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相続した空き家が売れず、困っている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
今回の案件は、２０１８年５月に司法書士さんからご紹介を受けたご実家の売却です。
遺産分割協議が終わり、相談者様が引き継いだものの、既に自宅を持っており、不要なため、空き家のままになっている実家の売却を行いました。
実は、相談者様のご友人経由？で、相談時にはすでに西武新宿線沿い、地元の不動産会社に実家の売却を依頼中だった様です。
しかし、一向に反響がなく、売れず、困った売主様は相続を担当してもらった司法書士の先生に相談したようです。
「父親が亡くなり、母親一人よりはと思い、一緒に暮らすことにしました」で、空き家のままになっている実家を２月から地元の会社に頼んで売りに出しました。
ただ、当初任せた不動産会社が何もせず、店頭でのみ紹介し、物件の囲い込み？を行っていました。
全く連絡がなかったので、どうなっているのか、聞いたら、本当に何もやっていなかったようで囲い込みではなく、自社での買取を狙っていたみたいです。
値段も１，７００万円と、当初言っていた２，５００万円とは全く違うので諦めて、司法書士の先生に相談しました。
相樂さんや馬場さんに何度も現地に行ってもらい、自分では分からなかった所も見てもらい、本当に助かりました。
遺産分割も一次相続の為、揉める事なく、相続登記も終わっていた中での実家の売却でした。
当時は物置として、実家を使っており、もう使う予定がないので友人の紹介？で昔から地元でやっている最寄り駅近くの不動産会社に売却をお願いしていたようです。
今回、司法書士の先生と共に、相談者様から話しを聞き、空き家の売却事例としてまとめました。
１．実家の売却を考えた理由は？
今は目黒に家族と住んでおり、母親もこっちに来てもらったので実家の方に戻る気はなく、このまま売却しようかと考え、地元の不動産会社に売却を今年の２月にお願いしました。
もちろん、相樂さんたちに言われた「都内で賃貸ニーズはあるので誰かに貸し、賃料収入を得る」ことも母親や兄弟、妻とも考えていました。
ただ、４０年以上前に建てられた建物で、自分が実家を出た２０年ぐらい前に一度改修をしていました。
その後は全くやっていないと思うので、人に貸すにしてもリフォーム費用が掛かりそうなので、手間やストレスの掛からない売却することにしました。
２．実家を売却するにあたって、希望は？
２月から３カ月も地元の保谷不動産（仮名）さんにお願いしているのに、一向に連絡がなく、問い合わせや内見が入っているのか分からず、１，７００万円ぐらいでの買取を進めてくるので迷っていました。
当初言われた相場は、２，０００万円中旬だったので、絶句です・・・。
厳しいなという感じでした。
ただ、夏になり、雑草もどんどん生え、たまに自分で草刈りをやるのですが、毎度毎度やってる時間がないので、早く、売りたいと思っていました。
僕も母も不動産に詳しくないので、当初、相談した会社から「このまま売れば、建物の故障などの責任も負う必要がない。」と言われていましたが、本当なのか、全く分かりませんでした。
そもそも、信用できないというのが実際でした。
３．実家の売却するにあたって不安や心配は？
３－１．またダマされないか・・・
前の会社は担当に聞いたら、インターネットへの掲載など無く、何も動いていませんでした。写真すら、撮りに来てなかったです。
今回は、司法書士の先生から紹介してもらい、大丈夫だと思っていました。
それでも、相樂さんたちとは初めての取引だったので、どのように進める方なのかやキチンとした物件を紹介してくれるのか、心配していました。
ともかく、不動産は大きな金額が動くので色々と不安でした。
３－２．相場の２，５００万円で売れるのか？
地元の業者は一ヶ月、二ヶ月経ってもなにも連絡がなく、鍵の預かりや写真撮影希望などの連絡はなかったです。
怪しく思ったので担当に連絡してみると、「値段が高く、これでは売れない、価格を下げほしい。」と、何度も言われ、いくらなら良いか等も教えてもらえませんでした。
最後には、１，７００万円と言われました。
・・・当初の２，５００万円と大きく違い、怪しすぎて、諦めていました。
怪しくなって、相続の登記をお願いした司法書士さんに相談したんです。
３－３．売った後の責任はどうなるのか？
契約後に行ったように境界や越境など全く知らなかったので、事前にやってもらってすごく助かりました。
また、建物自体も古いので、設備とかの責任も取らないように調整してもらい、助かりました。
３－４．売ったお金で税金はどのくらい掛かるのか？
今回は、電気や水道をお母様名義で契約していたため、自宅扱いで対応し、長期譲渡や３，０００万円特別控除を利用でき、税金は一切掛かりませんでした。
