大崎駅至近のタワマン購入と学芸大にある中古戸建ての売却を同時に行った事例

親から引き継いだ大切な資産を活用し、高値で売却したい方へ、

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。

相楽面談説明

今回の案件は、2015年夏、友達の紹介とホームページからのお問い合わせでマンションの購入から学芸大学駅徒歩圏にある空き家だった戸建ての売りまで奇跡的に出来てしまった案件です。

元々、友達の紹介で自宅の売却を依頼と同時に、住み替えに向け、都心のマンション購入も依頼を受け、進めて行きました。

住み替え先については、既に再開発が進み、将来的にも品川駅の好影響がありそうなJR山手線大崎駅に建っている高層マンションの購入を決めて頂きました。

また、この方が持っていた戸建ての方もホームページ経由で相談のあった個人投資家の方に賃貸運用前提で表面利回り6.4%の6,000万円でオーナーチェンジ物件として、将来的な転売を見据え、購入して頂きました。

1.事例概要

単に利回りを追求し、長期で保有するのも良いですが、私たちは契約条件の改定や節税の特例、再開発など収支改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

既述の通り、2015年の夏、売却と購入の2件の取引を行いました。

山手線大崎駅至近の高層マンションの購入と、その方が持っていた学芸大学駅徒歩圏で空き家になる中古戸建ての売却を行いました。

2.品川区大崎のタワマンを購入してもらい

2015年、友人に紹介して貰った方に7,000万円近い、都心のマンションを購入してもらいました。

と同時に、空き家になり、売却活動を行っていた戸建てについてもホームページから相談のあったお客様に将来的な実需への売却によるキャピタルゲインも見込めるとご説明し、利回り6.4%、6,000万円で購入して頂きました。

マンションへの住み替えに伴い、売却先の検討にあまり時間を掛けられませんでした。

この方は、同年3月に不動産を購入・投資がしたいと連絡を受け、面談し、いくつかアパートやマンションを一緒に見に行きました。

しかし、いいものがなかなか無く、時間だけが過ぎていました。

結局、相談を受けてからこの物件を紹介できるまで5カ月近く、掛かってしまいました。

当時、時間は掛かるは・・・、戸建てだは・・・と、オーナーには色々と言われてしまいましたが、決済後、簡易なリフォームやクリーニングを入れ、家族向けに直ぐに賃貸出来て、結局、優良物件だと思ってます。

これまでアパートやマンションを紹介していく過程で、何となく信頼関係が出来ていたのかもしれません。その為、当初の希望とは少し異なりますが、目的を達成できそうな物件として、取り組んでもらいました。

もちろん、都内ならではの希少性も同時に強調し、ご納得いただきました。

3.投資目線的には、、、積算価格が出にくい、私道に面していました

相樂面談対面

住み替えで早く売りたいものの、売主が資金的に困っていない事、そして、頭金を減らした契約を行い、なるべく、融資金額を高くし、レバレッジを利かせられるようにと調整していきました。

この戸建はミニ開発で建てられたもので、私道のどん突きに建ち、日当たりや視認性はあまりよくありませんでした。

しかし、目の前が公道ではなく、車が走る環境にないので子育て世帯をターゲットに戸建て賃貸が出来ることや将来的に、投資用ローンと住宅ローンの融資の難易や金利の違いから売却時のキャピタルゲインの事も含め、進めさせていただきました。

簡易なリフォーム後、予定通り、お子さんが3人いるご家族に借りて頂き、既にこれまで6年間ずっと住んで頂いています。

>>買って10年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか?」についてまとめました。

4.賃借人による購入希望もあるものの、売却は様子を見つつ

学芸大学の戸建てについては、既述の通り、現在も保有して頂いており、2020年には賃借人による購入の話も出てきました。

売却後、既に6年近く経っていますが、再開発後、おしゃれに生まれ変わり、花見でも有名な目黒川のある中目黒まで徒歩圏の所にあり、目黒区学芸大の人気のあるブランド立地にあるため、戸建ての相場は現在も上昇を続けています。

購入時、私道の突き当りにあったため、いまいち乗り気ではなく、決済や賃貸が決まるまで色々と言われてしまった戸建てですが、すでに長期譲渡所となっており、保有中の賃料収入で30%近く回収できており、個人的には将来の売却時も楽しみな案件になっています。

5.最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ

相楽面談

今回扱った戸建は大学時代、よく通っていた地域にある物件で地理的にも明るい地域でした。

ただ、ここまでうまく行くとは正直思っていませんでした・・・と言うのが今の本音です。

なお、一気に人気の街になった中目黒駅周辺の市街地再開発に関し、自由が丘と比較する記事はこちらのページにまとめておきました。

5-1.投資するストーリーが大切になる

私たち、リビングインはこれまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的、誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『投資するストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。

特に、ここ4年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

一年で数億の資産を作る!等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、5年、10年と時間が掛かります。

それでも、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。

5-2.相談や取引が増えています

秋葉原駅(再開発のある外神田側)の写真_210307_36

私たちは、都内を中心に再開発地域を2019年以降、2020年と2021年と実際に現地を見て、取引に活かしてきました。

土地価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理し、良い再開発・悪い再開発を判断してきました。

そのかいあってか、2022年以降、急激に不動産に関するご相談を受け、過去10年間で1,200件を超えました。

相談件数の推移また、2012年以降、250件超の不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。

取引件数の推移

例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。

特に、住宅ローンの返済が不安な50代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

>>これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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