港区の区分マンションを改修、民泊運用し、売却(2,800万円)した事例

オリンピック前、インバウンドや民泊投資ブームに乗じ、利食い千人力とキャピタルゲインを確定しました。

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。

相楽面談説明

2015年、港区にある築古の投資用マンションの有効活用を提案し、3年間の民泊運営後、2018年に良好なトラックレコードと共に、民泊ブームが終わる前に売却させて頂きました。

本物件は港区南麻布にありましたが、1983年築でマンション全体も含め、バランス釜だったりと設備が古く、単純に売っても高値で売ることが難しいと思いました。

そのため、麻布十番駅や六本木エリアへの良好なアクセスを活かし、インバウンドと民泊ブームにたまたま乗り、大きく利益を取ることに成功しました。

1.事例概要

単に利回りを追求し、長期で保有するのも良いですが、私たちは賃料などの契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回は、一緒に旅行に行くほど仲のいい先輩から、港区にある築30年超の投資用マンションの売却相談でした。

あまり改修にお金を掛けたくないとのことから、クロスの部分交換など表層のみの簡易リフォームを行い、民泊運営後、相談から3年後に実績と共に売却(2,800万円)できた案件です。

2.前テナント退去後に今後の運用について、相談を受けました

2015年に仲がいい、前職の先輩からの相談で、バランス釜付きの築30年を超える区分マンションのテナント退去後の運営について、相談を受けました。

マンション自体はかなり古いものの、立地もよく、南向きで日当たりもいい、気持ちのいい物件でした。

ただ、このまま売却するのは惜しく、価格の伸びなそうで利益も減ってしまうため、一旦リフォーム工事を行い、テナントを再募集して、賃貸マンションとしての運営を提案しました。

3.アベノミクスで資産価値の上昇が大きい港区の不動産

と言うのも、2013年以降、アベノミクスの影響で資産価格の上昇は著しく、立地が良ければ、旧耐震の物件でも高い値段で不動産業者が買うようになっていました。

更に、その先には個人投資家がもっと高い値段で購入する動きが出始めていました。

そこで、バランス釜の交換はお金が掛かるため、室内、主に居室部分の見た目のクロスや床材のリペア改修・リフォームに力を入れ、港区ならではの高い賃料で募集をはじめました。

4.民泊ブームに乗り、インバウンド向け民泊物件として稼働させ、売却

改修後、募集を始めた頃、エアビーと呼ばれる外国人旅行者向けに民泊年て、マンションの運営をする事が流行っていました。

場所によっては相場賃料の3倍、4倍取れることがあり、先輩にはインバウンドブームに乗り、民泊としてしばらく運営し、収支記録がある程度たまったところでの売却を改めて、提案しました。

運営自体は第三者に任せ、民泊運営開始後、利用者が順調に見つかり、レビューが増えていく中、一泊の値段を徐々に上げる等細かな対応をしていきました。

最終的には、2018年までの3年間近く、運営した後に高い単価と稼働率を提示し、個人投資家に売却することが出来ました。

結果的に、普通に貸すより、2.5倍以上の収入を達成でき、2015年の退去直後の予測売却価格1,900万円を大きく上回る2,800万円の値段で売却することが出来ました。

他の案件同様、駅周辺の相場や建物の情報を開示し、買主とも信頼関係を築き、この値段での購入を決めて頂きました。

もちろん、都心ならではの希少性もあったと思いますが・・・、港区南麻布という立地から、2ケ月で50件以上の問い合わせがあり、物凄い波が来ている事を感じつつ、最も高い希望価格と古い物件だったため、売却後の瑕疵担保責任免責を条件に買主の選別を行いました。

なお、港区南麻布は現在、再開発エリアではありません。

しかし、六本木駅や白金高輪駅周辺など港区は常に何かしら工事が行われ、街の活性化が早く、リノベーションやインバウンドなど当時のブームに乗り、上手に組み立てられた案件だと思います。

5.最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ

相樂面談対面

本案件は以前から付き合いのあったオーナーに相談され、売却完了まで3年掛かった案件で、個人的には思い入れのある事例です。

正直、紹介した当初、ここまでうまく行くとは思っていませんでした。

が、保有期間中の家賃収入や売却時のキャピタルゲイン?が出せて、良かったです。

5-1.投資するストーリーを考える

私たちリビングインは『これまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的な誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は投資するストーリーがもっと大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。

特に、ここ4年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

相談件数の推移

一年で数億の資産を作る!等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、5年、10年と時間が掛かってしまいますが、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には、着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。

5-2.スムーズな提案に向け、売買事例を増やしています

また、2012年以降、250件超の不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。

取引件数の推移

例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。

特に、住宅ローンの返済が不安な50代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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