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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す白金の不動産屋（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
この記事では、インターネットからご連絡いただき、相続したご実家を売却した事例を説明します。
なるべく高い価格で築４０年近い木造のご実家を売却する為、知っておいてほしい事を売却過程と共に詳しく紹介していきます。
「売却にあたって、どんな書類を集めれば良いのか？」
と聞かれることが多いので、築古の木造住宅を高値で売るための資料についてもコメントしました。
１．はじめに
「親から相続した実家が物置状態で、管理が大変…」
「生活費や住宅ローンの支払いに充てたいけど、高く売りたい！」
このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか？
相続した不動産は大切な資産である一方で、売却の際には手間やコスト、不安もつきものです。
この記事では、実際に大和市で相続した実家を売却した事例をもとに、スムーズかつ高値で売却するためのポイントをご紹介します。
同じような悩みを抱えている方にとって、この記事が解決のヒントになれば幸いです。
２．物件概要
売却年：２０２３年
売却価格：２，３５０万円
取得年：２０２２年
築年数：３６年
竣工年：１９８７年
地域：神奈川県大和市
最寄駅：高座渋谷駅
建物タイプ：戸建て
間取り：４ＬＤＫ
広さ：９０㎡
３．相談者の背景と悩み
３－１．相談者のプロフィール
年齢：４０代
職業：自営業
状況：両親から相続した実家を所有し、物置状態
３－２．抱えていた悩み
- 自宅をすでに所有しており、実家を管理する余裕がない
- 実家には親の遺品がそのまま残り、物置状態になっている
- 建物の老朽化が進んでおり、修繕や管理の負担が大きい
３－３．売却時の希望
- 焦らず、なるべく高い値段で売却したい
- 売却資金を生活費や住宅ローンの返済に充てたい
- できれば、節税したい
４．売却の過程と成功の要因
４－１．売却開始から契約までの流れ
相談をいただいてから、資料を整理し、現地確認後、売り出してから契約までは約７カ月かかりました。
特に、古い建物であったため、建物の状態や越境、境界の確認作業に時間を要しました。
その間、以下のような工夫を行いました。
４－１－１．広域営業の実施
高い価格で売るため、個人の方をターゲットにし、大和市だけでなく、隣接する町田市や座間市、綾瀬市の不動産会社にも物件を紹介しました。
計１８社の不動産会社と連携し、幅広い購入希望者にアプローチしました
４－１－２．詳細な情報開示と信頼構築
古い建物だったので、物件の状態や修繕歴を詳細に説明し、購入希望者との信頼関係を構築していきました。
立地だけでなく、建物の状態や魅力をしっかり伝えることで、安心感を与えました。
４－１－３．個人購入希望者を優先
買取業者よりも、高値で購入してくれる個人希望者を優先して探しました。
と言うのも、業者買取の場合、建物の古さや修繕の必要性を理由に価格を大幅に下げられるリスクがあるためです。
４－２．成功のポイント
４－２－１．広範囲での営業活動
大和市内だけでなく、都内や神奈川県内（綾瀬、町田、座間市など）の広いエリアで購入希望者を募ることで、より多くの内見希望者を集めることに成功しました。
４－２－２．情報を正確に整理し提供
境界や建物状態の事前確認を徹底し、購入希望者が不安なく検討できる状態を整えました。
４－２－３．柔軟な販売戦略
古い物件でしたが、業者へ売ることはせず、相場より高値で売り出し、時間をかけてじっくりと調整し、個人の購入希望者を探しました。
その結果、満足のいく価格での売却が実現しました。
５．売主様の感想
相楽さんにはホームページの事例を見て問い合わせましたが、丁寧に話を聞いてくれたのが良かったです。
ただ、最初は７カ月もかかると思っていませんでした・・・。
それでも、建物の確認や購入者探しをしっかり進めてもらえたおかげで、満足のいく価格で売却でき、良かったです。
６．担当者の感想と教訓
相続した実家の売却案件では、物件の状態やエリアによって難易度が変わります。
今回のケースでは、物件が古く、管理の問題もありました。
それでも、広域営業と詳細な情報開示が功を奏しました。
過去うまく行った事例から相続不動産を高値で売却する際は『焦らず時間をかけ、買主を探す』ことが重要だと思います。
また、『内見時に住んだ時のイメージを強く持たせる工夫が大切だ』と思っています。
戸建ての売却では、買い手が実際に住んだときのイメージを持てるかどうかが重要です。
玄関やリビングなど、買い手が最初に目にする場所をきれいに保つことで、好印象を与えやすくなります。
少しの工夫で、築古の実家でも「住みたい」と思わせる物件に変わります。
後述しますが、購入希望者にとって安心感を与えるため、物件の状態を正確に把握し、適切な価格で売却することがポイントとなります。
７．相続などで築古の不動産を売却する際の注意点
以下は、築古の木造戸建てを売却する際の売主としての注意点を、開示資料の観点から説明した見出しと内容です。
７－１．建物の状態に関する情報を正確に把握し、開示する
