自宅の住み替え相談

税金の特例を使って、10年以上住んだ自宅を売り、マンションに住み替えた事例

子供が家を出て、夫婦二人で過ごすマンションの購入を検討中の方へ、

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。

今回の案件は、2020年6月にホームページや口コミを見て、お電話を頂き、長年住んだ自宅を売却した事例です。

社内でのうちあわせ

ご本人は70代になり、息子さんも社会人になり、一人暮らしを始め、出て行ったので戸建てを売り、駅近くのマンションへの住み替えを検討していました。

今まで会社への通勤を仕方なく、我慢していました。

が、やっぱり駅まで20分近いと不便なので、住み替えを検討していました。

年を取り、建物も古くなりましたが、それ以上に年齢的にしゃがむのが大変で庭の植栽の管理が出来ず、ここ数年は業者さんに任せていました。

それでも、夏場など何度もなるのは大変なので、駅前の便利なマンションに引っ越そうと話していました。

荷物も沢山あったので、断捨離・終活の一環で元気な内に動こうと決め、相談しました。

コロナウイルスの影響で東京オリンピックも延期になってしまいましたが、アベノミクス以降、都内の不動産は値上がりし、特に23区は絶対的に利益が出る環境でした。

今回、顧問の税理士先生と共に、自宅を売る時に使える節税できる特例を利用し、なんとか売却できましたので、自宅の売却事例としてまとめました。

1.実家の売却を考えた理由は?

北区の自宅の住み替え

親の代からこの辺りに住んでいたので、赤羽駅の再開発などずっと肌で感じていました。
ただ、最寄駅の赤羽岩淵駅の方は正直、そこまで変わらず、子育てが終わった事、年齢的に戸建ての管理は出来ない事、荒川の氾濫なども怖く、色々な理由で売却を考えました。

妻と二人で、「この辺りのマンションであれば、環境も変わらず、今よりもずっと便利に暮らせそう」なのでたまたまネットで見つけ、親切に節税や現金の残り仕方を教えてくれた相楽さんに頼みました。

2.実家を売却するにあたって、希望は?

住み替えと3000万円の特別控除

相楽さんと話、東京、23区内にある駅近のマンションを現金で購入したいと思っていました。
再開発や資産価値、息子への相続などを考え、決めました。

もちろん、私たち二人の生活も考慮して、駅に近い、大型で設備が充実しているマンションを考えていました。

自宅の売却自体はなるべく、現金を増やしたかったので、使える特例を税理士の先生に色々と聞きました。

その辺り、相楽さんが色々と整理してくれ、助かりました。
プロに聞き、考えを整理するのは大切だと思います。

3.自宅を売却するにあたって不安や心配は?

自宅を売り住み替えを考えてます

3-1.ダマされないか?

相楽さんや馬場さんがあんまりガツガツしていなかったので、私たちにはちょうど良かったです。

相場や事例、税金関連の情報を沢山整理して、教えてくれたので、基本的にはお任せでした。

ただ、初めての売却で相楽さんとも初めて会ったので、不安はありました。

3-2.ちゃんと自宅が売れるか?

馬場さんや相楽さんが自宅を見て、問題ないとは話していましたが、古い建物だったので、キチンと売れるのかは心配でした。

昔は、境界やお隣さんとの越境が当たり前だったので、その辺り、相楽さんと一緒に説明に行きました。

他にも、お風呂や台所は古いので、買いたい人がどう考えるか、悩みました。売った後の責任は取りたくなかったので。

3-3.税金はどのくらいになるか?

40年近く、住んでいたので購入した時の値段が分からず、説明できる書類も無かったので、困りました。

ただ、今回はマンションも購入したので、『居住用財産の買換え特例』が使えるので、相楽さんや税理士さんと話、3,000万円特別控除ではなく、買換え特例を使いました。

>>10年以上住んだ自宅の売却後、税金で後悔しない為、使える特例を整理しました。

4.自宅の売却はできたのか?

