不動産を貸す際や売る際の税金控除とは?損益通算についても解説

不動産を貸す際や売る際の税金控除とは?損益通算についても解説

不動産の売却を検討されている方へ、

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。

作業中の相楽

一般のお客様でも不動産を売ったり貸したりすることで、所得税などが課税されます。

しかし、特例や控除をしっかり把握して利用することで、節税をすることができます。

そこで今回は、不動産を貸す際や売る際の税金控除とはどのようなものか解説します。

1.不動産を貸す、売る際の税金控除の種類をご紹介

説明している様子

まず、自宅の売却や賃貸の際の、控除の種類をご紹介します。

1-1.土地建物の売却の際の税金控除の種類

まず、売却時の控除は主に以下のとおりです。

  • 居住用財産の3,000万円特別控除
  • 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 相続空き家の3,000万円特別控除
  • 公共事業や区画整理のための売却の諸特例

1-1-1.居住用財産の3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、売却した際に出た利益(譲渡所得)に対し、3,000万円までは課税対象から除外できるもので、その名のとおり居住用財産に適用できます。

1-1-2.10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

10年超の居住用財産の軽減税率の特例は、10年超の所有の場合に譲渡所得6,000万円まで税金を14.21%にでき、通常の長期譲渡所得に比べて低い税率となります。

1-1-3.相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の場合も、一定の要件を満たせば、通常の居住用財産と同様に3,000万円までは課税対象から除外できます。

1-1-4.公共事業や区画整理のための売却の諸特例

公共事業や区画整理や宅地造成事業などのために売却をした場合も、800万円から5,000万円までの控除が受けられる特例が複数準備されています。

1-2.土地売却時の税金控除の種類

建物のない土地売却の場合や、住宅を取り壊して敷地のみを売る場合でも、条件を満たせば特例を利用できます。

建物を解体して売った場合でも、居住用として使用していた土地であれば、居住用財産の3,000万円特別控除は利用対象となります。

同様に10年超の居住用財産の軽減税率の特例も、居住用に使用していた建物を壊していても適用できます。

また、土地に関しては平成21年と22年に取得した土地を5年以上所有したうえで売却した場合、1,000万円の控除を受けることができます。

公共事業のための売却も、すべて土地のみで適用が可能です。

1-3.不動産を賃貸する際の控除と節税

売却をしなくとも、所有している不動産を賃貸することによって、所得税・住民税・相続税・贈与税・固定資産税・都市計画税の節税をすることができます。

1-3-1.損益通算

まず代表的な例が、同一年分の利益と損失を相殺する「損益通算」で、賃貸経営の経費や損失が生じた際に控除されます。

また、相続や贈与の際に、貸家は相続税や贈与税を節税することができます。

さらに、住宅用地の特例を受けると、固定資産税の標準評価額が6分の1に軽減されます。

このように、賃貸することによって収益が入るだけでなく、節税にもつながる面があります。

1-3-2.住宅ローンの支払いが残っている物件の場合

しかし、居住用の住宅ローンの支払いが残っている物件の場合は、現在のローンを一括返済するか、借り換えるなどの対応が必要となるため、金融機関に相談してみましょう。

2.不動産を貸す際や売る際の損失の控除とは?

考える女性

不動産を貸したり売ったりした際に損失が出た場合には、どのようになるのでしょうか?

2-1.住宅ローンの残債が多い場合

住宅ローンの残債額が売却益を上回り、マイナスとなることをオーバーローンといいます。

このオーバーローンの場合、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用されます。

給与所得など、他の所得と相殺することができます。また、相殺してもなお損失が残る場合には、本特例の適用を受けたあとは3年間、損失を繰越すことができます。

これにより、3年間に渡って所得税を節税できるようになります。

2-2.買い替えに伴う損失

オーバーローンの時と同様、自宅を買い替えるときに譲渡損失のマイナスが出る場合、他の所得との相殺や損失の繰り越しが可能です。

2-2-1.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例の正式名称は「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といい、前の家の所有期間が5年を越えていて、買い替えをすることが条件です。

2-2-2.特例を利用できるケース

例として、3,000万円で売却した物件から取得費、譲渡費用などの経費4,100万円を差し引いて1,100万円の損失となっている場合を見てみましょう。

この年の給与所得が800万円として、この給与所得に所得税は発生せず、さらに翌年、給与所得から1,100万円の損失からの残り、300万円を控除できることになります。

3.不動産を貸す際や売る際の税金控除の注意点

営業マン

不動産で税金の控除を受ける際に注意すべき点は、どのようなことでしょうか?

3-1.併用できない特例に注意

特別控除や特例は、併用・重複すると適用されないことがあります。

3-1-1.併用できない特例は?

例えば3,000万円特別控除と、特定の居住用財産の買換え特例は併用することができません。

また、3,000万円特別控除と、特定の居住用財産の買換え特例は共に、住宅ローン控除との重複適用ができません。

住宅ローン控除の適用を受けている場合は、住宅ローン控除の終わる10年以内の売却だと重複する可能性があるため、注意が必要です。

3-1-2.併用できる特例は?

