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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２００６年、子どもが大きくなってきたのと事業がうまく行っていたため、神奈川県茅ケ崎市に３，５００万円のマンションを購入されたＡさん（５０代男性）の任意売却の成功事例をご紹介します。
Ａさんはマンション購入後、２００８年から構造的不況が続くも家族の為に休みなく仕事を続け、腰と背中を痛めてしまい、入院してしまいました。
当時、毎月の返済が１３万円あり、管理費や修繕積立金を合わせると、月１６万円近くありました。
それでも、当時はファンドバブルと言われ、建設業界は景気が良く、このままであれば問題なく返済出来る状況でした。
結局、長い間働くことができず、競売の申し立てと共に自宅の売却を決断しました。
ただ、売却後も子どもが高校に上がるまでは自宅に住みたいと思い、２０１８年にLINE公式からご連絡を頂きました。
今回、Ａさんに許可を頂き、当時の状況や解決方法、その後の生活などをインタビューさせていただきました。
１．原因：腰を痛め、長期間働けず、競売の申し立て通知が・・・
構造的不況の中、休みなく仕事を続け、体調を崩しまいました。
Ａさんは２００６年、神奈川県茅ヶ崎市に３，２００万円の住宅ローンを組んで区分マンションを購入しました。
頭金は３００万円、金利は３．４０％。
実は、２００６年はゼロ金利政策が解除された年で、住宅ローン金利は上がると言われていました。
しかし、政策金利がなかなか上がらなかったため、住宅ローン金利も当初の予想よりも低い状況が続き、２．００％台に抑えられたままになっていました。
ですので、Ａさんが借りた住宅ローンの金利３．４０％というのは高めだったと言えます。これはＡさんが自営業だったからだと考えるのが自然です。
というのも、住宅ローンの主な貸主である銀行は何よりも確実性を求めます。
Ａさんが住宅ローンを借り入れるタイミングでどんなに事業が順調で、普通の会社員よりも稼ぎがあったとしても、会社員に比べ収入変動リスクの大きい自営業に対しては審査基準が厳しくなるのです。
そして、残念ながら銀行の判断は当たってしまいました。
２００８年、リーマンショックにより世界的に経済状況は悪化。
構造的不況が続く中、Ａさんは家族の為に休みなく仕事を続け、体調を崩してしまいました。
それでも、当時はファンドバブルと言われ、建設業界は景気が良く、このままであれば問題なく返済出来る状況でした。
しかし、結局、長い間働くことができず、競売の申し立てと共に自宅の売却を決断しました。
２．希望：子どもが高校に上がるまでは住みたい
競売の申し立てが届いたものの、Ａさんはなんとしてでも競売を避けたいと思っていました。
一般的に、競売になると市場価格の約７割前後で売却され、売却後も大きな借金が残り、返済に苦しめられます。
それでも、子どもが高校に上がるまでは自宅に住み続けたいと考えていたからです。
そもそもＡさんは本当に家族思いで、リーマンショック後の構造的不況の中、家族の為にと休みなく働いてこられたような方。
だからこそ体調を崩してしまったのですが・・・、とにかく大切な子供の為、少なくとも高校までは生活環境を大きく変えたくないと考えていました。
Ａさんは必死の思いで情報を収集し、最終的にインターネットの事例を読んで、アットリビングのLINE公式から連絡をしてきてくださったのです。
Ａさんの話を聞いて、アットリビングとしてもなんとか力になりたいと思うと同時に、すでに競売の申し立て通知が届いていたので、すぐに動き出しました。
まず、Ａさんの希望を整理すると、次の３つに絞られました。
- 子どもが高校に上がる、後３年間はこのまま住み続けたい。
- 病気で長期間働くことができず、競売の申し立て通知が自宅に届き、追い出されたくない。
- 自宅に住みながら売却したい。
つまり、競売を避け、任意売却に持ち込むことが最大の優先事項となりました。
３．不安や心配：競売前に売れるのか？家の中は見られたくない
またＡさんとやり取りをする中で、次のような不安、心配を抱えられていることがわかりました。
- 本当に間に合うのか？売れるのか心配。
- 家の中は荷物があり、見られたくない。
間に合うのか、売れるのか・・・。
このような不安は競売申し立て通知が届いた方のほぼ全てが抱えられるといっても過言ではありません。
これまで相談を受けた方のみなさんがそうでしたし、時間が迫る中で当然の感情だと思います。
そうした不安を少しでも軽減していただくため、次のようにお伝えしました。
- 競売開始の通知が来ても、現地調査や査定を踏まえ、最大６ヶ月くらい時間があること。
- 過去に同じ状況から競売を回避し、任意売却を成功させた事例が複数あること。
- アットリビング独自の個人投資家５，０００件のリストがあること。
４．解決法：ＣＧで家の中のイメージを作成し、投資家５，０００人に直接紹介
奥様の「家の中を絶対に見られたくない」という心配については、ＣＧで家の中のイメージを作成することを提案しました。
不動産の売却においてはやはり、わかりやすいイメージが本当に大切です。と言うのも、スーモやアットホームなど大手の物件情報サイトを見てもわかると思います。
しかし、画像がないまたは少ない、不明瞭、お部屋の中のイメージがない物件情報にはあまり惹かれないと思います。
ただ、競売まで時間が差し迫る中、さらにＡさんのように体調を崩され長期療養されている状況で、住みながらイメージ画像のためにお部屋を片付けるのは大変です。
