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相続したご実家が空き家になり、税金を考えつつ、なるべく高い価格で売りたい方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０１６年の秋、神奈川県川崎市に２階建ての中古戸建てを相続財産の取得費加算を考慮し、売却した事例を紹介します。
１．物件情報
今回は、２０１６年の秋に友人から紹介を受けた空き家になった実家を税金を考慮し、売却した事例です。
元々、親族同士で持っていた土地を相談者さまやいとこの方と分割し、それぞれの家族が住んでいました。
ただ、お母様が亡くなり、親族間の関係が嫌になり、売却を決めたと話していました。
そのため、隣地には親族２家族が住んでいましたが、今は賃貸に出されており、１組のみお住まいになられているようでした。
二子新地駅徒歩６分の所にあった物件は２階建ての注文住宅で、私道のどん突きに位置していました。
元々辺り一帯をご家族が所有していたようです。
そのため、敷地の大きさ的には手前奥の二分割ができそうでしたが、接道が弱く、間口が少しちょっと窮屈な感じがしました。
また、建物自体は古くなっているものの、注文住宅で立てている為、しっかりしており、玄関の吹き抜けなど今でも十分に使えそうな感じでした。
売主様のご意向で、更地での引渡ではなく、思い入れのある古民家付き土地として、売り出す事になりました。
２．事例概要
単に利回りを追求し、長期で保有するも良いと思います。
ただ、私たちは契約条件の改定や節税の特例、再開発など収支改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。
今回の案件は、２０１６年に大学時代の友人の紹介で、５０代の女性が二子新地駅徒歩６分、二子玉川駅徒歩１５分の所に持っていた戸建ての売却です。
２年前までお母様と一緒に住んでいたものの、相続の後、渋谷駅近くにマンションを購入し、その購入資金の足しにするため、空き家になった実家の売却を決めたとのことでした。
お隣に住んでいる親族とのつながりもこれを機に切りたかったようです。
実は、依頼した二子玉川駅近くの地元の不動産屋さんが信用できず、友人経由で私たちがご紹介をたまたま受けました。
売主様に周辺相場の説明だけでなく、ご実家を相続後、節税できる戸建て売却のタイミングを説明し、売却活動をさせて頂きました。
なるべく、早く売りたいとのことでした。
ただ、当初の買い取り価格が低く、最終的に買い付けからの買い上げを各希望者に打診し、限定入札を行いました。
また、買主による買い上げの代わりに、隣地を持っていた親族との境界確定を行い、決済・引き渡しまで４カ月程度掛かってしまいました。
３．私道沿いにあり、地元の不動産屋から２，０００万円で買い取ると提示
当初、駅前の不動産屋に相談した際、２，０００万円ですぐ買い取ると言われたいたものの、信用できず、友人で経由で私たちが紹介を受けました。
そこで、実家近くの売買事例をいくつか集め、ご自宅で相場を説明しました。
また、相続後、３年以内に売却する事で支払った相続税を実家の取得コストに加えることが出来る相続税の取得費加算の条件を説明しました。
４．インターネットを使い、５社の不動産会社と６人の個人が内見し、買付を取得！
相場から不動産屋の提示した２，０００万円が安すぎる事が分かり、改めて３，８００万円で広く買い手を募るべく、募集を開始しました。
直ぐに、レインズやアットホーム、SUUMOを用い、売却を開始しました。
本物件は空き家であったものの、人気の二子玉川駅だったため、建売希望の不動産会社からの買取の連絡があっただけでなく、個人でリフォームやリノベーションを行い、住みたいと数多くの問い合わせを受けました。
順番を付け、建物内部を内覧をしてもらい、買付を４本ももらいました。
５．隣地を持っている親戚に境界確認をお願いし、４カ月掛け、売却完了
買付の件を所有者に説明した後、希望者に買い上げをお願いしました。
最も高く、契約不適合責任等、個人の売主にとって最も条件が良い買主であった不動産会社に売却する事を決めました。
個人の購入希望価格と不動産会社の購入希望価格が同じ目線になる凄い案件でした（普通は、個人の方が購入希望価格は高いです）
ただし、境界確認のみ、現況ではなく、隣地人を含めた確定測量を買主負担で行う事になりました。
というのも、隣地人は女性の親戚の為、話も通しやすかったため、現地立ち合いの下、境界のポイントを確定して行きました。
本件、非常に人気のあった物件です。
それでも、売り出しから売却・決済完了まで４カ月掛かりました。
なるべく、急いで、なるべく、高く売りたいと相談を受け、３年以内の売却・決済もでき、個人的には、ご満足いただけたのではと思っています。
ちなみに、空き家をそのままほっておくと、住宅として、判断れず、固定資産税が６倍になってしまう事も？
６．担当者の感想
これまでやってきた売却事例の中では、スムーズに行った事例だと思います。
売り出し直後から買付が入り、値付けが安かったかもしれません。それでも買い上げをお願いし、当初不動産会社に言われた値段の倍以上の値段で売ることが出来、本当に良かったです。
相続関連の物件の再生や税金を考慮した不動産の売却をいくつか経験してきて、相談者の方の思いをどう、形にするか、少し分かってきたかもしれません。
二子玉川は戸建てが本当に人気のエリアで以前再開発や地価の動向をまとめた時も非常にアクセスがありました。
６－１．相談件数やその内容について
以下、２０２３年までにあった無料相談を内容別にグラフにしてみました。
住宅ローンや投資用ローンの返済に関する相談が５００件を超えています。一方、不動産購入・投資に関する相談も１００件を超えています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
たった１年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かります。
が、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
面談等のご連絡はこちらのページより、ご連絡下さい。
*現在、無料相談から取引のご依頼を受けた場合、手数料を１．５%とその消費税に減額しております。
一度面談をしたことで、その人となりが分かり、信頼関係からその人のために頑張りたいと思い、仕事がスムーズに進むことが多い為。
６－２．取引件数の推移について
私たちは、都内を中心に再開発地域を２０１９年以降、２０２０年と２０２１年と実際に現地に行き、価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理し、良い再開発・悪い再開発を判断してきました。
そのかいあってか、私たちは２０１２年以降、２5０件超の不動産取引を担当でき、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、相続で引き継いだ不動産や住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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