成年後見人による不動産売却とは?制度の内容や手続きなどについて解説

成年後見人による不動産売却とは?制度の内容や手続きなどについて解説

不動産の売却をお考えの方へ、

こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相樂です。

電話中の相樂

 

親御さんの介護で、介護費用を捻出するために、親の不動産売却が必要になった場合、親が認知症などを発症してしまうと不動産売却そのものが難しくなる恐れがあります。

また、判断能力の問題もあり、詐欺などから本人を保護する必要も出てきます。そのような状況で活用したいのが、成年後見人の制度です。

そこで今回は、成年後見人による不動産売却とはどのようなものか、制度の内容や手続きなどについて解説します。

1.成年後見人による不動産売却とは?

悩む夫婦

まず、成年後見人制度の意味について解説します。

1-1.成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などの発症により判断能力が低下した方の生活を守るための制度です。

本人の代わりに契約行為などを行う権限を持ち、本人の利益のために判断して行動する立場の『受任者』を選任して、本人の権利を保護します。

物を売る、買う、物やお金を貸したり借りるなどの法律行為を代行するほか、本人の生活のお世話に必要となる介護の契約などの判断も行います。

特に、家を売却するという行為は、動く金額が大きいうえ、後述する複数の問題により、後見制度の受任者の判断以外にも、より厳重な保護のシステムが働きます。

成年後見制度は『任意後見制度』と『法定後見制度』に分かれており、それぞれ適用となる対象が異なります。

1-2.任意後見制度とは?

任意後見制度とは、本人に十分な判断能力がある状況のうちに、先立って本人から親族、あるいは弁護士や司法書士などから受任者を選任する方法です。

判断能力が充分でなくなってから、任意後見人に生活、看護、財産の管理に関する代理権を与えるように事前準備をします。

本人と、任意後見人として選んだ方の間で任意後見契約を結び、公正証書に残します。

公正証書とは、公証役場で作成され、法的な証拠として高い能力を持ち、紛失の心配がないなどの特徴があります。

1-3.法定後見制度とは?

法定後見制度とは、既に意思能力がない、もしくは欠けたとみなされた本人に代わって家庭裁判所が成年後見人を選任し、本人をサポートしていくための制度です。

受任者が与えられる権利は、任意後見制度の場合の代理権に加えて、過去にさかのぼった同意権、取消権などが認められます。

法定後見は、本人の判断能力の度合いに応じて、後見、補佐、補助の3つの制度に分かれています。3つの制度で、代理権、同意権、取消権の効力が及ぶ範囲が異なります。

1-4.成年後見によって生じる問題とは?

成年後見人の選任なしに、意思能力に問題のある方の不動産を売却するなどしようとした場合、その売買契約は無効となります。

こういった状況を防げる点では、後見人の制度はとてもありがたいものですが、反面、トラブルを生む可能性もあります。

1-4-1.他の相続人の権利が制限されてしまうおそれ

成年後見制度は、良くない意思を持つ相続人から本人を守る意図で、相続人全員の同意なしに進めることが可能となっています。

そのため、かえって特定の後見人によって、本人の存命中に他の相続人の権利が制限される可能性があります。

1-4-2.年金の使い道が制限されることも

また、後見人の判断で、本人の年金が本人の配偶者の生活や、本人の介護のために使えなくなるというような可能性もあります。

このような事態になっては、本人の権利を守るうえで本末転倒なので、事前に親族間で十分な話し合いを行ってから制度の利用を進める必要があります。

1-4-3.トラブルを完全に防ぐのは難しい

不動産会社は事前によく確認を行いますので、本人の意思能力の欠如で売買契約が無効になるような状況はほぼ招きません。

しかし、後見制度の関係で、相続する際、トラブルになるような売却を完全に防ぐことは難しいです。

2.不動産売却の際の成年後見人の申立ての手続き

書類を確認する女性

では実際に、成年後見の申し立ての手続きは、どのようにしておこなうのでしょうか?

2-1.成年後見人を申し立てる方法は?

