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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている任意売却取扱主任者兼宅地建物取引士の大和田です。
２００４年、結婚を機に実家近くに中古の戸建て住宅を購入。
しかし、ご両親の介護問題等で収入が減ってしまい、１２年後に自宅を売却することになった山井光良さん（仮名・４０代）の任意売却の成功事例をご紹介します。
山井さんは大学卒業後、地元の和歌山県で就職しました。３０代での結婚を機に、山井さんのご実家のすぐ近くに戸建の住宅を購入しました。
最寄りの田井ノ瀬駅は一日の利用者数が数百人程度ののどかな場所で、世帯持ちなら戸建住宅＋自家用車が当たり前の地域です。
当初の借入金額は１，４００万円でこれまでコツコツと返済していました。
しかし、１２年後に返済できず、滞納してしまいました。
山井さんなりに知り合いの不動産会社に聞き、ご自宅を高く買ってもらう方法を調べ、動きました。
しかし、家のローン返済の滞納があると、どこも取り合ってくれず困り果てて、インターネットで検索し、私たち、アリネットの解決事例を読み、連絡をくださいました。
ご自宅の売却後、山井さんにインタビューをしたので、許可を得て任意売却の一連の流れを紹介していきます。
１．原因：親の介護がストレスで、仕事が続けられず、住宅ローンを滞納
山井さんは２００４年、和歌山県和歌山市に１，４００万円の住宅ローンを組み、戸建て住宅を購入しました。
頭金は１００万円、金利は３．５％。
調べてみたところ、２００４年当時の住宅金融公庫基準金利の最低が２月の２．５％、最高が７月が３．０％でした。
ただ、三井住友銀行の１０年固定金利特約期間の金利が２００４年４月時点で３．７％でしたので、山井さんが借りた３．５％も特に高いという訳ではないと思います。
実際、山井さんは住宅購入以来、コツコツとローンを返済していました。
しかし、２０１４年に親の介護が始まり、ストレスなどで満足に仕事を続けることができなかったため、住宅ローンを滞納してしまったのです。
仕方なく、自宅を売却したり、実家に戻ることを決めたものの、一筋縄ではいきませんでした。
２．希望：すでに実家に引っ越したので、すぐに売却したい
実は山井さんは少し不動産の知識があったため、さらに情報を集めて不動産の一括査定をしようと考えました。
不動産売却の一括査定で売却額の相場感をつかんだり、高い値段（買取価格＞住宅ローン）を提示してくれる買取先があれば、そのまま進めれば良いと思ったからです。
ところが、ローン滞納があるとどこの業者も全く取り合ってくれませんでした。
一度ローンを滞納してしまい、雪だるま式に増えてしまった家の売却の大変さを理解した山井さんは、滞納してしまった物件の任意売却事例をインターネットで探していたところ、私たちを見つけ、連絡をくださいました。
早速、大和田の方で詳しく状況をお伺いしたところ、山井さんの希望は下記の通りでした。
- すでに実家に引っ越しているので、すぐに売却したい。
- 可能な限り高い値段で売り、少しでも借金を減らしたい。
元々、親の介護が発端ということもあり、すでに実家に引っ越されていたため、自宅は空き家になっていました。
この空き家ということが、山井さんの更なる不安材料になります・・・。
３．不安や心配：空き家の売却がスムーズに行くのか？ いつ支払い終えるのか？
実は、山井さんは以前不動産で失敗したことがあるため、空き家の売却がスムーズに行くのか心配していました。
しかも、一括査定が上手くいかなかったため、山井さんは不安な気持ちを募らせていました。
増えていく滞納額を見ながら、焦りばかりが大きくなっていたため、少しでも有利な条件で売却できる方法を模索しました。
４．解決法：買取業者に一度、値段を出してもらい、任意売却を進める
私たちは面談を経て、山井さんの家の現状、抱えている不安を踏まえ、下記のステップで任意売却を進めることを提案しました。
- 買取業者に一度、買取希望価格を出してもらう。
- 最も高い値段を出す先に購入してもらう方向で話をつける。
- 債権者に買取先や買取額の目星がついていることを示して、交渉を有利に進める。
山井さんにはすぐに了承いただいたので、早速動き始めました。
４－１．自宅の任意売却の成功の秘訣は？
先ず、任意売却が成功するかどうかは、『債権者との交渉をどれだけ有利に進められるか、債権者が納得する落とし所を見極められるか？』によります。
と言うのも、債権者としては１円でも多く、確実に回収できることが最重要課題なので、そこを具体的に示すと柔軟に対応してくれやすくなります。
４－２．空き家の方が高く、早く売れる？
この案件では、山井さんも心配していた通り、以下の点が交渉の鍵になると判断しました。
- すでに空き家
- 流動性が低い、地方の物件
をどれだけ高く、確実に売れる見込みをつけるか。
そこで、上記の提案内容の通りに進め、債権者に買付書を提示し、買取先があること、その目安の金額を伝えることで交渉を有利に進め、任意売却を成功させました。
