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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
この記事は、２０２０年のコロナ禍に大田区蒲田エリアで築３２年の一棟マンションを個人投資家に購入してもらい、改修後、満室稼働での賃貸管理を成功させた事例をご紹介します。
ポイントは、売主の自主管理がうまく行かず、改修が行われず、空室が増えていたことです。
１．はじめに
「都内で良い物件が見つからない・・・」
「改修工事や賃貸管理が不安。」
こうした悩みを抱える投資家の方も多いのではないでしょうか？
特に、再開発エリアである蒲田駅近くでは、投資欲が高まる中で良い物件を見つけることが困難になっています。
正直、現在の環境下では、かなり難しいと思っています。
ただ、この事例は、自主管理者の高齢化や相続の件数が今後さらに増える中、再生可能な物件を見極め、高い投資収益を得るためのヒントになると思います。
２．物件概要
売買価格：９，２００万円
取得年：２０２０年
築年：３２年
竣工年：１９８８年
地域：大田区
最寄駅：蒲田駅（徒歩５分）
建物タイプ：一棟マンション（５階建て）
間取り：各階１世帯、計５世帯（１階は店舗で３階と共に売主が使用）
稼働状況：５世帯中、３世帯は空室でした。
３．相談者の背景と希望
３－１．相談者の背景
相談者様は５０代の自営業の男性で、これまで神奈川県や静岡県を中心に不動産投資を行ってきました。
資産規模３億円、家賃収入は年３，０００万円超の方でした。
しかし、郊外や地方の物件の売却を進めており、今後は東京都内、特に２３区内での物件購入を目指していました。
『今後も融資を活用して、大規模な投資をしたい』と考えていました。
３－２．相談者の希望
- 他の投資家が目をつけていない物件で高収益を狙いたい
- 東京で収益物件を買いたい
- 特に再開発が進むエリアでの投資を重視
- 自己資金はあまり使いたくない
４．売却までの過程と成功要因
４－１．物件発見と選定の過程
この物件は大手不動産会社が１億３００万円で元々、売りに出していた案件です。
ただ、稼働率が悪く、また、タイミング的にもコロナウイルスの影響で、購入希望者が見つからず、長い間放置されていました。
その後、別の不動産会社から９，８００万円で再度売りに出され、私たちが再生に将来性を感じて資料を入手しました。
再開発が進む蒲田駅近くという立地や、空室が多いものの建物自体は良好だったことから、この物件に着目し、リノベーションと収支計画を立てて投資家に紹介しました。
４－２．購入や投資が成功した要因
４－２－１．物件の価値を正しく理解できたこと
物件が蒲田駅徒歩５分と近く、駅周辺は空港へのアクセスの良さを踏まえ、再開発が進んでおり、蒲田のイメージの刷新や将来的な不動産価値の向上が期待できました。
売主が高齢で自主管理でした。また、ウイルスの影響もあってか、改修工事や空室の募集が行われていなかったため、空室が多く、価格交渉の余地があると思いました。
実際に、再度の募集で５００万円も下げて募集が行われており、早く売りたいのかなと思っていました。
４－２－２．コロナ禍における投資戦略
２０２０年のコロナ禍以降、投資家の動きが鈍い中で、立地や建物のポテンシャルを見極めた上で、管理の手間がかかる物件を再生案件として提案しました。
電車で見に行くのは怖かったので、物件まで車で見に行ったのを覚えています。
ただ、株式市場はすぐに戻りつつあり、不動産市場、特に収益物件もすぐに戻りそうな気配がありました。
駅周辺も人が少なく、紹介しつつもどうだろうかと思っていました・・・。
２０２４年１１月、蒲田と大井町の再開発について、まとめました。
４－２－３．金融機関との連携
過去、何度も融資をお願いしている信組の担当者にお願いし、積算価格が出る事から、担保評価はあるのではと伝えていました。
融資の承認を得るため、リノベーションの見積もりや満室時の想定収支の資料作りをサポートしました。
