不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
その物件がいくらくらいで売れるかを確認する査定が、不動産売却のスタート地点です。
直接物件を訪れて確認するのが訪問査定ですが、いきなり訪問を受けるのは、ちょっと気が引けるという方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、不動産売却時の訪問査定とはどのようなものか、メリット、デメリットや事前の準備などについても解説します。
１．訪問査定とは？
まず、訪問査定とはどのようなものかを確認していきましょう。
１－１．訪問査定は実際に物件を見る査定
訪問査定は、不動産会社のスタッフが実際に物件を訪れて、建物や土地、周辺環境の状況を確認して、販売価格を算出する査定方法です。
物件に関するお話を伺い、平均的な相場よりプラスになる項目、マイナスとなる項目を確認して、価格算定の根拠としていきます。
事前にお願いした資料があれば拝見し、あとはチェック項目に従い確認作業を進めます。
そのため、当日に色々お願いしたり、何時間もいただくことはありません。
訪問による確認のほかに、机上で近隣の類似物件の相場を確認したり、公定の相場価格を参照したり、登記された内容をチェックするなどの作業も行います。
このようにして算出した査定額をもとに、媒介契約をする場合は、お客様との話し合いの中で売り出し価格を決定します。
１－２．机上査定との違い
査定方法としては、書類上での確認や計算のみで価格を算出する机上査定という方法もあります。
訪問査定のことを別名、『実査定』と呼びます。
机上査定のあと訪問査定を行うことになるため、机上査定はあくまで簡易的なものです。
机上査定は結果が出るのが早く手軽に行うことができ、机上査定と訪問査定の金額がたまたまそう変わらないという場合もあります。
しかし、理由は後述しますが、訪問査定を受けることをおすすめします。
１－３．訪問査定の流れ
訪問査定時には、まずいくつかの書類について、事前に探していただくか、準備をお願いします。
この書類の調達は、机上査定の際にも必要となります。
また当日は、可能であれば家の売却について窓口となられる方に在宅いただくと、査定がスムーズになります。
当日は最大２時間程度、物件とその周囲について調査をします。
また、周囲に売却を知らせるのはなるべく先にしたい等の事情がある場合は、配慮のうえで行います。
机上での調査も終えたうえで、１週間から１０日ほどで査定結果をお伝えできます。
２．不動産売却時の訪問査定のメリット・デメリット
次に、訪問査定のメリットとデメリットについて解説します。
２－１．訪問査定のメリット
基本的に机上査定との比較となりますが、なんといってもメリットとなるのは、査定結果の精度の高さです。
近隣相場や路線価だけでは判断できない、物件固有の長所や不具合などを正確に価格に反映でき、成約後に買主とのトラブルを防ぐ確認も可能になります。
売り出し価格は、売却に関するその他の要素を総合的に検討したうえで決まるため、査定価格より上下することもあります。
しかし、その基準となるのは正確な価格出しです。
２－２．訪問査定のデメリット
２－２－１．価格算出に時間がかかる
訪問査定は、丁寧に検証しながら進める分、机上査定の当日から３日程度という期間に比べ、１週間から１０日と価格算出に時間がかかります。
また、取り寄せる書類の種類も増えますので、査定を依頼する方の手間も増える形となります。
しかし、結局のところ、これらの書類は売却を行う上で必要となる書類ばかりです。
そのため、書類を集める時期が違うだけということになります。
２－２－２．訪問査定や机上査定だけでは足りないケース
また、訪問査定や机上査定だけでは足りないケースがあります。
これは、相続や共同名義などのトラブルで、不動産の価値を公的に正確に証明することが必要となった場合です。
この場合は査定ではなく、不動産鑑定士による鑑定を依頼することとなりますが、その場合は２０万円から３０万円ほどの費用がかかります。
２－３．訪問査定をおすすめする理由
２－３－１．最終的には訪問査定を行う
訪問査定も机上査定も、査定自体にかかる費用は両方とも０円となっています。
また前述のように、机上査定済みでも最終的には訪問査定を行う流れとなるため、最初から正確な査定額を出した方が良いということになります。
２－３－２．査定額以外に重要なこと
また、売却の方針を考えるうえで、大事なのは査定額だけではありません。
弊社では、それぞれの売却案件につき、専任の担当者が１対１で最後まで責任をもって対応いたします。
早く売りたいか、高く売りたいか、住宅ローンの残りはどのくらいあるか、誰の名義なのか、相続、離婚、経済的なことなど、さまざまな要素が売却の手法を左右します。
時に立ち入ったことのお尋ねにもなりますが、これらの状況を総合的に把握することで、お客様にとってベストな手順や手法を導き出します。
つまり、訪問査定をさせて頂くなかで、これらのさまざまな要素に関してもヒアリングすることができるのです。
これらに対応する姿勢を通じて、「不動産売却を任せて信頼できる会社なのか」という判断もしていただけると考えています。
３．不動産売却時の訪問査定の事前準備
では、訪問査定の前にはどのような準備を行うのでしょうか？
３－１．書類を探しておく
訪問査定の際、事前に準備をお願いする書類は主に以下の通りです。
- 権利証、または登記識別情報
- 登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面、検査済証
- 境界確認書や、境界に関する覚書
- 固定資産税納税通知書
- 購入時の売買契約書、管理規約、販売図面、リフォーム履歴など
これらの書類を探していただいたり、取り寄せのお願いをします。
これらの書類は、必要無い場合や、できたらあれば良いというものも含みますので、事前にすり合わせをします。
３－２．アピールポイントや不具合をまとめておく
売却する不動産について、ふだんは忘れているような事実を取りまとめてあると、正確な査定につながります。
３－２－１．アピールポイントの確認
眺望や近隣の施設などの利便性、建物や設備の良さなど、アピールポイントは査定上プラスに働くことがあります。
いつ頃どのようなリフォームを行ったかなどの履歴も、査定に影響するポイントとなります。
３－２－２．不具合の確認
また、埋設物やシロアリなど、土地や建物の不具合、エアコンなど設備の不調などについて、分かっている点を思い出してメモしておきましょう。
査定時には不要ですが、専門の検査員の検査を受けて、隠れた不具合などを確認するホームインスペクションを行っておくと、売却時に有利となります。
３－３．掃除や片付けは？
３－３－１．基本的に掃除の必要はありません
訪問査定にあたって、家のお掃除や片付けは、基本的には必要ありません。
荷物や家具が多すぎて、建物の状態の確認がしづらいなどの場合はありますが、壁紙のシミや床の汚れが査定に影響することもありませんので、ご安心ください。
３－３－２．室内の印象が気になる場合
不動産売却がはじまって、購入希望者の方に内覧をしてもらう際は、家の中の印象が購入に影響することもあります。
専門業者によるハウスクリーニングは、居住しながらでも依頼ができ、５万円から７万円ほどの予算で依頼ができます。
水回りなどは見違えるほどきれいになりますので、おすすめです。
４．本記事のまとめ
今回は、不動産売却時の訪問査定とはどのようなものか、メリット、デメリットや事前の準備などについても解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
スムーズで理想に近い売却のためには、査定による精査や事前のヒアリングから専門知識に基づいた検討をおこない、方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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