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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
働き盛りの３０代の時にリストラされ、収入が無くなってしまい、２０１３年に相談を受けました。
地元の不動産屋には「住宅ローンが残っていると売却できない」と言われ、インターネットから検索し、ご連絡を受けました。
相談から９ヶ月かけて、ご自宅の任意売却に成功し、住宅ローンの返済額を月１２．９万円から２万円と、大きく減らす事が出来た事例です。
Ｍさんは２００９年、２０代で結婚をしたのとほぼ時を同じくして、千葉県千葉市、都賀駅最寄りに、戸建て住宅を購入しました。
頭金を３００万円入れ、３，４００万円の住宅ローンという、決して背伸びすることなくごく平均的な住宅計画だったと思います。
しかし、２０１１年に襲った東日本大地震の煽りを受けリストラ。
不可抗力的な理由で、住宅ローン返済難に陥ることになりました。
その後、Ｍさんがどう住宅ローンや売却の問題を乗り越えていったか？
許可を頂き、売却までの過程を記事にまとめました。
１．原因：２０１１年の東日本大地震の影響でリストラ
既述の通り、Ｍさんは２００９年、千葉県千葉市で頭金を３００万円入れ、３，４００万円の住宅ローンを組んで戸建て住宅を購入しました。
金利は２．９％。３５年金利固定型住宅ローン、「フラット３５」の最低金利が２．６９％くらいだった頃なので、Ｍさんは非常にいい条件で借り入れができていたものと思います。
ちなみに、「フラット３５」は独立行政法人住宅金融支援機構が提供する長期金利固定型住宅ローンですが、旧住宅金融公庫から同支援機構に承継されたのが、２００７年４月のことです。
ところが、住宅購入の２年と経たない２０１１年、あの東日本大地震が襲いました。
Ｍさんの会社は千葉にありましたが、大地震の影響を受け、風評被害でこれまで行ってきた事業を継続することが出来なくなり、閉業することになりました。
Ｍさんはリストラとなり、住宅ローンの返済を続けることが難しくなってしまったのです。
２０１２年頃に入ってからは住宅ローンの返済も滞納しがちになり、地元の不動産屋に相談したものの、「住宅ローンが残っていると、売却できない」と言われ門前払い。
Ｍさんは必死で調べて、僕たち、アリネットに連絡して来られました。２０１３年のことです。
２．希望：部屋を借りる余裕がないので、住みながら売却したい。
馬場がすぐにＭさんに連絡を取り、詳しくお話を聞くために千葉のご自宅まで伺いました。
Ｍさんの話から、希望をまとめると下記のようになりました。
- アパートを借りる余裕がないので、住みながら売却したい。
- 競売までになんとか買主を見つけて、競売は絶対に避けたい。
大地震後が日本経済全体に暗い影を落とす中、Ｍさんは先の希望が見出せず、とにかく急いで住宅ローンという借金をなんとかしないといかねい、ということで頭がいっぱいでした。
実際、すでに滞納を数ヶ月続けており、競売の申し立てが債権者から届くのも時間の問題という状況だったので無理はありません。
馬場と私ですぐに話し合い、最も早くかつ、少しでも高く家を売却し、競売を避ける方法を考えました。
３．不安や心配：売却後、住宅ローンはいくら残るのか？
Ｍさんは住宅購入から４年くらいだったので多額の住宅ローンが残っていました。
約４年間返済してきた部分はほぼ利息分であり、元金分はほとんど減っていない状況です。
そのため、Ｍさんは下記のような不安や心配を抱えていました。
- 売却後どのくらい住宅ローン残債が残るのか心配。
- 売却後、どのように返済していけばいいのかわからない。
実際、残債を残さないでの売却は難しい状況でした。
２００３年以降、５年ほど続いた東京都心の不動産バブルや再開発等で急激に人気になったエリアを除いて、アンダーローン（売却価格＞住宅ローン）で売却できるケースはかなり稀です。
さらに、東日本大震災後というタイミングも重なったため、Ｍさんの場合、いかにわずかでも残債を少なくできる方法で早く売却できるか？ がポイントでした。
また、売却後の残債の返済の負担もなるべく少なく済むよう、債権者ときちんと交渉していくことが重要と判断し、戦略を練っていきました。
４．解決法：ＣＧで室内のイメージを作り、希望者リストに直接紹介
Ｍさんが抱える問題を解決するため、下記の方法で自宅売却を進めるのがベストであると提案しました。
住みながらの売却は生活感を押さえる為、ＣＧで室内のイメージを作り、私たちが持つ、独自の購入希望者リストに直接紹介していく
Ｍさんからは提案の内容で早々に動いてほしいとの返事を頂き、自宅に住みながら売却したいとのことでしたので、すぐに室内の写真と図面を基に、ＣＧでイメージ作成に取りかかりました。
