渋谷区代々木八幡にある区分マンション(2,580万円)を運用・売却した案件

都心の便利な立地と渋谷駅周辺の再開発があり、リフォーム後、将来的なキャピタルゲインが見込めると信じてます。

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。

相楽面談説明

2016年に東京カレンダーなどで代々木上原が特集され始めた頃、50㎡とDINKSにちょうどいい区分所有マンションをお客様に購入。

そして、2019年に売却し、利益を確定して頂きました。

渋谷駅の再開発だけでなく、小田急線の複々線化事業がそろそろ目途が付きそうな感じでリリースが出ていました。

本件はリフォーム後に賃貸を行い、オーナーチェンジ案件として、売却し、大きくキャピタルゲインが取れた案件になります。

なお、小田急線下北沢駅周辺の再開発に関するページはこちらです。

1.事例概要

単に利回りを追求し、長期で保有するのも良いですが、私たちは契約条件の改定や再開発など改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。

今回の案件は、元売主が海外赴任で売りに出していた物件です。

私は管理の自由が利かない区分マンションは自分では投資はしません。

それでも、都心の便利な立地と渋谷駅周辺の再開発があり、リフォーム後、将来的なキャピタルゲインが見込めるため、今回は、既に不動産投資を経験しているお客様に購入して頂きました。

2.前テナント退去後、原状回復等なく売却活動へ

本物件は2016年、前所有者が住んでいた区分マンションで、仕事の関係で東南アジアに赴任するため、売却活動をしていた物件になります。

当時、住宅ローンがギリギリ使える50㎡超のお部屋で退去時は改修等されていなく、昭和を感じさせる絨毯が残っていたクラシックなマンションでした。

それでも、今後行われる渋谷駅周辺の再開発を気に、将来的な利便性が高まると思い、フリーキャッシュフローはあまり出ませんが、東京オリンピック等5年後の売却を目途に購入して頂きました。

3.小田急線代々木八幡駅の再開発による踏切問題の整備を切っ掛けに

小田急線は複々線化が進んでおり、代々木八幡駅も2019年を目途にホームの一新等、大改修が行われることになっていました。

ちなみに、

 

東洋経済では

『昨年春の複々線化完成によって大幅な輸送力増強を果たしたものの、ターミナル駅の新宿を発着する各駅停車は最長でも8両編成にとどまっていた小田急線。3月16日のダイヤ改正で、ついに10両編成の各駅停車が新宿に乗り入れる』

と書かれていました。

東急目蒲線や西武池袋線等の駅の仕様整備により、そのエリアが良くなっていくのを実際に見ていたため、小田急沿線の改修は投資のチャンスだと思いました。

正直、スケールメリットが小さく、余り喜ばれない、区分所有マンションですが、室内のリノベーション・改修を行い、代々木八幡駅の改修を目途に出口を迎える旨を説明し、40代、貿易業を営む方に購入してもらいました。

4.2019年まで3年超運用し、賃料等の条件を改善し、売却で利益を確定

当マンションは30年の投資用ローンを組み、2,580万円、表面利回り7%で購入して頂きました。

実は当初提案していた計画のように余り値段が下がらなかったため、50万円仲介手数料を減らして、買ってもらいました。。。

その後、リノベーションとリーシングを行い、当初予定していた賃料15万円を大きく、越える17万円代で決まりました。

3年後の2019年、前テナントが退去した後に19万円で次の借り手がつく等、アベノミクスや渋谷駅の再開発効果をもろに受け、当初想定の25%アップの賃料で運営していました。

売却方法は、毎月の返済はあったもののそれほど急いでいない為、一般的なポータルサイトやメールリストへの紹介営業だけでなく、競争入札式(オークション形式)で最も高い先に売る事を提案し、進めて行きました。

3月には代々木八幡駅の改修も終わり、2019年の秋には本件の売却活動を開始し、年末に区分マンション投資ブームに乗っただけでなく、渋谷区代々木八幡という代々木公園へのアクセスが良く、好立地を活かし、日系大手証券会社勤務の男性に投資先として、3,800万円(表面利回り6.0%)で購入してもらいました。

他の案件同様、駅周辺の相場や建物の情報を開示し、買主とも信頼関係を築き、この値段での購入を決めて頂きました。

もちろん、都心ならではの希少性もあったと思いますが・・・。

結果、1,200万円近いキャピタルゲインを得ることが出来ました。

保有期間中の家賃収入だけでなく、購入時の手数料やリノベーション費用を加味しても、大きくキャピタルゲインが取れた案件でした。

再開発エリアだけでなく、リノベーションによる再生で投資案件として、上手に組み立てられた案件でした。

5.最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ

相樂面談対面

本案件は飲み会で何度も会ったことがあり、信用してもらい購入した貰った事例です。

そのため、売却完了まで3年掛かっただけでなく、友人案件でもあったため、個人的には思い入れのある事例です。

正直、紹介した当初、ここまでうまく行くとは思っていませんでした。

・・・が、保有期間中の家賃収入や売却時のキャピタルゲイン?が出せて、良かったです。

5-1.投資するストーリーを考える

私たちリビングインは『これまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的な誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は投資するストーリーがもっと大切になる』と信じ、活動しています。

その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。

特に、ここ4年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。

相談件数の推移

一年で数億の資産を作る!等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、5年、10年と時間が掛かってしまいます。

ただ、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。

5-2.スムーズな提案に向け、売買事例を増やしています

また、2012年以降、250件超の不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。

取引件数の推移

例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。

特に、住宅ローンの返済が不安な50代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

>>これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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