リースバックを使い、住みながら住宅ローンの整理ができた事例

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当しているファイナンシャルプランナー兼住宅ローンアドバイザーの相樂です。

今回は、2017年、茨城県で行った債務整理について、説明していきます。前回の事例同様、病気になり、仕事ができず、返済が滞ってしまい、自宅を売却せざるをえなくなったケースです。

ただ、売却後も周りに気づかれることなく、ご自宅に住み続ける、リースバックができた事例で、毎月の返済に関し、一人で悩んでる方には一連の流れを知るために、とても参考になると思います。

最後まで、販売価格と家賃の狭間で揺れながらも、良い落としどころを見つけることができたケースです。

【当時の借入状況】

信用組合残債額:約2,300万円

消費者金融残債額:約500万円

都市計画税や固定資産税等滞納額:約0万円

1.主人が病気で休職し、収入が減りローンが払えなくなった

2017年に還暦を迎える直前、主人が病気によって仕事を休職することとなり、収入が激減。すぐに毎月のローンが払えなくなり、期限の利益喪失通知が自宅に届き、競売にかけられそうになりました。

1-1.長期入院せざるを得ず、休職

もうすぐ、還暦を迎える主人が2017年に病気になってしまい、入院しました。病名は伏せますが、団体信用生命保険の補償外のもので、ローン減額や免除にはならないものでした。

意識はしっかりとしていましたし、就労不能になってしまったとうわけでもなかったからです。ただ、主人の職業柄、入院を繰り返す中で働き続けることが難しく、しかし勤め先のご配慮で退職ではなく、休職という形を取っていただきました。

しかし、休職中はお給料をいただいたわけではありませんでした。その為、一時的に収入が無くなり、貯金を切り崩しながら私のパート代と合わせて、どうにか暮らしている状態でした。

その頃はローンもどうにか支払えていたのですが、なにせ戸建ての家でしたので、月々の支払額が高額でみるみるうちに貯金が減っていきました。

1-2.復職後も前のように働けず、ローンが払えなくなった

長きにわたり入退院を繰り返していた主人でしたが、どうにか本退院となり、職場復職することになりました。有難いことに元々働いていた職場に復帰することができました。

しかし、前と同じようには働くことが出来ず、時短勤務となったこと、そして役職を外されてしまったことにより、ボーナスを含め、収入は激減しました。

また、退院したものの通院や服薬は続いていましたので、治療費がかかり出費がかさみ、収入は減ったのに支出が増えたという状況となってしまい、生活状況はあまりよくありませんでした。

私のパートと主人の収入でどうにか生活することはできましたが、ローンの分までは賄いきれず、やはり貯金から出すしかありませんでした。既にほとんど残りが無かった貯金はあっという間に底を尽きて、ローンの支払いが滞るようになりました。

1-3.同じ家に住み続けたかったが、競売にかけられそうになった

消費者金融などから「借金をしたら終わる」という話は知人からも聞いていたので、借金をしてまでローンを払おうとは思えず、銀行には事情を話し、どうにかお願いして支払いを待ってもらっていました。

しかし、もともと赤字だった我が家の家計ですから、急に収入があってローンが払えるようになるなんてことはありませんでした。

お願いをすることすら気まずくなり、無断で滞納を続けるようになった私たちのもとに「競売にかける」という知らせが届いたのは、それからほどなくした頃でした。ローンを払っていなかったのですから、当然といえば当然ですが、「競売」という2文字を見て、私は初めて現実を理解しました。

このままでは、家を追い出されてしまう・・・、そんな恐怖がむくむくと湧き上がってきました。

1-4.競売にかけられた等、ご近所さんに知られたらと思うとゾッとした

競売にかけられることによって家を追い出されることは、もちろん住処を失うという恐怖もありましたが、それと同じくらい、いやもしかしたらよれよりも強く、「ご近所さんに知られたら・・・」という恐ろしさがありました。

今の若者たちは近所付き合いをしなくなっていると聞きますが、私たちの世代だと、まだ「近所付き合い」というものに縛られている人生を送ってきていました。そして、近所で何かあると回覧板よりも早く噂が駆け巡るような所に住んでいたので、きっと私たちのことも噂になるだろうと思ったのです。

