不動産の売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
一般のお客様でも不動産を売ったり貸したりすることで、所得税などが課税されます。
しかし、特例や控除をしっかり把握して利用することで、節税をすることができます。
そこで今回は、不動産を貸す際や売る際の税金控除とはどのようなものか解説します。
１．不動産を貸す、売る際の税金控除の種類をご紹介
まず、自宅の売却や賃貸の際の、控除の種類をご紹介します。
１－１．土地建物の売却の際の税金控除の種類
まず、売却時の控除は主に以下のとおりです。
- 居住用財産の３，０００万円特別控除
- １０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- 相続空き家の３，０００万円特別控除
- 公共事業や区画整理のための売却の諸特例
１－１－１．居住用財産の３，０００万円特別控除
３，０００万円特別控除は、売却した際に出た利益（譲渡所得）に対し、３，０００万円までは課税対象から除外できるもので、その名のとおり居住用財産に適用できます。
１－１－２．１０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
１０年超の居住用財産の軽減税率の特例は、１０年超の所有の場合に譲渡所得６，０００万円まで税金を１４．２１％にでき、通常の長期譲渡所得に比べて低い税率となります。
１－１－３．相続空き家の３，０００万円特別控除
相続空き家の場合も、一定の要件を満たせば、通常の居住用財産と同様に３，０００万円までは課税対象から除外できます。
１－１－４．公共事業や区画整理のための売却の諸特例
公共事業や区画整理や宅地造成事業などのために売却をした場合も、８００万円から５，０００万円までの控除が受けられる特例が複数準備されています。
１－２．土地売却時の税金控除の種類
建物のない土地売却の場合や、住宅を取り壊して敷地のみを売る場合でも、条件を満たせば特例を利用できます。
建物を解体して売った場合でも、居住用として使用していた土地であれば、居住用財産の３，０００万円特別控除は利用対象となります。
同様に１０年超の居住用財産の軽減税率の特例も、居住用に使用していた建物を壊していても適用できます。
また、土地に関しては平成２１年と２２年に取得した土地を５年以上所有したうえで売却した場合、１，０００万円の控除を受けることができます。
公共事業のための売却も、すべて土地のみで適用が可能です。
１－３．不動産を賃貸する際の控除と節税
売却をしなくとも、所有している不動産を賃貸することによって、所得税・住民税・相続税・贈与税・固定資産税・都市計画税の節税をすることができます。
１－３－１．損益通算
まず代表的な例が、同一年分の利益と損失を相殺する「損益通算」で、賃貸経営の経費や損失が生じた際に控除されます。
また、相続や贈与の際に、貸家は相続税や贈与税を節税することができます。
さらに、住宅用地の特例を受けると、固定資産税の標準評価額が６分の１に軽減されます。
このように、賃貸することによって収益が入るだけでなく、節税にもつながる面があります。
１－３－２．住宅ローンの支払いが残っている物件の場合
しかし、居住用の住宅ローンの支払いが残っている物件の場合は、現在のローンを一括返済するか、借り換えるなどの対応が必要となるため、金融機関に相談してみましょう。
２．不動産を貸す際や売る際の損失の控除とは？
不動産を貸したり売ったりした際に損失が出た場合には、どのようになるのでしょうか？
２－１．住宅ローンの残債が多い場合
住宅ローンの残債額が売却益を上回り、マイナスとなることをオーバーローンといいます。
このオーバーローンの場合、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用されます。
給与所得など、他の所得と相殺することができます。また、相殺してもなお損失が残る場合には、本特例の適用を受けたあとは３年間、損失を繰越すことができます。
これにより、３年間に渡って所得税を節税できるようになります。
２－２．買い替えに伴う損失
オーバーローンの時と同様、自宅を買い替えるときに譲渡損失のマイナスが出る場合、他の所得との相殺や損失の繰り越しが可能です。
２－２－１．居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
この特例の正式名称は「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といい、前の家の所有期間が５年を越えていて、買い替えをすることが条件です。
２－２－２．特例を利用できるケース
例として、３，０００万円で売却した物件から取得費、譲渡費用などの経費４，１００万円を差し引いて１，１００万円の損失となっている場合を見てみましょう。