2-1-1.申請方法

成年後見の申し立ては、本人、配偶者、4親等内の親族、市区町村長などによって、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申請します。

2-1-2.申請が受理されると

申し立てが受理されると、家庭裁判所が申し立て書類の内容や、本人に関するさまざまな事情を勘案し、後見人を選任します。

また、受理にいたる審理では、本人や後見人候補者との面接、親族の意向の確認、医師による本人の鑑定など、必要に応じて申し立て内容の確認が実施されます。

2-1-3.候補者以外が選ばれるケースも

必ずしも希望した候補者が後見人に選ばれるわけではなく、候補者以外の方が後見に選ばれるケースもあり、その場合は取り下げをすることはできません。

家庭の事情などよりも、本人の権利保護を優先させるケースは意識しておく必要があります。

2-2.成年後見人の申し立てに必要な書類は?

2-2-1.必要書類と取得方法

申し立てに必要な書類は以下の通りですが、ケースで異なる場合があり、事前に家庭裁判所に確認が必要です。

  • 申立書付票、後見人候補者身上書、親族関係図
  • 本人の財産目録、財産などに関する資料、収支予定表
  • 本人の診断書、現在本人に成年後見の登記がないことの証明
  • その他:本人と後見人等候補者の戸籍謄本、後見人候補者の住民票、本人の健康状態の資料(障がい者手帳、療育手帳など)

これらは大きく分けてそれぞれ『申し立ての事情と後見人候補ほか関係者』『本人の財産と収支』『本人の意思能力の状況』を証明するものです。

本人の診断書は医師から、現在成年後見等の登記がない証明書類は、管轄法務局から取り寄せます。

本人の財産に関する資料とは、不動産、預貯金、株式、保険、収入、支出、負債などをさします。

2-2-2.申請時の費用

申請時の費用は、収入印紙(約3,2000円)、郵便切手(約3,700円)、鑑定費用(本人の鑑定が必要な場合10万円ほど)が必要です。

このほかの費用は、初期費用として司法書士に書類作成手数料、実際に後見開始となった際、親族以外の方が後見人となった場合は、月額の報酬が発生します。

3.成年後見人による不動産売却の方法は?

話し合う家族

前述のように、いくつかの問題から成年後見人による不動産の売却には、通常の売却と異なる点があります。

3-1.居住用建物の売却方法

居住用物件は、現在病院などに居ても、帰宅の可能性があるなど、本人の居住権が関係することと、金額が大きいため、相続する際の遺産分割への影響を確認する必要があります。

したがって、後見人の法律行為でも、販売計画や売却益の使途などを明らかにし、家庭裁判所に売却の申請を行う必要があります。

後述のように、事務所や店舗、あるいは住む可能性が無いなどの非居住用物件は、家庭裁判所への申請は必要ありません。

非居住用かどうかの判定は、建物構造や、過去に本人の住民票登録がなかったかなどで判断されます。

3-2.非居住用建物の売却方法

非居住用の物件は、家庭裁判所への申請と判定は必要なくなりますが、売却が本人の利益のために行われるのか、その正当事由について問われることになります。

本人の生活費や医療費を捻出するなどの事情があるかどうか、売却価格は不当に安くないかなどが確認対象となります。

3-3.成年後見制度以外に取りうる方法は?

成年後見の総費用は、資産額にもよりますが、初期費用で数十万円から百万円以上、後見人が司法書士などの場合は、月額の報酬で数万円から十万円以上が必要となります。

最近では、意思能力があるうちに、家族による資産管理のサポートを受けられる『家族信託』が普及してきており、初期費用で数十万円のほかは年額で数万円の費用で利用することができます。

また、成年後見には前述のデメリットもあることから、本人と相続人の間で十分な話し合いのうえ、例えば、不動産に関しては本人の委任による売買や賃貸の検討もできます。

4.今回のまとめ

打ち合わせ中の大和田と相楽

今回は、成年後見人による不動産売却とはどのようなものか、制度の内容や手続きなどについて解説しました。

4-1.まずは専門家に相談を!

不動産売却はさまざまなケースに応じて、専門知識に基づいた検討の上、方針を決めて進めるのが良いです。

4-2.離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ

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相樂 喜一郎

この記事を書いた人

相樂 喜一郎

事例を基にトラブルの少ない取引を目指し、2011年以降130件以上の不動産取引を経験。現在はこれまでの経験を活かし、地域の金融機関と一緒に相続に伴う実家の再生や売却、住み替えに注力。不動産鑑定士補、宅地建物取引士、相続アドバイザー、住宅診断士。 >>その他詳しい実績はこちら

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