実家を引き継いだが、住むことがなく、どうするか悩んでいる方へ
お母様が亡くなり、空き家になった実家を兄弟で相続したものの、現金化するか、どうするか、悩み、LINEからご相談頂いた事例です。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
２０２０年の６月に、神奈川県茅ヶ崎市にお住いの５０代の男性からLINEを経由し、ご相談を頂きました。
今年の春、母親が亡くなり、弟と共有で実家を引き継ぎました。
お互い、東京には住んでいない為、どうすれば良いか二人で悩んでいました。
ただ、お互いあまり顔を合わせる事がなく、話し合いがずっと進んでいなかったため、たまたまLINEでみつけ、相談しました。
はじめに一括査定をオンラインでお願いしたんですが、深夜まで電話が止まらず、ずっと同じ説明の繰り返しで、もう絶対にオンラインでは頼まないと心に誓いました。
相樂さんには、実家の売却を相談しましたが、どう売却するかだけでなく、改修して、賃貸に出すのも場所的に良いのではと教えてもらいました。
ただ、共有のまま賃料を分ける事が上手く行きにくいことや今の家の住宅ローンがあと１０年以上残っていたので、実家を売り、売却代金を弟と分けるのがお互いにとって一番トラブルが少ないと判断しました。
はじめての不動産売却であることや仕事の関係で一先ず、住みながら売却したいと話し、売却や引っ越しまでのスケジュールを決め、進めてもらいました。
途中、内覧の日程調整や資料の整理で、ご迷惑を掛けてしまいました。
連日の不動産業者の買取価格の取りまとめも含め、本当にお世話になりました。
お仕事で夏休みがないと言っていたので、秋以降はゆっくり休んでほしいです。
オンラインで一括査定もお願いしたようですが、ノルマのある会社はともかく、査定や媒介契約を締結したがっていて、営業感満載だったため、断ったようです。
今回の様に、過去の取引事例を見てもらい、信用して、相談されたようで本当に良かったです。
１．実家の売却を考えた理由は？
１－１．兄弟の話し合いが進まない
相続後、空き家になった実家をそのままにしておくのはどうだろうと、弟と話していましたが、お互い仕事があり、どうしていくか全く決める事が出来ませんでした。
お互い遠方に住んでおり、東京に戻る事はなさそうだった事や今の家のローンがあったので、売却を進めようと考えていました。
１－２．売却するなら、早い方がいい
実家であっても３年以内の売却なら、相続税の取得費加算が出来ると教えてもらいました。
弟もこのような節税方法がある事は知っていたのですが、条件等よく分かっていなかったので、今回、相楽さんがゆっくり説明してくれたので、すごく納得でき、助かりました。
ただ、一番の決め手は相楽さんから共有名義で持っている不動産のせいで家族間で揉めたケースの話も聞き、売却する方向に決めました。
２．自宅の売却に当たっての希望は？
売りたいとは思っていましたが、焦っていませんでした。なるべく高い価格で売り、兄弟で揉めたくないと思っていました。
また、分け方についても、兄弟男２人なので、５０％づつに出来ればと思っていました。
最後に、あまり記憶にありませんが、実家の近所とは付き合いもあり、なるべく知られず、売却したかったです。
３．家を売却を検討する際の不安や悩みは？
３－１．古い戸建てでもちゃんと売れるの？
LINEで連絡した相樂さんとはこの件で初めて会ったので信用できるのか？
そして、コロナの影響を受け、普通に売れるのか、ちゃんと売却が完了するのか、すごく不安でした。
３－２．境界や更地はどうするか？
築４０年近い建物だったので、取り壊して、更地の方が良いのか？
また、境界は自分達も立ち会った方が良いのか？
など、分からないことが多かったです。
３－３．銀行には連絡するのか？
また、いつ銀行に連絡すれば良いのか等、はじめての不動産売却でどのような手順で進めればいいか、分からないことが多かったです。
３－４．急ぐと、価格が安くなる？
インターネットで急いで売ると、売買価格が低くなりがちと書いてあったので、その辺りも相樂さんに相談しました。
最後に、ご近所付き合いもあり、地元にバレたくないと思っていました。
相樂さんには何度も神奈川の自宅まで来てもらい、小さなことも直接相談できて、良かったです。
４．実家の荷物はどうするか？
相楽さんから『荷物がない方が高く売れる』と教えてもらったので、実家の荷物を整理し、売りに出しました。
結果的に、これが正解だったと思います。
と言うのも、弟と一気に荷物を整理することが出来、これまで全く進まなかったものが一気に進んでいきました。
そのなるべく高く売るため、相樂さん達は色々と動いてくれたと思います。
当初、インターネットで査定を頼み、怪しい担当から何度も連絡が来て、後悔していたので、本当に助けてもらいました。
４－１．不動産業者３社による買取査定
募集を開始して、先ず、不動産業者の人が買取の為、家を見に来ました。
その際に、一部の設備や床材が古くなっていたので、改修が必要な事を言っていました。
結局、他のケース同様に一社だけでなく、３社に家を見てもらいました。
ただ、残念ながら、不動産会社の買取では僕らが満足する価格は出ませんでした。
そこで、相楽さん達は個人の購入者を探すため、希望者のメーリングリストや大手不動産会社に物件の紹介をしてくれました。