９，８００万円で売りに出ていましたが、当時の状況を加味して、９，０００万円で買付を出しました。
が、売主からの回答は９，２００万円でした。
それでも、売り出し価格から一発で６００万円も下がり、想定収支では満室時想定の表面利回りで８．５％ぐらいになりました。
５．買主様のコメント（初めての東京案件での挑戦）
５－１．初めての東京案件に緊張と期待
購入者はこれまでは神奈川県を中心に、埼玉県や静岡県、愛知県など地方物件を主に投資してきました。
東京の案件は憧れがあったものの、地価や物件価格が高いこともあり、少しハードルが高いと感じていました。
今回、蒲田駅近くという好立地の物件を紹介いただき、初めて東京での投資に挑戦できたことは、正直、とても嬉しかったです。
正直、蒲田駅には初めて行きましたが、当時はお店は締まっている所が多かったですが、空港へのアクセスなど、利便性が高そうだと思いました。
相楽さん達から色々と説明してもらい、理解を深めました。
一方で、東京ならではの競争の激しさや物件管理の複雑さを考えると、本当に買えるのか、やっているいけるのかと緊張もしていました。
５－２．稼働率が低い再生案件への不安
紹介いただいた物件は、稼働率が低く、空室が多い再生案件でした。
これまでの投資経験では、ある程度稼働している物件を購入してきたため、こうした状況の物件を扱うのは初めてで、正直かなり不安がありました。
しかも、銀行の融資が時期的にも厳しく、最終的には頭金２０％での購入となり、さらにプレッシャーを感じていました。
去年、物件を売却しておいて、良かったです!(^^)!
５－３．相楽さんたちのサポートで安心感
そんな状況でも、相楽さんや馬場さんのサポートがあったおかげで、安心して進めることができました。
稼働率が低い物件を再生させるための具体的なプランや、改修費用の見積もり、将来の収益シミュレーションまで丁寧に説明していただきました。
また、購入プロセスだけでなく、物件の価値を高めるための管理や運営についてもアドバイスをいただき、初めての再生案件でも挑戦する勇気を持てました。
・購入時
１階と３階のみ埋まっていたので、ざっくり、家賃の合計を月１３万円×２部屋＝２６万円。
年間３１２万円／９，２００万円＝現況での表面利回り３．４％でした。
・購入後想定
月１３万円×５部屋＝６５万円。年間７８０万円／９，２００万円＝満室想定で表面利回り８．５％。
ただし、売却と同時に、売主が使っていた１階と３階も空室になり、実質空きビルを購入する事になりました。
当時、リモートワークの拡大で郊外や地方へ引っ越す動きもありました。
それでも、購入後改修し、募集を開始すると、２カ月で３部屋埋まりました。
ただ、１階部分は広告費や敷金の調整を行い、埋まるのに半年ぐらい掛かりました。
５－４．東京案件での成功の喜び
実際に購入した後、改修工事や賃貸募集が順調に進み、２０２１年、現在では満室稼働となりました。
初めての東京案件での成功は、自分にとって大きな自信となり、これからの投資戦略にも大いに影響を与えそうです。
相楽さんたちとの最初の取引がこうした結果に結びついたことに本当に感謝しています。
５－５．これからの展望
今回の経験を通じて、東京の物件にも積極的に投資していきたいと思っています。
蒲田駅近くというポテンシャルの高いエリアで、今回のような再生案件をさらに成功させていきたいです。
相楽さんたちとの信頼関係を築きながら、次の物件にもぜひ挑戦したいと思っています！
６．担当者の感想と教訓
今回の案件では、高齢者が自主管理していたため、空室が多く、建物の改修工事も進んでいない状況でした。
その結果、銀行評価が低く、他の投資家には手が出せない物件となっていました。
しかし、私たちはたまたま、２０１５年の中野や２０１９年に板橋で同じような高齢者による自主管理一棟マンションの再生案件を行っていたので、立地さえ間違えなければ、この案件もうまく行くのでは？と変な自信を持っていました。
また、これまで１０年間で３００件以上の不動産取引経験を活かし、空室改修のプランを立て、投資家へ提案しました。