売却するためには、購入希望者が興味を持つように家の情報を資料としてまとめなければなりません。
イメージできると思いますが、室内の写真やイメージは購買意欲を掻き立てるのに重要なツールです。
購入後４年とは言え、やはりそれなりに生活用品で溢れていましたので、上のようなＣＧで綺麗なイメージにしたところ「自分の家とは思えない」とＭさんにも納得いただきました。
そして、早く売却するため、SUUMOやホームズ、レインズ、アットホームだけでなく、私たちが独自に集めた３，０００人を超える購入希望者のリストに対し、直接紹介し、アピールしていきました。
５．期間：４カ月かけ２，８００万円で任意売却
リストに対してＭさんの家を紹介したところ、４名の方から反応がありました。
東日本大地震後の厳しい不動産市況を考えると、とてもラッキーなケースだったと思います。
最寄りである都賀駅が千葉市若葉区の中心駅であること、周辺はベッドタウンとして発展していて商業施設も充実していること、東京駅まで一本で行けることなど、郊外の中では立地条件が恵まれていたのが幸いしたかもしれません。
最終的に、ファミリー向けに２，８００万円で売却することができました。
２０１３年の相談から決済、引き渡しまで７カ月ほど掛かった仕事でした。
６．返済金額：毎月の返済が１２．９万円から２万円に
３００万円の残債が残ってしまったものの、毎月の住宅ローン等の返済額は、１２．９万円から２万円まで一気に減りました。
すでに滞納を重ねていて、いつ競売の申し立てが届くかわからないギリギリの状況の中、競売を避け、残債も最小限に抑えられた好事例ではないかと思います。
また、交渉の末、債権者から引っ越し費用を出してもらうこともできました。残念ながら、リストラの影響を受け、引っ越すお金もないほど困窮していたＭさんだけに非常に喜んでいただけました。
やはり、このような債権者との交渉は知っているか・知らないかで結果が大きく違います。どんな費用が銀行の承諾を得ることができるのか？費用について、詳しく知りたい方は、LINE公式又はお電話などでご連絡頂けると幸甚です。
また、交渉するにしても、希望を通しやすくする話の手順、タイミング、内容があるので、経験豊富な専門家に任せる方が結果的に時間的にも金銭的にもメリットがあることが多いと過去の経験から感じています。
７．任意売却後の生活：毎月２万円の返済を続けながら生活を立て直し
Ｍさんは債権者に出してもらった引っ越し費用で賃貸アパートに引っ越ししました。なお、売却後の賃貸アパートについても私たちでご調整させていただきました。
引っ越し費用以外にも懸念事項だった残債についても、毎月２万円の返済はしっかりと続けることができています。
現在は新しい仕事も見つけ、生活を立て直すことができたようです。
引っ越し等が落ち着いてしばらくしてLINEで状況を聞いた時、Ｍさんに次のように言ってもらいました。
「あの時期は本当にいつ支払い終えるのか、まったく将来が見えないまま、生活していました。そのころと比べると、今は本当に気持ちが楽になりました。」
今回は、特に東日本大地震という、Ｍさん本人に全く非がない中でなんとか少しでも力になりたいとの思いで必死に動きました。今思うと、本当にそうして良かったと心から思います。
これからも困っているお客様の立場に立ち、最善のご提案や交渉、売却ができるよう、日々情報収集、実績の積み重ねに努めます。
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で３００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
念のため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
- 毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
- 銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
- 借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
- 養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
- ボーナス等一時金が減った又は無くなった
- 離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
- 自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
- 年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
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