築古の木造戸建ての場合、『建物の状態に関する情報は購入希望者が最も重視するポイント』のひとつです。
すぐにイメージできると思いますが、不明確な点があると、購入希望者の不安を招き、売却が難航することがあります。
７－１－１．具体的な情報の例
- 築年数や構造：登記簿謄本や建築確認申請書で確認。
- 修繕履歴：過去のリフォームや修繕内容が分かる資料。
- 現在の劣化状態：シロアリ被害や雨漏り、外壁のひび割れなどの現状を正確に伝える。
７－１－２．対策
有料ですが、事前にホームインスペクション（住宅診断）を受けることで、専門家による建物の状態確認書を用意することも出来ます。
購入希望者に対して、誠実かつ正確な情報を提供する姿勢を示すことで、信頼を得られます。
７－２．土地の境界や越境に関する確認
築古の物件では、土地の境界が曖昧だったり、隣地との越境が発生しているケースがあります。
こうした問題が後で発覚するとトラブルになるため、事前に確認しておく必要があります。
７－２－１．具体的な確認事項
- 境界の明示：筆界確認や境界標の有無を確認。
- 越境の有無：隣地の建物やフェンスが敷地内に侵入していないか確認。
- 道路との接道状況：建物が法律上の建築基準を満たしているか。
７－２－２．対策
測量士による土地測量を実施し、境界確定書を準備する。
越境がある場合は、隣地所有者と覚書を交わし、問題解消に努める。
７－３．設備の動作確認と故障状況の開示
築古の戸建てでは、給排水や電気設備、ガス機器などの劣化が進んでいる場合があります。
これらの設備が正常に機能しているか確認し、不具合があれば事前に開示することが重要です。
水道局やガス管調査のホームページからどのような配管状態になっているのか、調べることが出来ます。
７－３－１．具体的な確認事項
- 給排水管の劣化：漏水や詰まりの有無。
- 電気配線：古い配線やコンセントの故障がないか。
- ガス設備：給湯器やガスコンロが正常に動作するか。
７－３－２．対策
プロによる設備点検を依頼し、点検結果を報告書として保存する。
修繕が必要な箇所は、修繕の有無や費用感を購入希望者に説明する。
７－４．法的な制約事項の確認と開示
古い木造戸建ては、現行の法律や条例に適合していないケースがあります。
既存不適格物件になり、違法ではありませんが、建て直すとき、同じような建物が建てられない事があります。
そのため、法的な制約事項を事前に確認し、開示する必要があります。
７－４－１．具体的な確認事項
- 耐震基準：建物が現行の耐震基準を満たしているか。
- 再建築不可物件かどうか：建築基準法上、再建築が可能な土地か確認。
- 用途地域や建ぺい率・容積率：建物の使用用途や増改築の制限に関する情報。
７－４－２．対策
不動産会社や弁護士と相談し、建物や土地に関連する法的リスクを明確にする。
必要に応じて、専門家の意見書を用意する。
７－５．賃貸物件としての履歴や入居者トラブルの記録
過去に賃貸物件として使用されていた場合、その履歴やトラブルがあれば、購入希望者に開示することが求められます。
７－５－１．具体的な開示事項
- 過去の賃貸契約書や家賃収入の実績。
- 入居者からのクレームやトラブル履歴。
- 退去時の修繕内容や費用。
７－５－２．対策
賃貸管理会社から記録を取り寄せ、購入希望者に開示できるように準備。
トラブルが発生している場合、その内容と解決策を説明する。
７－６．その他の注意点
- 固定資産税の評価額：固定資産税の評価額を開示し、購入希望者が正確に資産価値を把握できるようにする。
- 過去の火災保険の使用履歴：火災保険の適用実績があれば、その履歴を確認し、開示する。
- 周辺環境の情報：隣地の騒音や治安、近隣施設の情報なども説明する。
築古の木造戸建てを売却する際は、購入希望者が安心して取引を進められるように、事前準備をしっかり行うことが重要です。
正確で透明性の高い情報提供が、スムーズかつ高値での売却成功につながります。
７－７．確認済証、検査済証、設計図書の有無と開示
築古の木造戸建てを売却する際、建築時に取得した「確認済証」や「検査済証」、さらに「設計図書」の有無を確認し、購入希望者に開示することは重要なポイントです。
これらの書類は建物の合法性や安全性を裏付けるものであり、購入希望者にとって安心材料となります。
７－７－１．確認済証とは
建築基準法に基づき、建物を建築する際に、建築計画が法令に適合していることを確認するために交付される証明書です。
・有無の確認
確認済証がある場合：建物が適法に建築されたことを示すため、購入希望者に安心感を与えます。
確認済証がない場合：建築時の確認が不明確となり、違法建築の可能性を疑われる場合があります。
・開示の方法
購入希望者に原本またはコピーを提示し、必要に応じて説明を行います。
役所に行けば、発行の有無を調べることが出来ます。
７－７－２．検査済証とは
建物の工事が完了した際、工事内容が建築確認の内容に適合しているかを確認するために交付される証明書です。
・有無の確認
検査済証がある場合：建物が建築基準法に基づき完成したことを示します。
検査済証がない場合：建築基準法違反の可能性や建物の安全性に懸念を持たれる場合があります。
・開示の方法
購入希望者に検査済証を提示し、取得できなかった場合の理由も併せて説明します。
必要に応じて、現地調査や専門家による確認を提案します。