だれそれが嫁に逃げられた、だれそれがリストラにあった、など、そんな不名誉な噂もすぐに耳に入るので、私たちが家のローンを払えなくなり家から追い出されたということなど、あっという間に知れ渡ってしまうだろうな・・・と怖くなりました。

事情が事情で、主人が長いこと入退院を繰り返していたのも知られていたので、同情の声も上がるかとは思いましたが、そんな同情の声さえも、なんだかさらし者にされたようでとても嫌だったのです。

2.リビングインからリースバックという方法を提案された

なんとかして競売だけは避けたいと思った私は、何か方法は無いものか・・・とインターネットで調べました。そこでリビングインさんを知り、リースバックという方法を提案されたのです。

2-1.インターネットでリビングインを探し、すぐに相談

とにかく噂になることを恐れ、同時に、親族たちにもこんな恥ずかしいことを知られるのは耐えられなかった私は、秘密裏に競売の回避方法を調べることにしました。

パートで少しインターネットを触っていたことが功を奏し、私はインターネットで「競売 回避」や「住宅 売却」、それから「ローンが払えなくなった時の対処法」など、様々な言葉で検索しました。時間はかかりましたが、色々なサイトが見つかり、その中に「リビングイン」さんを見つけ、すぐに連絡しました。

他のサイトは、「大丈夫です!お任せください!」などの宣伝文句が並べてあるだけで、具体的にどんなことをしてくれるかまで詳しく書かれていなかったのです。

でも、「リビングイン」のサイトには、実際の事例が豊富に紹介されていて、それを読んでいく中で、まさに今の私たちとほとんど同じようなケースがありました。

ご主人が病気で働けなくなり、自宅のローンが払えなくなり競売にかけられそうになったところ、リースバックによって自宅に住み続けることができるようなったという事例でした。

2-2.リースバックによって、家を出なくて良いと知った

それまで私は「リースバック」という言葉すら知りませんでした。なんとなく言葉から想像して、誰かに家を売って、その買い主さんから自宅を賃貸として貸してもらうということかな・・・?と思いました。

しかし、その事例には詳しいことはあまり書かれておらず、とにかく「リースバック」によって自宅を追い出されなくて済んだ、ということだけがハッキリと分かりました。

そこで、私は「リビングイン」に問い合わせ、相楽さんにリースバックの短所や長所について質問し、同時に今の自分の状況を伝えました。

すると、リースバックの理解が、私の想像していたもので正しかったこと、そして私たちの今の状況でもそのリースバックが可能であるだろうということが分かりました。

2-3.家を査定してもらった

こうなったらリースバックしてもらうしかない!そう思った私はリビングインの相楽さんにお願いし、我が家を査定してもらいました。

その結果は、期待していたほどではありませんでした。きちんと建物調査も入れてもらいましたが、20年近く暮らしていたため、至る所に「ガタ」が出てきてしまっていたことと、数年前に地震に見舞われたのですが、その時に壁の中にヒビが入ってしまっていたことが発覚しました。

地震直後、外からでは分からず、私たちも当時は「うちはなんともなくて良かった」と思っていたのですが、実は内側にヒビが入ってしまっていたのです。

このヒビの修復費用と必要箇所のリフォームをして、どうにか「売れる」物件にはなるが、そのリフォーム費用などが売値から差し引かれるため、こちらの手元にはそれほど多くのお金は入らないかもしれない・・・とのことでした。

しかし、「どうにか交渉してみますね」という力強い言葉をいただき、他に良い方法も見つからなかった私は、相楽さんに全てを託すことにしました。

2-4.販売価格と賃料の狭間で揺れながらも落としどころを見つけてもらった

我が家は老朽化に伴って、販売価格が下がってしまったにもかかわらず、買い手候補として交渉に応じてくださっていた方は、賃料はある程度の額でなければ・・・と頑なで、販売価格と賃料のバランスを取るのが非常に難しく、相楽さんから何度も連絡をもらい、非常に苦戦していらっしゃるようでした。

