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希少性の高い、都心のヴィンテージマンションは価格の高騰が続いているようです。
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。
今回の案件は、２０２１年の夏、個人投資家に購入して頂いた投資用マンション６戸の買取案件の内、代々木上原や下北沢エリアの再開発が進む小田急線沿い世田谷区にあるビンテージマンションの転売案件です。
元々、２０２１年３月に弁護士の先生から相談があり、大手仲介が入ってきたり、兄弟喧嘩が有ったり、話は一旦消えたものの、最終的に個人投資家による共同投資で購入してもらいました。
１．事例概要
単に利回りを追求し、長期で保有するのも良いですが、私たちは契約条件の改定や節税の特例、再開発など収支改善のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件を紹介してきました。
今回の案件は、先日の市川市の即転オーナーチェンジ案件と同様、弁護士先生からの紹介で２０２１年に行った区分マンションの転売事例です。
バルクで買い取った区分マンションの内、最も金額的に大きく、一億越えの世田谷区にあるヴィンテージマンションをフルリノベーションし、売却しました。
企画から改修工事、決済が終わるまで、４カ月程掛かりました。
途中、パワーカップルや実業家の方に検討して頂きましたが、最終的には、資産家一族が将来的な相続を踏まえ、購入することになりました。
具体的には、内見やリノベーションの図面や仕様を詳細に提出していきました。最終的に、買付を頂くまで工事の進捗を何度も確認して頂き、２カ月掛かりました。
その間、周辺相場や建物の情報を開示し、買主とも信頼関係を築き、購入を決めて頂きました。もちろん、都心ならでは、そして、１００㎡を超える広さの希少性も同時に強調しました。
また、他にも検討者が居たので、「買付は満額以外受け付けていません。他の検討者の方も内見に来ており、同じ情報を開示しております・・・。」とやや強めの紹介スタイルで、話しが壊れない程度にともかく高い値段での売却を目指していきました。
この辺りは仲介経験者の感覚になると思います。
２．広い敷地にゆったりとした低層の建物が建つ、ヴィンテージマンション
メンバーと一緒に物件調査に行った際、建物の外装だけでなく、エントランスや共用廊下もタイル張りで驚きました。
最寄駅から徒歩９分の所にあるマンションですが、近くに公園が２つもあり、とても生活し易そうです。
物件調査時、賃借人が退去した直後で少々古びた感じもありました。
しかし、仕上げれば、相場の高騰、立地や建物から高額で売れそうな感じでした。
投資家様の方で、キッチンの交換やお風呂場に設置したレインシャワー等１，０００万円を超える高グレードのリノベーションを行っていただき、売却活動を開始することになりました。
３．工事途中から問い合わせが殺到
本物件の売却は実需向けだったため、レインズだけでなく、SUUMOやアットホームにも物件情報を掲載し、売却活動を進めていきました。
昨今の市況から、１００㎡を超えるマンションは売りに出ることは少なく、４カ月で４０名以上の方から問い合わせを受け、１０名を超える方に内見をして頂きました。
中には、工事の過程で２回、３回と見てもらうこともありました。
ちなみに、再開発が進み、人気の下北沢駅周辺のマンション相場やハザードマップについてはこちらのページにまとめておきました。
４．壁や床材など工事の完了が見えてくると
市況も鑑み、工事の進捗と共に具体的な数字が見えてきました。
当初の提示価格では安いかもしれないと思い、買い上がりや募集価格の値上げをしていきました。
パワーカップルや実業家の方から、工事内容につき、質問が多く入る中、金額の調整要求もありました。
ただ、ヴィンテージマンションで市場に似たような物件が少なく、その希少性を踏まえ、投資家と共に満額又は買い上がりの条件を提示し、最終的に資産家一族が将来的な相続を踏まえ、購入することになりました。
決済の場で初めて会った買主様に、購入に踏み切った理由を聞いてみると、駐車場の有無やマンション自体のグレード、そして、ご本人がマンション近くに既にお住まいであること等購入に向けた条件がそろっていたとおっしゃられました。
ちなみに、２０２１年度の改正で住宅ローン控除に関して、４０㎡以上のお部屋でも所得要件があるものの、ローン控除を受けることが出来るようになりました。
これにより、５０㎡以上のマンションがこれまで人気でしたが、将来の売却や控除がイメージできるようになり、４０㎡以上の物も急に活気づいて、賃借人がいる部屋を強制退去前提で購入する等、加熱しているな・・・と言うのが今の本音です。
＞＞買って１０年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか？」についてまとめました。
５．最後に、自分にあった物件をキチンと紹介してほしい方へ
今回の売却はリノベーションを含め、本当にうまく行ったと思っています。
相場が良い為、何をやっても儲かる可能性が高いですが、売却時はコロナウイルスの影響がまだ残っており、不動産価格がどうなっているか？流動性が下がっており、分かりずらい状態でした。
その中でも、物件の希少性や正しい売却活動、買主を絞って煽る事で満額の買付がもらえたと思っています。
５－１．投資するストーリーの大切さ
私たちリビングインは『これまでの地方RC一棟を長期保有すればいい的な誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は投資するストーリーがもっと大切になる』と信じ、活動しています。
その為、オンラインを含めた面談を行い、あなたの状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取っています。
特に、ここ４年間、不動産をただ紹介し、管理するだけでなく、投資ストーリーを作り、積極的に共同で投資も行っています。
一年で数億の資産を作る！等ブームに乗ったやり方ではなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、５年、１０年と時間が掛かってしまいます。
ただ、再現性の高い投資手法をいち早く取り入れ、私たちに関わった方には着実な成長と確実性の高い不動産投資をやって頂きたいと思っています。
５－２．スムーズな提案に向け、売買事例を増やしています
また、２０１２年以降、２5０件超の不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、住宅ローンの返済が不安な５０代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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