４－２．何にもなくなった古い家を高く、売るため、CGイメージの作成
同時に、室内を色々な人に見られるのは嫌だったので、CGイメージを使って、インターネットに掲載しても良いと相楽さんに伝えました。
その週末から４組の家族が内覧があり、弟と行けるのでは？と俄然盛り上がりました。
結局、CGを見て、内見してくれたご家族が購入してくれることになり、本当に良かったです。
４－３．購入希望者へ直接紹介
個人のお客様に高い値段で購入して貰うため、室内のCGを使って、私たちが持っている９，０００件の購入希望者のリストに２カ月掛け、順次紹介していきました。
すぐに６名の方から反響があり、資料を開示し、週末に２件のご家族に内見をしてもらいました。
５．複数の購入希望を貰い、条件を精査
結局、子供がいる方や７０代の個人の方から、３本の購入意向書を頂きました。
ただ、この物件は築４０年近く、境界も明示できない為、契約不適合責任の免責や契約後の解約が無いよう、ローン特約等の条件がない方と売買価格１，９５０万円で契約しました。
頭金１００万円で１０月に契約し、１１月に引き渡し、実家の売却は完了しました。
６．担当のコメント
『相続で引き継いだ実家をどうすれば良いか？』
・・・最近増えている相談です。
今回は兄弟間の事情もあり、賃貸等で家賃収入を得るより、早く売って、売買金額を兄弟で分けたいと言う物でした。
ご相談を頂いてから、条件や資料の整理、実家に残っている荷物の整理もあり、結局、半年ぐらい掛かってしまいました。
ただ、最後までキチンと出来、本当に良かったです。
６－１．戸建ては売却だけでなく、賃貸運営も？
ちなみに、『ノルマの為に直ぐに売る。どう売る。』
これだけの提案は不動産コンサルタントとして、どうかと思っています。
所有者の意向を基に売るだけでなく、貸す、そして、自分達で使うと言うこともあっていいと思います。
今回の対象であった北区王子駅周辺は３０代、４０代の若い人だけでなく、高齢の方にも人気があり、立地次第では賃貸運営が十分にできます。
そのため、私たちが場所次第で提案しているのは、『金利等条件のいい制度融資』を使って、しっかり作り、ゆっくり長く儲け、将来的な売却益も手に入れる事です。
と言うのも、人気の立地は賃貸需要が強いため、単身者向けのアパートやマンションになってしまう事が多く、１階が広い戸建ては使い道が多く、シェアハウスやグループホームに貸す事で、相場を上回るいい家賃で貸す事が出来るからです。
過去の事例では、戸建てをそのまま家族に貸すと１２万円でしたが、シェアハウスだと１５万円になりました。
貸し方次第で相場の２５％アップです。
ただ、今回の事例では賃貸に出して、遠方の不動産を管理するストレスより、売却し、現金にして、兄弟で分け、生活費として、使いたいとのことだったので、一生懸命売却活動をさせて頂きました。
- 購入希望者のリストへ定期的な紹介
- 地元の不動産会社への買取・紹介
- 大手仲介会社への客付け営業
- SUUMOやホームズなどホームページへの掲載
この案件は２０２０年の秋に成立したものです。
ただ、今思うと、コロナバブルが２０２２年初頭まであったので、外国人を含め、観光客が戻ってくるタイミングだったのでもしかしたら、もっと高く売れたかもしれないと思っています・・・。
ただ、周辺相場や過去の成約事例などを見て、かなり高値で出したつもりでした。
それでも、最終的には個人の方に買って頂いたので、北区王子駅周辺であれば、物件がない状況を踏まえ、本当に希望価格で出すのが正解かもしれません。
ともかく、この案件はいくつかの幸運が重なって、売却がうまく出来た案件だと思います。
６－２．戸建ては個別性が強く、強気で売却を！
最後に、下のグラフの通り、戸建てはマンションと比べ、個別性が強く、査定価格が全く当てにならないと分かっています。
そのため、もし、建物が古くても、立地が良い戸建ては強気で売却を開始してみて下さい。
家を売却し、ローンを返済したり、生活費にするにしても、その後の生活をよくするためにはともかく高く売り出す事が大切だと思います。
地方だけでなく、東京においても高齢化や相続が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に実行していきたいと思います。
６－３．空き家になった実家を含め、累計６００件を超える住まいの相談
地方だけでなく、東京においても高齢化や相続が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に実行していきたいと思います。
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で６００件近い、住まいのお悩み相談を行って来ました。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
どうするか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
以下、空き家になった実家を測量し、火災保険を申請し、改修後、売却した事例です。
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