買い手としても、もちろんローンを組んで購入するわけで、私たちからの賃料をその返済に当てながら、さらに「投資」として利益も得なければ意味が無い、ということで賃料引き下げには相当難色を示されていました。

そこで、相楽さんは我が家がもともと相当なリフォームを必要とすることや、そのリフォームを、例えば私たちではなく他の賃借人に貸し出せるぐらいのレベルで本気を入れておこなうことになればかなり費用がかさむこと、それにより販売価格が上がってしまうことなどを根気強く説明してくださいました。

そして、耐震などの最低限の修復はしなければならないけれど、内装などのリフォームについては必要無いということで販売価格を下げる代わりに、家賃も下げてくれないかと熱心に交渉してくださいました。

お陰様で、買い主さんにも納得いただき、私たちはローンの月々の返済額の半額ほどの家賃で同じ家に住むことができるようになりました。

50%も毎月の返済が減るのは非常に大きく、その他残った借金の月々の返済額と合わせても、元々のローンの3分の2以下に押さえられたため、非常に助かりました。

3.自分たちだけでは言い値で売るか、競売を受け入れるしかなかった

今回、リビングインさんに頼って本当に良かったと思っています。なぜなら、自分たちだけではこれ以上銀行と交渉することが出来ず、競売を受け入れるか、それか言い値で売ってしまうか、それしか方法が無かったと思うからです。

3-1.そもそもリースバックという方法があるのを知らなかった

私は、今回色々調べたことによって、初めてリースバックという言葉を知りました。それまではそもそもこの言葉すら知らなかったので、調べた結果リビングインのサイトに辿り着けて本当に良かったです。

3-2.家の値段は土地の値段で決まるものだと思い込んでいた

我が家の査定価格を聞いて、期待していたほどの額にならず残念だったのですが、家の値段はほとんど土地の値段で決まるものだと思い込んでいました。そのため、多少の老朽化やリフォームの必要性はさほど影響が無いだろうと高を括っていました。

しかし、実際、いざリフォームの見積もりや修復の見積もりなどを加算していくと、思っていたよりもずっとお金がかかり、その分を販売価格から引くと、かなり安くなってしまうと分かりました。

3-3.買い手の方との交渉をリビングインの相楽さんがやってくれて助かった

リースバックについての知識も、中古の家の価格についての知識も、何も無い状態の私には、交渉も何も・・・というところでしたが、相楽さんが専門知識をフルに使って非常に熱心に交渉をしてくださったおかげで、私は何もせずに全てが決まっていきました。

3-4.同じ家で同じ生活ができるのが本当にありがたい

何よりも、以前と変わらず同じ家で同じ生活ができるのが、本当にありがたいです。月々の支払額(家賃+借金の残り)が、今までのローンの3分の2ぐらいになったことによって、私のパート収入と、主人の収入を合わせて、生活費を差し引いて残ったお金でも賄えるようになりました。

毎月マイナス収支だったものが、僅かですがプラス収支になったのです。

これは本当に大きな違いです。家を出て行かなくて済んだことによって、ご近所さんに我が家の事情についても知られることなく、平和に解決できて心からホッとしています。

4.住宅ローンが払えなくなったけれど、家を手放したくないという方へ

様々なご事情があり、住宅ローンが払えなくなってしまったものの、家を手放したくない、自分の家に住み続けたい、という方に私から少しだけアドバイスをさせてください。

4-1.「家を手放す=住めなくなる」ではないと理解すべし

まず、家を手放すということは、家を売りに出すということですが、それが「家に住めなくなる」ということではないと理解しましょう。

今回の私たちのように、リースバックという方法を実行すれば、書類上は「家を手放した」ということになりますが、購入した自宅を売って、投資物件として買ってもらい、買い主さんに大家さんになってもらうことで、自宅を「借りる」ことができるようになります。

これで、自宅にそのまま住み続けられます。書類だけが変わるので、近所の人に知られることもありません。

4-2.団信はアテにしない方が良い

住宅ローンを組む時に、団体信用生命保険に入りました。多くの人が加入するように勧められると思いますし、多くの人が実際加入するでしょう。しかし、私の主人は団信の適用外となってしまい、何の恩恵も受けられませんでした。