この年の給与所得が８０0万円として、この給与所得に所得税は発生せず、さらに翌年、給与所得から１，１００万円の損失からの残り、３００万円を控除できることになります。
３．不動産を貸す際や売る際の税金控除の注意点
不動産で税金の控除を受ける際に注意すべき点は、どのようなことでしょうか？
３－１．併用できない特例に注意
特別控除や特例は、併用・重複すると適用されないことがあります。
３－１－１．併用できない特例は？
例えば３，０００万円特別控除と、特定の居住用財産の買換え特例は併用することができません。
また、３，０００万円特別控除と、特定の居住用財産の買換え特例は共に、住宅ローン控除との重複適用ができません。
住宅ローン控除の適用を受けている場合は、住宅ローン控除の終わる１０年以内の売却だと重複する可能性があるため、注意が必要です。
３－１－２．併用できる特例は？
逆に併用できる特例もあり、３，０００万円特別控除と、１０年超の居住用財産の特例は併用して利用が可能です。
３，０００万円の特別控除を受けた後の、課税譲渡所得に対して課される税率を低くできるため、節税が可能になります。
３－２．特例の期限や利用条件に注意
もうひとつ注意点として、税制の各種特例は、経済状況などの世相を反映して調整がされるため、期限を設けたうえで終了したり、延長されたりします。
３－２－１．最新の情報かどうかの確認を
また、ご覧いただいている情報が、最新のものではない可能性もあります。
ご自分の売却や賃貸借にどの特例が適用できるかは、弊社など不動産会社にご相談ください。
３－２－2．各特例の期限
例えば、「特定の居住用財産の買換え特例及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例」の期限は、令和３年１２月３１日までと記載されている情報が多いです。
この期限は、実際は令和５年１２月３１日までと延長されているのですが、このような例には注意が必要です。
同様に住み替えの場合、すまい給付金の入居期限は令和４年１２月末までに延長されました。
しかし、すでに注文住宅の新築は令和３年９月末、分譲住宅などの購入は令和３年１１月末までに契約した場合までに締め切られています。
３－３．確定申告の注意点
譲渡所得（売却益）が発生しない場合、所得税は発生せず、確定申告の義務自体なくなります。しかし、控除の特例を受けるためには、確定申告を行う必要があります。
３－３－１．確定申告の期間と費用
確定申告は、不動産を売却した翌年の２月１６日から３月１５日頃の指定期間に作成して、提出する必要があり、正当な理由なく遅延した場合は加算税がかかります。
作成と提出はご自身でできますが、５万円～１０万円ほどの費用で税理士に依頼することも可能です。
３－３－２．確定申告が初めての方は
確定申告が初めてで不安という方は、確定申告の提出期間中に必要書類をそろえて申告会場へ行き、職員の方に教わりながら記入して提出することもできます。
注意点として、近年はコロナ禍の影響で相談しながらの作成は予約が必要となっているため、その場合は住所地の税務署に事前予約の相談をしましょう。
４．今回のまとめ
不動産を貸す際や売る際の税金控除とはどのようなものかを解説しました。
４－１．今回のまとめ
不動産売却の際の節税のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
２０１２年以降、離婚に伴う１００件近い相談を基に、離婚でローン破産しないためのチェックポイントをまとめました。
男の離婚問題で不動産の売却や買取りを検討している方、まずは簡単無料査定をお試しください。
- 夫婦の収入合算（連帯債務・連帯保証）等で自宅を購入
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 頭金なしのフルローンやオーバーローンで自宅を購入
- ローン金利は変動や当初固定で３０年以上の長期で契約
- ボーナス払い年２回を使い、月々の返済を減らした
- 学費など毎月の生活費が高く、貯金が出来ない
- 借り入れの他、自宅の権利も夫婦で共有
- 夫婦間の会話が減り、子供と話す事が増えた
もし、２つ以上当てはまる場合には、専門家や私たちのLINE公式から離婚時の失敗診断をやってみて下さい。
どのような対策が取れるのか、その場でわかります。
特に、お仕事などで忙しい男性は言われるがままの方が多く、離婚問題で奥様との条件の書式化やご自宅の売却や買取りで悩んでいる方、簡単無料の『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
私たちは２０１２年以降、２５０件を超える、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります
Follow me!
この記事へのコメントはありません。