、自宅のマンションで亡くなられる等つらいニュースも流れてきました。
実際には、この二人だけでなく、家族、そして、このマンションに住んで居た人全員が被害者です・・・。このように、自殺だけでなく、事件によって事故物件になってしまうケースもあります。本当に嫌な世の中になってしまいました。
ところで、貴方は『事故物件』と聞くと、あなたは何をイメージしますか？
・絶対に住みたくない
・怖い
と思う方もいるかもしれませんし、反対に
・安く住むことができる！？
とプラスに捉える方もいるかもしれません。最近では『訳あり物件住みます芸人』が注目を浴びていますよね。お部屋や建物が事故物件になる理由はさまざまですが、一説には『マンションの構造や立地、間取りから事故物件になりやすい共通点がある』と言われています。ここでは渋谷、新宿、港区の事故物件を２００件近く実際に見た経験を活かし、その公式化していきたいと思います。
実際、「麻布十番の事故物件でも、特徴的な共通点や同じ建物で複数の事故が起こっている」というのも事実です。麻布十番・賃貸マンションのプロ集団であり、私だけでなく、管理業務主任者や防犯設備士の有資格者を抱える『リビングイン』が独自の視点から、麻布十番の事故物件にフォーカスを当て、調査しました。
１．そもそも事故物件や心理的瑕疵物件ってなに？
『事故物件』、その言葉から、不穏なイメージを持っている方も多いと思います。また、お部屋を探していると、『心理的瑕疵（しんりてき かし）あり』といった言葉をみたことがあるかもしれません。多くの方が考える、訳あり物件もこのカテゴリーに入るケースがほとんどだと思います。
２．『事故物件』と『心理的瑕疵物件』
この２つの言葉はとても近しい関係であり、実際、同じように使われています。あなたは『事故物件』と『心理的瑕疵物件』の意味やその違いを知っていますか？
実のところ、『事故物件』も『心理的瑕疵物件』も、法律などで定められているわけではなく、ガイドラインなども存在しません。一般的に、イメージされるように、
・建物内で、自殺や他殺があった
・建物内で、（病死を含む）亡くなった方がいた
となると、『事故物件』と言われることが多いです。特に、他殺（殺人事件）の場合は、不動産会社側は借主に対して、それを伝えなければなりません。一方、『心理的瑕疵物件』は、
・以前、井戸やお墓があった場所
・火災があった場所
・宗教関係施設の跡地
・倒産した会社の跡地
・風俗店やファッションホテルだった
といったことが含まれることもあります。いずれにも共通するのは、『そういったこと（事件・事故・施設）があるのを知っていたら、住まなかった』と言われる事柄です。“そういったこと”明確な基準はなく、あくまで借主の感情が優先されます。
そのため、『事故物件』や『心理的瑕疵物件』は、貸主にとっても借主にとっても、さらには不動産会社にとっても、取り扱いがとても難しいのが現実です・・・。その為、私たちは調査して分かったあいまいな情報はすべて、開示し、気持ち悪いからやめるのか、それでも住むのか等の判断はお任せしています。
念のため、まだ案の段階で、これから本決まりですが、告知義務の有無の基準に関して、国土交通省が先日出したガイドラインを弁護士さんと話し合いました。こちらのページにまとめておきました。
【元弁護士さんと考える】告知義務の必要な事故物件を選ばないための賢い対策
＞＞【弁護士監修】事故物件を契約する前の告知義務？その確認方法や注意点は？
＞＞【弁護士監修】賃貸契約後に『事故物件』と判明、解約や損害賠償できます？
その他、事故物件に関する記事はこちらです。
＞＞【現地写真付き】麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その１）
＞＞【現地写真付き】麻布十番の事故物件を見に行って、その場で原因分析（その２）
＞＞【引っ越し実例】事故物件を紹介されたりしないかと不安で・・・
最後に、「日管協短観」の「心理的瑕疵物件（事故物件等）による成約賃料の減額割合」や【建築士監修】内覧時に使える、住んでもトラブルが起こらなそうな事故物件の６つの判断方法はこちらにまとめています。コロナウイルスの悪影響で自宅にいる時間が増えた環境下で個人的にはなおさらお勧めしませんが、こういった機会を上手に使い、都心で利便性を生かした生活するのもアリなのかもしれません。
あなたの大切な人生と平穏が守られますように、これからも私たちは引っ越しの失敗談をベースに、賃貸の専門家集団として、地域や建物の情報を中心に提供、検証していきます。
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今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して、結果と原因のみ、記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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