条件が厳しく、よほどのことが無い限りはローンがチャラになるということはないのだと学びました。皆さんも、あまり団信はアテにしない方が良いかもしれません。

>>最近は、3大疾病や5大疾病をカバーするなど、団信自体に色々なサービスが付加されています。お亡くなりになった以外にも利用することが出来る可能性があります。

詳しくは保険証券などを準備し、ご相談いただければ、内容を確認し、対策を提案させていただきます。ご相談は、こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

4-3.リースバックで借家として自宅を借り続けるという選択肢

先ほどもお伝えした通り、私たちはリースバックという方法で、自宅に住み続ける未来を得ることができました。ローンが払えなくなっても、この方法があるということを、是非覚えておいてください。

4-4.条件が合えば「買い戻し」も可能

私たちは子供いないため、自宅を持つことが怖くなったので、「買い戻し」ではなく、ずっと賃貸として借り続ける道を選びました。しかし、相楽さんから、「何年後かに買い戻すという選択もありますよ」とご説明いただきました。

自宅を販売する時点で、買い主さんに指定期間後に買い戻すことを伝えて承諾いただき、最初はリースバックして賃貸として住み続け、再び買い戻してオーナーも自分に戻すということもできるそうです。

名義上も家を手放したくないという方、そして将来的にしっかりとお金が稼げるような道筋を立てられる方は、この方法も検討してみても良いかもしれません。

ちなみに、ご自宅を売却する時だけでなく、その後、住み続けている中でも買主さんにこのような相談ができるようです。

5.担当者コメント

今回は、債権者さんとの話の中で、レインズやアットホーム掲載しつつ、自社の投資家リストにも写真や条件と共に情報を流し、買い手を独自に探しました。

また、所有者様が最も気にされていた、ご近所に気づかれずに借金問題を整理する為、売却してもご自宅に住み続けられるリースバックを提案しました。

ただ、購入者様と家賃の折り合いで苦戦しました。

最終的には、どうにか弊社の投資家に買っていただくことができましたが、契約期間や家賃保証、現状のまま貸し出す事など、条件調整に非常に時間が掛かりました。

最後に、もう自宅を持つ選択肢はないと言っておりましたが、この取引では将来的な買い戻しもできる条件で買主様と締結しており、将来、どうしても自宅を持ちたいとなった場合には無事に買い戻しできることを願っております。

今回の様な会社のリストラで収入が無くなり、住宅ローン返済ができなくなるケースは今後も増えていく可能性があります。少しでも早く、専門業者に相談することで未来は開けるはずです。なお、オンラインや対面での無料相談に関しては、こちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。2015年以降、弁護士や司法書士と行ってきた債務整理や任意売却の事例やその分析はこちらのページにまとめてあります。

私たち、リビングインは2012年より地域に根付いた不動産屋として、住まいのトラブルに特化し、住宅ローンの返済や空き家の回収だけでなく、騒音や隣人、契約トラブル等のトラブルを解決してきました。現在、オンライン面談やメールを中心に無料相談を実施しており、相談者の方には住まいの問題解決事例をまとめた冊子も無料で差し上げております。問題を大きくなる前に早期に解決し、一秒でも早く、明るい毎日を取り戻して下さい。ともかく、ぜひ一人で悩まず、時間を無駄にしない様、早めにご相談ください。

これまで8年間300件近い住まいのトラブルの相談を受けた中でもさまざまなケースがありました。ただ、ここに記載出来ない内容で困っている方もいると思います。もし、あなたが現在トラブルに悩まされているのであれば、トラブルが大きくなる前にお近くの専門家に相談することをお勧めいたします。もし、信頼できる先がすぐに見つからない場合、ぜひ気軽に無料の住宅ローン返済相談までご連絡ください。

無料のご相談はこちらのページより、お問い合わせ頂けると助かります。

>>脳梗塞で仕事ができなくなり、自宅を担保に借金。返済が進まず、競売に掛けられそうになった事例はこちらです。

>>定年後に自宅を担保に事業を始めたものの、上手く行かず、不動産屋に『自宅を売却しないと競売に掛けられる』と言われた事例はこちらです。

今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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