旧耐震、エレベーター無しの区分マンション

渋谷の旧耐震でエレベーターのない区分マンションを2,770万円で売却した事例

親から引き継いだ大切な資産を活用し、高値で売却したい方へ、

2022年、徒歩圏に新宿や渋谷駅がある区分マンションを利回り7.5%、2,770万円で現金買いの外国人に売却した事例を紹介します。

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼宅地建物取引士の相樂です。

相樂面談対面

オーナー家族が一時、住んでいたこともあり、思い入れの強いご実家を2014年に相続し、不良入居者を追出し、リノベーション後に賃貸運用を約7年間行い、オリンピックやコロナバブルが落ち着き、世界的な金利上昇の流れを汲み、売却しました。

>>家賃の滞納が続く、2014年。不良入居者を退去させ、リノベーション賃貸を始めるまでの流れはこちらのページにまとめておきました。

40年以上家族で保有していたマンションで凄く思い入れがありました。

ただ、古くなったことで、所有者の入れ替わりが頻繁に起こり、建物自体の雰囲気も変わってきたことから、今回売却を決めました。

また、『大規模改修を行おうにも、隣地駐車場の所有者が変わり者で足場を掛けられない』というのも売却を決めた理由の一つです。

夏ごろから始めて、価格の調整を踏まえ、6カ月も掛かりました。

でも、手数料も1.5%まで減らしてもらい、上手く行って良かったです。

入居者の追い出しからリノベーションや管理、売却まで7年間、相樂さんや馬場さんに本当に助けてもらいました。

このマンションは渋谷区にあり、駅徒歩5分の好立地にありました。

しかし、築50年近い、旧耐震の建物で、エレベーターもないため、『住宅ローンがつきにくい関係で売却が苦戦するのでは?』と売主に説明していました。

幡ヶ谷ハイム一階エントランス

他にも、総戸数が10戸と少なく、銀行が嫌う要素が多くありました。一般的に、管理費や修繕積立金を含め、総戸数の多いマンションを金融機関は好みます。

ただ、記述の通り、都内、好立地にあるため、外国人受けする物件だと思い、積極的に中国、韓国、台湾人を多く抱える不動産会社へ影響を行っていきました。

今回、改修後、5年以上住んでいる入居者がいる内に、売却でき、現金化できたことは、本当に運が良かったのではと思います。

売却途中で更新を迎え、月3,000円ですが、家賃を上げることが出来たのも大きかったかもしれません。

1.区分マンションの売却を考えた理由は?

幡ヶ谷ハイム全景

1-1.資産の入れ替え

20年近く実際に家族で住んだマンションため、思い入れがすごくありました。

ただ、区分マンションは室内の改修だけでなく、共用部分の管理・改修を自身ですることが出来ないため、トラブルが起きても自分で出来ず、モヤモヤしていました。

過去にマンション内でトラブルもあったので、早めに売っておきたいというのもありました。

1-2.組合や隣人との関係が悪く、改修が進まない

2016年に屋上から漏水した時、管理組合が入っている火災保険を適用し、改修をお願いしたんです。

でも、マンションの管理会社が火災保険の申請等やり方を知らなかったようで、保険料が上がるから無理だと言われ、揉めました・・・。

担当者は火災保険を自動車保険と間違っているのかなと思いました・・・。

さらに、2021年に外壁から漏水した時、2020年に行った大規模改修で隣地人から足場を建てるのに敷地利用の許可を得ることが出来ませんでした。

そのため、建物の東側一面の防水等の改修が出来ず、漏水が起きてしまいました。

その後、屋上から緊急対応する形で外壁の改修を行い、漏水は止まりました。

1-3.耐用年数が過ぎ、償却がなくなった

RC造のマンションですが、耐用年数の47年が過ぎ、賃料収入に対し、建物の償却を取ることが出来なくなってしまいました。

相続で引き継いだマンションだったので、借り入れがなく、会計上・税務上、キャッシュフローは問題ありませんでした。

ただ、これを現金化して、時宜の不動産を購入する為、頭金につかい、借り入れを行い、レバレッジを使って、投資したいと思いました。

2.売却に当たっての希望は?

幡ヶ谷周辺写真

母親から引き継いだマンションだったので、思い入れもあり、なるべく高く売りたいと思っていました。

賃借人がいて、家賃が入ってくること。

そして、トラブルが起きていないことから時間はあるので、ゆっくり売却していこうと思っていました。

また、相樂さんから周辺の売却事例を教えてもらい、『コロナによるカネ余りの影響を加味して、先ずは欠点を考慮せず、相場なりで売り出し、調整していきましょう』と言われたので、その通りにしました。

結果的に、良かったと思います。

3.物件売却時の不安や悩みは?

相楽面談

アメリカの減速や販売状況を相樂さんから毎週LINEで教えてもらっていたので、特に不安はありませんでした。

3-1.漏水の有無を告知するか?

実は、「漏水があった事を買主にどのように告知するか?」を相楽さんと話し、すでに埋まっている事。

そして、改修が終わり、直っている事から、キチンと伝え、売り出す事にしました。

ただ、相楽さんが提案してくれた売出価格が3,000万円を超えた高い値段だったので、事故の影響は特に関係なかったのかもしれません。

もう、何年も前の事ですし、その後は漏水が起きていないので。

3-2.建物が古いので決済後の責任は?