ですので、アットリビングではＣＧを使ってオリジナルのイメージ画像を作るノウハウを持っています。
また、「住みながら売却したい」、「子どもが高校に上がるまでは住み続けたい」という希望を叶えるには、個人投資家に買ってもらうのがベストと判断しました。
したがって、Ａさんには具体的方針として次の２ステップを提案しました。
- 写真を基に、ＣＧで家の中のイメージを作成すること。
- ＣＧで作った作成を使ってアットリビング独自の個人投資家５，０００件のリストに直接紹介すること。
Ａさんからはすぐにお願いしたいと連絡を頂いたので、早速ＣＧで家の中のイメージを作成し、個人投資家リスト約５，０００件に直接案内しました。
時間の少ない中でしたが、幸いにも個人投資家の方４名から連絡があり、資料を送り、打ち合わせして、満額の買付を無事に頂きました。
ちなみに、ＣＧのイメージをＡさんにお見せしたところ、「買ったばかりの頃みたいで今のウチではないみたい」と驚かれていました。
５．期間：４カ月後、マンションを２，１００万円で任意売却
Ａさんのマンションの状態や立地、ご希望の確認等からおよそ４ヶ月で任意売却が決まりました。
その間、購入希望者を探すだけでなく、金融機関への任意売却の交渉や任意売却に伴う各種書類の作成、手続きなども専門家と協力しながら行い、タイミング的に全て間に合わせることができました。
結果的に、売却額は２，１００万円、３００万円の残債が残りました。
Ａさんが希望されていた、
- とにかく、競売を回避したい。
- このまま住みながら売却したい。
- 子どもが高校に上がるまでは住みたい。
これら３点を無事、叶えることができました。
が、競売回避のために急いで売り切った感じです。
もっと時間があれば、買主をもっと探せたかもしれません・・・残念です。
競売開始の通知が来ても、現地調査や査定を踏まえ、６ヶ月くらいあります。
時間が許す限り、高い買主を見つける為、大変だと思いますが、早めにお近くの専門家に相談されることをお勧めします。
もちろん、私たちのLINE公式アカウントからご相談も可能です。
LINE公式では、失敗事例を含め、ご自宅の任意売却に成功した１５事例を無料でプレゼントしています。
６．返済金額：毎月の返済が１６万円から４万円に
残念ながら、３００万円の残債が残ってしまったものの、住宅ローンの返済（毎月１３万円）と管理費や修繕積立金などを含めた毎月総額１６万円の支払いから、４万円まで一気に減りました。
後から聞いた話ですが、Ａさん曰く「本当に間に合うのか？売れるのか、最後まで心配だった」とのことで、心から安堵されたようです。
また、お子様が高校に上がるまでは住み続けられるよう、買主の個人投資家の方ともしっかりと契約内容に含めることができました。
個人投資家の方も空室リスクを心配せず、安定した家賃収入を得られるとのことで喜ばれていたので、任意売却をまとめることができて本当に良かったと思います。
７．任意売却後の生活：奥様と協力しながら生活の立て直し
７－１．順調に進む、生活の立て直し
任意売却後しばらくして、Ａさんは体調を見ながら、自営業で培った人脈で紹介された仕事を少しずつこなされるようになったとのことです。
奥様もお仕事をされ、２人で協力しながら、管理費や修繕積立金以外に毎月２万円の返済と、家賃の支払いをきっちり続けられているとのことでした。
Ａさんからは
体調も悪く、競売の申し立てが届いて、人生どん底の時。
毎回一時間でも電話で話を聞いてくれ、少しでも不安があったらすぐにLINEで回答をしてくれて本当にありがたかった
と言っていただきました。
少しでもＡさんの力になれたことは素直にとても嬉しく、やって良かったと思いました。
一方、繰り返しになりますが、競売回避のために急いで売り切った点も否めません。
もっと時間があれば、もっとＡさんにとって良い条件で売却できたかもしれないと思うと悔しい気持ちも残りました。
競売開始の通知が来ても、最大６ヶ月くらい時間があります。
ですので諦めず、すぐに専門家に相談して、時間が許す限り、高く買ってくれる買主を見つけられるよう、大変だと思いますが、行動していただければと思います。
７－２．住宅ローンの返済で悩んでいる方へ、
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で６００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。
個別相談の前に、今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
もし、２つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、私たちのLINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
今回のように、無料のオンライン個別面談も行っているので、状況が悪化する前にご相談下さい。
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ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、家族との生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
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