リビングインのCG事例

ご相談から、4カ月後に購入希望者から買い付けをもらい、現況ですが、隣地との境界や越境の整理を行い、2020年12月の最後に引き渡しも無事にできました。

具体的には、自宅に住みながらの売却だったので、まず、外観や室内の撮影後、プライベートがバレない様、CGイメージの作成をしました。

それらを使って、SUUMOやホームズ、レインズへ掲載し、一般の購入希望者を探していきました。

購入検討者名簿

また、私たちが持っている個人投資家を含めた、7,000人の購入希望者のリストに、切り口を変え、2度紹介し、実際に内見へ繋げました。

他にも、東急リバブルと三井住友信託、りそな銀行など大手不動産仲介の知り合いに直接紹介し、お客様を探してもらいました。

同時に、新聞の折り込みも行い、一気に広告対応し、売却開始から内見が多く、4ヶ月で契約まで行きました。

5.境界や越境、測量を行い、無事に売却

間取図

かなりスムーズに行った売却だったので、相談者様にすごく、喜んでもらいました。

既述の通り、契約を進めるにあたって、隣地の植栽から越境があり、境界杭も奥は見当たりませんでした。

そこで、土地家屋調査士に現地を見てもらい、決済までにしっかり確定してもらいました。
購入者様の住宅ローンの為、この辺り、キチンとしないとダメでした。

ちなみに、隣地の方の植栽がこちらに入っていましたが、あまりひどくならない限り、年一回の植栽対応の覚書を作成し、双方捺印で対応しました。

ちなみに、住み替えを希望される場合でも、先に購入・引っ越しを行う事も出来るようです。

ただ、その場合、植栽や空気の入れ替えなど空き家の管理対応が必要になるので、担当にその辺りもお願いして下さい。
夏場は生えるのが早く、近隣迷惑になってしまう事もあります。

>>空き家をそのままほっておくと、住宅として、判断れず、固定資産税が6倍になってしまう事も?実際の対策を3つ整理したページはこちらです。

6.担当者コメント

無料面談風景_馬場さん

ご連絡を頂いてから、引き渡しが終わるまで半年ぐらい掛かりました。
それでも、なるべく高く、安全に売る事が出来て、本当に良かったです。

6-1.居住用財産の買換え特例について

今回の様に、長期間住んだ自宅の売却を検討される方は、絶対に知っておいてほしいです。

・先ず、10年以上の所有と居住が必要です。

・さらに、売却した自宅より、高い自宅を購入する必要があります。

この二つを押さえないと、絶対に使えません。

そのため、個人的には、お子様へ資産として、引き継ぎたい方には良いと思っています。
そのために、購入する不動産は価値が落ちにくいものを厳選して選ぶ必要があります。

例えば、東京都心の駅近、大規模マンションがこれまでのトレンドを踏まえると相続対策的にも手堅いと思います。
他にも効果のある資産?もありますが、網羅性や流動性、安全性を考えるとこれが手堅いと思います。

その辺りはお近くの不動産会社や税理士事務所に聞いてみて下さい。
ポイントは、不動産だけでなく、融資や税金をセットで分かっている所が良いと思います。

一先ず、当案件はホームページからご連絡を頂き、色々と提案出来、ご納得いただいた上で、進めることが出来、本当に良かったです。

6-2.3,000万円特別控除は?

一方、買換え資産が売却価格より安い場合、こちらを使う事になります。
他にも、買い替えた資産をすぐに売却する場合は、税金的にこちらを使った方が良いと思います。

譲渡益(利益)が3,000万円までは税金がゼロになります。

3年に一度しか使えませんが分かりやすいため、便利な特例です。

さらに、今回の様に10年以上所有している自宅の場合、譲渡益6,000万円まで軽減税率を受ける事も出来ます。

こちらも確定申告などが必要になります。

それぞれ、具体的な手続きがありますので、よく分からない、失敗したくない方はご連絡ください。
対策とその手続きをあなたの状況に合わせてご提案いたします。

最後に、誰も使わず、空き家になった実家は古くなり、直ぐに売却を考える方が多くいます。
ただ、立地次第で改修し、賃料を貰い、住宅ローンの返済に使うことも出来ます。

2012年以降、北海道の釧路から熊本の水俣まで全国対応で600件を超える住まいのお悩み相談を行ってきました。
もし、不動産の事でどうしたらいいか、悩んでいる場合には『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。

私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

>>これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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