築50年近い、古い建物なので、売却後は責任を取りたくありませんでした。

でも、相樂さんたちの提案で建物に関して、古いため、契約不適合責任については負うことなく、買主に寄せましょうと言われ、安心しました。

4.なかなか問い合わせが入らない・・・

幡ヶ谷屋上

4-1.旧耐震とエレベーター無しでお断り

建物の状況を踏まえず、周辺相場を基に売り出し価格を決めたため、当初は問い合わせはありませんでした。

というのも、旧耐震でエレベーターがないのが本当に厳しかったです。

ただ、自主管理ではなく、第三者による管理が行われているのがせめてもの救いでした。

ちなみに、自主管理のマンションも旧耐震やエレベーターがないマンション同様融資が難しく、検討者から嫌われる傾向があります。

4-2.オーナーチェンジなら海外の投資家も参加!

シェアハウスとして運用していたため、入居者がいるオーナーチェンジの物件として、売り出していたのが良かったです。

というのも、上記の通り、実際に住む人は住宅ローンを使いますが、旧耐震・エレベーター無しの物件は融資が付きません・・・。

そのため、レインズ以外にアットホームや楽待、健美屋など個人投資家も見るポータルサイトに掲載しました。

次に、私たちが持っている10,000人の投資家リストに毎週500人ぐらいに少しずつ紹介していきました。

他にも、野村不動産や東急リバブル、三井不動産などの大手不動産流通会社、そして、りそなや三井住友信託銀行等の信託銀行大手にも紹介し、買主を探してもらいました。

最後に、外国人による現金買いを期待し、2021年に五反田の区分マンションで取引を行ったことのある中国や台湾、香港系の投資家を専門に行っている不動産会社に直接紹介して行きました。

5.やっと入った一本の買い付け

色々と動いた結果、投資用物件として、認知され、渋谷区で駅徒歩圏の物件のため、問い合わせが増えていきました。

外国人投資家からの問い合わせは多く、ありました。

しかし、購入希望価格が低く、なかなか契約に進めることは出来ませんでした。

そのため、価格を調整し、利回りを高めていきました。

中国人投資家

涼しくなって、現地調査が何件か入り、相談から5カ月経って、ようやく一本の買い付けが入りました。

ただ、指値がきついため、直近の賃貸状況や問い合わせの状況を伝え、買主と価格など条件の交渉を行いました。

それでも少し目標の金額まで届かなかったため、売主には手数料の値引きの交渉を行い、結果的に売買価格2,770万円、利回り7.5%で落ち着きました。

6.担当のコメント

相楽面談説明

この案件は、2014年の相続当初から色々と相談を受けて、進めてきました。

不良入居者を退去させ、リノベーションを行い、賃貸。そして、売却まで7年以上掛かりましたが、お客様に満足頂き、本当に良かったです。

売却相談から6ヶ月掛け、決済でき、自分たちの中でも記憶に残った案件です。

今回の売却は入居者が居て、賃料が入ってくる状態での売却で一般的にはオーナーチャンジ案件と呼ばれるものです。

マンション自体が渋谷区にあり、駅徒歩5分の好立地ですが、買付まで5カ月掛かり、旧耐震でエレベーターがないため、住宅ローンが付きづらく、現金の買主じゃないと、買えないマンションだったので、この値段は良かったのではと思っています。

>>家賃の滞納が続く、2014年。不良入居者を退去させ、リノベーション賃貸を始めるまでの流れはこちらのページにまとめておきました。

6-1.仲介手数料の値引き

今回、7年間で賃料収入1,400万円、売却で2,770万円の現金が残り、本当にうまく行った案件だと思います。

しかし、当初提案したような買い上がりがなかなかうまく行かなかったため、50万円も手数料を減らしました・・・。

これまで管理をさせてもらったので、賃料をもっと上げていればと思い、仕方ないと思いました。

私たちのような中小企業の弱いところですが、ゼロか、100かで全く無くなってしまうよりは少しでも売り上げを立てるべく、手数料を調整しました。

2016年以降、売り手市場が続き、購入に向けた良い物件がなかなか出てきません。

ただ、メンバーみんなで次の取引ではもっとご満足いただける様、頑張りたいと思います。

6-2.築古の区分マンションを売却出来たポイント

まず、コロナによるカネ余りでそもそも売り物件が少ない事が大きかったと思います。

楽待や健美屋で渋谷区、駅徒歩圏のマンションは本当にありませんでした。

次に、渋谷区にあったため、外国人投資家から強い引きがあったのが良かったと思います。

総戸数が少ないだけでなく、旧耐震で、エレベーターのないマンションであったため、日本人は融資(住宅ローン)が付かないため、業者又は外国人投資家だと思っていました。

そのため、アジア人投資家に強く紹介でき、結果まで出て、良かったです。

他にも、購入者があまり分かっていなかった、素人だったのでこの物件は売れたと思います。

6-3.これから収益物件の購入を考えている方へ

秋葉原駅(再開発のある外神田側)の写真_210307_36

私たちは、都内を中心に再開発地域を2019年以降、2020年と2021年と実際に現地を見て、取引に活かしてきました。

土地価格だけでなく、人口や乗降客数、都市計画の状況を整理し、良い再開発・悪い再開発を判断してきました。

相談件数の推移また、2012年以降、250件超の不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。

取引件数の推移

例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。

特に、住宅ローンの返済が不安な50代の方の住まいの購入でどうするか、悩んでいる場合、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。

>>これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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