逆に併用できる特例もあり、3,000万円特別控除と、10年超の居住用財産の特例は併用して利用が可能です。

3,000万円の特別控除を受けた後の、課税譲渡所得に対して課される税率を低くできるため、節税が可能になります。

3-2.特例の期限や利用条件に注意

もうひとつ注意点として、税制の各種特例は、経済状況などの世相を反映して調整がされるため、期限を設けたうえで終了したり、延長されたりします。

3-2-1.最新の情報かどうかの確認を

また、ご覧いただいている情報が、最新のものではない可能性もあります。
ご自分の売却や賃貸借にどの特例が適用できるかは、弊社など不動産会社にご相談ください。

3-2-2.各特例の期限

例えば、「特定の居住用財産の買換え特例及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例」の期限は、令和3年12月31日までと記載されている情報が多いです。

この期限は、実際は令和5年12月31日までと延長されているのですが、このような例には注意が必要です。

同様に住み替えの場合、すまい給付金の入居期限は令和4年12月末までに延長されました。

しかし、すでに注文住宅の新築は令和3年9月末、分譲住宅などの購入は令和3年11月末までに契約した場合までに締め切られています。

3-3.確定申告の注意点

譲渡所得(売却益)が発生しない場合、所得税は発生せず、確定申告の義務自体なくなります。しかし、控除の特例を受けるためには、確定申告を行う必要があります。

3-3-1.確定申告の期間と費用

確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日頃の指定期間に作成して、提出する必要があり、正当な理由なく遅延した場合は加算税がかかります。

作成と提出はご自身でできますが、5万円~10万円ほどの費用で税理士に依頼することも可能です。

3-3-2.確定申告が初めての方は

確定申告が初めてで不安という方は、確定申告の提出期間中に必要書類をそろえて申告会場へ行き、職員の方に教わりながら記入して提出することもできます。

注意点として、近年はコロナ禍の影響で相談しながらの作成は予約が必要となっているため、その場合は住所地の税務署に事前予約の相談をしましょう。

4.今回のまとめ

打ち合わせ中の大和田と相楽

不動産を貸す際や売る際の税金控除とはどのようなものかを解説しました。

4-1.今回のまとめ

不動産売却の際の節税のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。

4-2.離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ

大和田連絡

2012年以降、離婚に伴う100件近い相談を基に、離婚でローン破産しないためのチェックポイントをまとめました。

男の離婚問題で不動産の売却や買取りを検討している方、まずは簡単無料査定をお試しください。

  • 夫婦の収入合算(連帯債務・連帯保証)等で自宅を購入
  • ペアローンを含め、ローン総額が総収入の8倍以上
  • 頭金なしのフルローンやオーバーローンで自宅を購入
  • ローン金利は変動や当初固定で30年以上の長期で契約
  • ボーナス払い年2回を使い、月々の返済を減らした
  • 学費など毎月の生活費が高く、貯金が出来ない
  • 借り入れの他、自宅の権利も夫婦で共有
  • 夫婦間の会話が減り、子供と話す事が増えた

もし、2つ以上当てはまる場合には、専門家や私たちのLINE公式から離婚時の失敗診断をやってみて下さい。
どのような対策が取れるのか、その場でわかります。

特に、お仕事などで忙しい男性は言われるがままの方が多く、離婚問題で奥様との条件の書式化やご自宅の売却や買取りで悩んでいる方、簡単無料の『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

相楽、電話中

取引件数の推移

私たちは2012年以降、250件を超える、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。

地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。

相続で引き継いだ再建築不可の実家、隣地を購入し、5,300万円で売却した事例

>>これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります

Follow me!

関連する他の投稿はこちら

LINEでも無料相談をお受けしております。お気軽にご連絡ください。

無料の参考資料のダウンロードはこちら

相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

不動産用語解説 賃貸住宅における『更新料』とは?前のページ

住まいのトラブルを効率的に解消する、管理会社や弁護士に相談する前に行う3つ次のページ

関連記事

  1. 不動産用語

    Sとは『サービスルームと呼ばれる部屋』のこと

    Sとはサービスルームのことで、マンション内のお部屋のうち、「採光性…

  2. 豆知識

    お部屋の内見後すぐに契約しない方がいいの?【チェックリスト付き】

    こんにちは、不動産取引の不安ゼロを目指す(株)リビングインで、…

  3. 豆知識

    住まいのトラブルを効率的に解消する、管理会社や弁護士に相談する前に行う3つ

    1.質問(トラブルや問題)空き家になっていた父親の実家の隣の方…

  4. 豆知識

    お部屋の内見で使える失敗を基にしたチェックリスト5選(無料でダウンロード)

    おはようございます。六本木で不安をゼロにすることを目指し、一言…

  5. 豆知識

    裁判判例を参考に、空き家放置で起こる放火や隣人トラブルの基とその対処法とは?

    こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビ…

  6. 不動産用語

    間取り図とは『部屋内の広さ・仕切り方・配置場所などが一目でわかる図』のこと

    間取り図とは、お部屋を真上からのぞいているかのように、生活スペ…

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

営業日時・連絡先

年中無休・10時から22時まで営業
電話番号
アドレス

運営者情報

運営者情報

2012年以降、600を超える解決事例や6,700件のアンケートを参考に、関わった方の住まいのいお悩みゼロを目指し、活動しています。充実した毎日を取り戻すため、一対一の担当制で最後まで一つひとつ、責任を持って対応しています。

詳しくはこちら


無料のLINE相談は深夜も対応しています。お気軽にご連絡ください。


カレンダー

2024年5月
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031