確認済証同様に、役所に行けば、発行の有無を調べることが出来ます。
７－７－３．設計図書とは
建物の設計内容を詳細に記載した図面や書類のことを指します。
これには、建物の構造や間取り、配線・配管図などが含まれます。
・有無の確認
設計図書がある場合：建物の詳細を明確に伝えることができ、購入希望者に安心感を与えます。
設計図書がない場合：購入希望者が将来のリフォームや修繕を検討する際に、不便を感じる可能性があります。
・開示の方法
現存する設計図書を準備し、購入希望者に提示します。
設計図書がない場合、現状の建物構造を専門家に確認してもらい、その報告書を代替資料として用意します。
７－７－４．これら書類の有無がもたらす影響
購入希望者の判断に影響：確認済証や検査済証、設計図書の有無は購入希望者の購入意欲に直結します。
価格交渉に影響：これらの書類が揃っていない場合、購入希望者がリスクを考慮し、価格交渉に利用することがあります。
銀行融資の可否：特に検査済証の有無は、住宅ローンの審査に影響することがあります。
７－７－５．もし、書類が見つからない場合の対応
建物の現状を正確に把握するため、ホームインスペクション（住宅診断）を実施する。
近隣の役所や関係機関に相談し、書類の再発行が可能か調査する。
購入希望者に対して、開示できる範囲の情報をまとめて説明し、信頼を得られるようにする。
７－８．木造住宅売却時の注意点まとめ
確認済証や検査済証、設計図書の有無は、築古の木造戸建ての売却において重要なポイントです。
これらが揃っていることで購入希望者に信頼を与え、スムーズかつ高値での売却につながります。
不足している場合は、代替手段を活用し、誠実に情報を提供することが求められます。
８．他社との比較
今回のような建物が古い、３，０００万円以下の物件の場合、地域限定での営業や業者買取が中心となることが多いようです。
ただ、弊社では、依頼者の目的に即し、高い値段で売るため、時間をかけ、広範囲での営業と個人希望者への丁寧なアプローチを行いました。
その結果、今回は満足のいく価格で売却を実現できました。
また、手残りを最大化する為、インターネットを使った無料相談、そして、売却の依頼を受けた為、仲介手数料を半額の１．５％まで引き下げ、売主様の負担を軽減することで、より多くの手元資金を確保していただけました。
この記事を読んで「私の物件も相談してみたい！」と思った方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
不動産取引の経験豊富なスタッフが丁寧に対応し、あなたにとって最適な解決策を見つけます！
当社は４０代が中心のスタッフが揃い、高齢化が進む不動産業界において、フレッシュな視点での対応が可能です。
９．無料相談のご案内と締めのメッセージ
９－１．無料相談について
この記事を読んで、不動産の売却についてもっと詳しく知りたいと感じた方は、ぜひ無料相談をご利用ください。
無料相談は可能であれば、対面やオンラインで２時間くらいじっくり行い、しっかりと状況を理解したいと考えています。
今回のケース同様、無料相談後に売却依頼をいただいた場合、仲介手数料を１．５％と半額にしています。
と言うのも、相談を通じて相談者さまの状況をきちんと理解し、最適な戦略・ストーリーを立てやすくなるからです。
高い値段で売ることが出来たり、トラブルなく、ご満足いただける事が多いため、手数料を半額に割引しています。
９－２．無料相談の推移と成功事例
２０１２年から続けてきた無料相談では、これまでに１，６００件を超えるケースを受け、その中から、３００件以上の不動産取引を成功させています。
この成功が可能だった主な理由は以下の二つだと思っています。
９－２－１．経験と事例の活用
長年にわたる豊富な経験を基に、個々の状況に応じた最適な対応を提供してきました。
このアプローチは多くのお客様に信頼されています。
９－２－２．戦略的なアプローチの確立
無料相談を通じて、お客様一人ひとりのニーズを深く理解し、適切な戦略を立てることができました。
相続したマンションの売却は重要な決断だと思います。
９－３．創業１０年目を超え、取引件数も３００件を突破
２０１１年以降、３００件以上の不動産取引を担当し、どの不動産を購入・売却すべきか、そして、その注意点への理解を深めています。
９－３－１．住み替え相談も増えています
現在、地方のみならず、東京においても相続や高齢化に伴うご自宅の売却と新居への住み替え相談が増加しています。
今後も、これまでの経験・強みを活かし、丁寧に対応し続けていきます。
９－３－２．住宅ローンの滞納相談
さらに、住宅ローンの返済に不安を感じる５０代、６０代の方々に対して、LINE公式アカウントや電話での無料相談を通じ、実務担当が直接対応しています。
成功事例の詳細は解決事例まとめに、私たちのGoogleの口コミもまとめてあります。
注）これらの事例はトラブル解決の参考として掲載しております。
ただし、個人情報保護のために価格や場所の詳細は変更しています。
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同じ大和市で住宅ローン整理で任意売却も行いました。
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