お父様が亡くなられた一次相続の際も相続税は掛かっていなかったようなので、一先ず、この辺りの対応はキチンと出来ていたようです。
「今後、二次相続等の対策をどうするか。税理士さんなどに相談し、進めていかれるのが良いのでは」と説明しておきました。
＞＞『相続で引き継いだ実家、いつ売るのが最も得か？』とまとめたページはこちらです。
４．どうして、物件を売却できたのか？
先ず、外観や室内の写真撮影、CGイメージの作成、SUUMOやホームズ、レインズへの掲載を行いました。
次に、いつもの東急リバブルと三井住友信託、りそな銀行など大手不動産仲介の友人に直接紹介しました。
最後に、新聞の折り込みを行い、前社のようにならない様、一気に対応し、売却開始から３ヶ月で契約できました。
この物件は空き家になっていましたが、荷物が残っており、このままインターネットに掲載するのは忍びなかったので、間取り図だけでなく、CGでイメージを作り、購入希望者を探していきました。
また、私たちが持っている個人投資家を含めた、７，０００人の購入希望者のリストに、切り口を変え、２度紹介し、実際に内見へ繋げました。
結局、購入意向書を貰うまで、６人の方に内見してもらいました。
これから子育てを行う、三十代のご夫婦からローンの承認を条件に購入の申し込みが入り、銀行の事前承認を最も早く取ってもらい、売却することが出来ました。
売却を検討してから、３ヶ月以上経ち、初めて入った申し込みに相談者さんやお母様にも大変喜んでもらいました。
ちなみに、築古の戸建てを全面的にリフォームする必要はありません。
むしろ、リノベーションを楽しみたい買い手にとっては、未改装のままの方が魅力的です。特に古い水回りの設備などは「どうせ自分で変えるから」と気にしない方も多いです。
そのため、無理にリフォームをするより、そのまま売りに出すことを検討してみてはいかがでしょうか。
５．境界や越境、測量を行い、無事に売却
ただ、半年間ですが、誰も住んでいなかったご実家にはいくつか問題がありました。
契約を進めるにあたって、隣地の植栽から越境があり、境界杭も一部ありませんでした。
そこで、土地家屋調査士を呼び、決済までに立ち合いで境界確認を行い、決済・引き渡しを行う事になりました。
なお、被越境となっていた植栽に関しては将来トラブルにならないよう、越境の事実及び６ヶ月毎に越境者である隣地人負担で整理を行う旨を書面に残しました。
結果的に、実家の売却を開始して、５カ月目、無事に決済引渡を行い、お客様に非常に感謝された取引です。
物件の売却を依頼した際、すぐに現地確認や写真撮影、資料を作成し、募集を開始した事で単純ですが、淡々と売却まで行えた案件でした。
＞＞ちなみに、空き家をそのままほっておくと、住宅として、判断れず、固定資産税が６倍になってしまう事も？実際の対策を３つ整理したページはこちらです。
６．担当者コメント
相続を担当した司法書士の先生からの紹介だったので、お客様にも信用してもらい、安心して、進めることが出来た事例です。
本当に、運が良かったです。
６－１．販売活動が一切行われていない
元々頼んでいたところが販売活動を一切動いておらず、買取後、建売を狙っていた案件でした。
特に、都心はマンション価格の高騰で近郊に戸建てを買いたい方が増えています。
不動産会社に物件の売却を頼んだ場合には、どんな写真をどこに掲載しているのかぐらいは確認した方が良いと思います。
それだけ、確認できれば、実際に担当がやる気があるのかどうか、分かります。
特に、今回のように西東京市の戸建ては中古であっても人気があり、キチンと動けば、相場なりで売ることは出来ます。
ダマされて、何も進まず、雑草だけが生えてくる状態にならない様、気を付けて下さい。特に、夏場はこの処理が本当に大変です。
６－２．古くなった空き家は売却するだけ？
もし、相続など実家の売却が進まないと悩んでいたら、先ずはお近く・地元の不動産会社に相談してみて下さい。
既に頼んでいる場合には、別の不動産会社に相談してみるのもいいと思います。
もちろん、不動産の売却だけでなく、税金や銀行への返済なども不安な場合は、私たちに連絡を頂いても構いません。
あなたの希望や状況を踏まえ、どのような対応が取れるのか？私たちなりのやり方をご説明いたします。
今回のように、誰も使わず、空き家になった実家は古くなり、直ぐに売却を考える方が多いです。
それでも、立地次第で改修し、賃料を貰い、住宅ローンの返済に使うことも出来ます。
２０１２年以降、北海道の釧路から熊本の水俣まで全国対応で１，６００件を超える住まいのお悩み相談を行ってきました。
もし、不動産の事でどうしたらいいか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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