賃借人は、オーナーが変わっても同じ契約内容、賃料で住み続ける権利があります。
繁忙期の終わった４月と１０月はトラブルの相談件数が一気に増えます。
先日、オーナーチェンジした物件に関して以下のような相談を受けました。
１．前所有者と賃借人が自動更新の契約をしていた場合、現所有者は更新料の請求をすることはできますか？
私は不動産管理会社で働いている者です。弊社で管理委託を受けている物件で現所有者の前に所有していた方が、自主管理をしていたため、賃借人との更新契約を行っていませんでした。
保険や家賃保証等あるため、更新契約を締結したいと賃借人に告げても、自動更新だからと更新契約を拒否される場合、どうしたら良いですか？
なお、原契約書の契約期間は２年間と記載があります。
２．ご相談に対する私たちの回答です。
２－１．「法定更新」をしていた可能性があります。
前所有者と賃借人が、２年ごとに更新契約をしない「法定更新」をしていた可能性があります。オーナーが変更しても、賃貸契約の内容は、前オーナーとの契約が新オーナーに引き継がれる前提があります。そのため、前オーナーと賃借人の契約書を確認して、更新の際は契約書を締結しない「法定更新」なのか確認してください。
賃借人側にしても、オーナーが変わっても同じ契約内容、賃料で住み続ける権利があります。まずは、その契約がどのような経緯で決まったことなのかを確認する必要があります。
２－２．賃借人がどうしても更新料を払ってくれない場合は？
賃借人が契約書に反して更新料を払わない場合は、賃借人になぜ払わないのかと理由を聞いてみましょう。貸主は契約書に従い更新料を請求できますが、賃借人が払わないケースはよくあることです。
例えば、賃借人の生活苦などのやむを得ない事情の場合は、今回に限り、貸主が更新料を免除するという提案も考えられます。
その際は、次回の更新の際に必ず更新料を払うという覚書を締結しておくと確実です。
３．同様のトラブルに遭ったら。
同様のトラブルに遭った場合は、まずは過去の契約書類を確認しましょう。過去の契約内容を把握していなければ、賃借人と対等な話をすることが出来ません。
また前述したように、賃借人側はオーナーが変わっても同じ契約内容、賃料で住み続ける権利があります。オーナーが変わることは、賃借人からしたら関係のない部分です。
そのため、できる限り賃借人の意見を尊重しつつ、更新料の免除などいくつか選択しを提示し、トラブルにならない落とし所を探ってみてください。
念のため、これまでの相談事例を基に、遠方への引っ越しや部屋探しの経験が少ない方向けに、トラブルを未然に防ぐ三つの注意点をこちらにまとめておきました。
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今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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