*実際は修正の成約事例の提出や周辺・室内の写真の提出など、もっと細かな作業だったり、周辺の不動産会社による査定など各専門家のやりとりだったりが発生しています。
ただ、私たちは２０１２年以降、１０年もの間、任意売却をおこなってきたので、様々なパターンのノウハウも蓄積しており、司法書士や弁護士など専門家とのコネクションも出来ました。
本件は運よく、それらを活用し、スムーズに任意売却を進めることができました。
＞＞ご自宅の任意売却の説明や過去の解決事例はこちらのページにまとめてあります。
５．期間：相談から４カ月、区分マンションを９００万円で売却
山井さんにご相談いただいてから、およそ４ヶ月でご自宅の任意売却が決まりました。
売却額は９００万円で、１５０万円の残債が残ってしまいました。
ご存知の通り、地方は今、空き家問題が大きくなっています。
築浅など、家の状態が良くても買い手がいないというケースは少なくありません。
二束三文でなんとか手放すという方も多い中、９００万円で売却でき、１５０万円の残債で抑えられたのはかなり良かったと思います。
６．返済金額：毎月の返済が６．３万円から１万円に
１５０万円の残債が残ってしまったものの、毎月の住宅ローン返済６．３万円の支払いから、１万円まで一気に減りました。
山井さんには
あの時期は本当にいつ支払い終えるのか、まったく将来が見えないまま、生活していました。
まさに、明日が見えないとLINEで送った通りでした。
そのころと比べると、生活をやり直す準備も終わり、今は本当に気持ちが楽になりました。
と言っていただきました。
７．任意売却後の生活：毎月１万円の返済でストレスのない生活
今回の様に、ご両親の介護で思うように働けなくなったり、体調不良で自身も十分に働けず、住宅ローンの返済が出来なくなってしまうケースが過去にもありました。
今回はまさにそのケースで、全く本人に原因が無く、不幸にも返済が出来なくなってしまいました。
僕らもこのような場合、いつもより必死に業者へのヒアリングや債権者との交渉を行っています。
毎月の返済を１万円まで減らす事が出来、ご両親と一緒に実家で暮らす事で出費やストレスが少しでも減る事を心から祈っています。
７－１．任意売却後、介護と両立できる仕事に再就職
現在、山井さんは前職より収入はかなり下がってしまいましたが、ストレスが少なく、介護も続けやすい環境で仕事を続けています。
毎月１万円の返済もきちんと続けながら、生活を立て直しつつあるとのことです。
滞納初期での相談だったので、時間を取り、なるべく高い価格で販売するべく動くことが出来ました。
７－２．住宅ローンの返済で悩んでいる方へ
２０１２年以降、これまで北海道の釧路から熊本の水俣まで、ほぼ全国対応で２００件近い、不動産取引を行ってきました。
そのため、あなたの状況や希望により、これからできる対策が異なります。
まずは、個別相談の前に今直ぐに確認出来るセルフチェックをやってみませんか？
２０１５年以降、実際にあった２００件超の住宅ローンの相談を受け、チェックリストを作成しました。
□毎月の返済が少し厳しく、貯金がなかなか出来ない
□銀行・裁判所から手紙が届き、対策を考えている
□ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
□転職や病気で、収入が減って、返済に悩んでいる
□借り入れや返済など、毎月の収支管理が出来ない
□養育費や学費など生活費が増え、やや苦しい
□ボーナス等一時金が減った又は無くなった
□離婚や出産で共働きが出来ず、返済が苦しい
□自宅の買い取りチラシがポストに頻繁に入っている
□年金だけでは、家賃や毎月の生活が厳しい
２つ以上当てはまる場合、直ぐにローン整理を得意とする専門家に相談するか、近くに相談できる先がない場合、私たちのLINE公式から住まいを守る無料の簡易診断も試して下さい。
今回のように、無料のオンライン個別面談も行っているので、状況が悪化する前にご相談下さい。
なお、LINE公式では、失敗事例を含め、ご自宅の任意売却に成功した１５事例を無料でプレゼントしています。
ご存知の通り、滞納が続くと利子による負担が日々大きくなり、競売による強制的な追い出しなど、家族との生活を失いかねません。
そのため、自宅に関するトラブルを解決してきた経験や専門的な知識があります。
あなたの満足のいく解決に導くことが出来ると思います。
どうするか、悩んでいる場合には、『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
私たちの場合、たらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、同様に、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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