蒲田駅周辺は今後も再開発が進むエリアで、将来性を伝えたことで、最終的には満足のいく結果を得ることができました。
７．他社との比較と当社の強み
当社は経験豊富な４０代が中心のスタッフが揃い、高齢化が進む業界においてフレッシュな視点での対応が可能です！
他社
- 大手不動産会社はコロナウイルスの影響で、出社できず、色々と動きが遅い時期でした。
- 過去にあったんですが、高齢者の自主管理物件を嫌がり、売却が進まないことがありました。
- 再生案件としてのポテンシャルを見抜けないため、適正価格での売却が難しい
当社
- 再開発エリアの分析に基づいた投資価値の提案
- 空室が多い物件の再生経験が豊富
- 投資家への直接的な提案力と、金融機関との連携でスムーズな融資サポート
- 無料相談を通じて、仲介手数料を２．０％に値引きし、コスト面での負担を軽減！
８．蒲田自主管理物件の再生まとめ
築３２年の一棟マンションを再生案件として投資家に紹介し、コロナ禍で動きが鈍る市場でも成功に導くことができました。
本当に、取引が出来て、良かったです。
この事例は、物件選定の目利きや再生計画の立案、投資家への提案力がいかに重要かを示しています。
蒲田駅だけでなく、都内、特に、再開発が継続的に行われるというポテンシャルの高いエリアで、価値ある不動産を見つけたい方は、ぜひ当社にご相談ください。
９．無料相談のご案内と締めのメッセージ
９－１．無料相談について
この記事を読んで、不動産の売却についてもっと詳しく知りたいと感じた方は、ぜひ無料相談をご利用ください。
無料相談は可能であれば、対面やオンラインで２時間くらいじっくり行い、しっかりと状況を理解したいと考えています。
今回のケース同様、無料相談後に売却依頼をいただいた場合、仲介手数料を１．５％と半額にしています。
現在、購入案件も仲介手数料を１．５％と半額にしています。
と言うのも、相談を通じて相談者さまの状況をきちんと理解し、最適な戦略・ストーリーを立てやすくなるからです。
高い値段で売ることが出来たり、トラブルなく、ご満足いただける事が多いため、手数料を半額に割引しています。
９－２．無料相談の推移と成功事例
２０１２年から続けてきた無料相談では、これまでに１，６００件を超えるケースを受け、その中から、３００件以上の不動産取引を成功させています。
この成功が可能だった主な理由は以下の二つだと思っています。
９－２－１．経験と事例の活用
長年にわたる豊富な経験を基に、個々の状況に応じた最適な対応を提供してきました。
このアプローチは多くのお客様に信頼されています。
９－２－２．戦略的なアプローチの確立
無料相談を通じて、お客様一人ひとりのニーズを深く理解し、適切な戦略を立てることができました。
相続したマンションの売却は重要な決断だと思います。
９－３．創業１０年目を超え、取引件数も３００件を突破
２０１１年以降、３００件以上の不動産取引を担当し、どの不動産を購入・売却すべきか、そして、その注意点への理解を深めています。
９－３－１．住み替え相談も増えています
現在、地方のみならず、東京においても相続や高齢化に伴うご自宅の売却と新居への住み替え相談が増加しています。
今後も、これまでの経験・強みを活かし、丁寧に対応し続けていきます。
９－３－２．住宅ローンの滞納相談
さらに、住宅ローンの返済に不安を感じる５０代、６０代の方々に対して、LINE公式アカウントや電話での無料相談を通じ、実務担当が直接対応しています。
成功事例の詳細は解決事例まとめに、私たちのGoogleの口コミもまとめてあります。
注）これらの事例はトラブル解決の参考として掲載しております。
ただし、個人情報保護のために価格や場所の詳細は変更しています。
詳細はメールや面談でご説明いたします。
同じく、中野で行った自主管理の再生案件です。こちらは、丸の内線の延伸に伴う繁華性の向上に目を付け、購入して貰いました。
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