任意売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
経済的に困難な状況となり、住宅ローンの支払いが厳しくなった際に取る手段のひとつが、任意売却です。
しかしこの任意売却は、認められる場合とそうでない場合があり、実行するためにはいくつかの手続きを経る必要があります。
そこで今回は、任意売却できないケースとはどのような状態か、できないとどうなるのかなどについて解説します。
１．不動産売却における任意売却とは？
まず、任意売却とはどのようなものか、競売との違いなどについて解説します。
１－１．任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンなどの借入金が返済できなくなった場合に、金融機関の合意を得て売却する方法で、『任売』と省略することがあります。
一定期間以上住宅ローンを滞納すると、債務者がローンを分割で返済する権利（期限の利益）が失われ、金融機関はローンの残りの全額を一括で返済することを求めることになります。
この際に売却した場合も住宅ローンが残る、いわゆる『オーバーローン』の場合は、残額を清算することができません。
手持ちの自己資金を充てるか、ローンの借り換えをおこなうのが一般的ですが、期限の利益が失われた状況では、どちらも困難といえるでしょう。
そうした際にそのまま放置していると、担保である自宅の競売がおこなわれ、強制的に退去することをもとめられることになりますが、その状況への対策となるのが任意売却です。
１－２．競売と任意売却
住宅ローンの残債務を一括返済できない場合、金融機関は自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金の回収をおこないます。
競売は、金融機関が所有者の同意なしに売却することを裁判所に認めてもらい、裁判所が所有者に代わって物件の購入者をオークション形式で決定します。
自宅の所有者の意志とは関係のないところで売却が進み、競売で落札された場合、所有者は必ず退去しなければなりません。
また、競売で売買される物件は所有権や境界の問題、占有者の退去の問題を抱える場合が多いことから、売却価格は市場の相場よりも３割ほど低くなります。
売却価格が低いということは、それだけ多額の債務が残ることを意味します。
１－３．不動産会社や金融機関との話し合いが大事
ローンを滞納するような状況下では、経済の立て直しが優先されて、住宅ローン返済の対策まではなかなか集中できないかと思います。
しかし、この住宅ローンの問題はできるだけ早く手を打ち、関係者と話し合いを設けることをおすすめします。
家計の支出の見直しや、返済プランの変更などの段階から不動産会社を通して金融機関と話し合いの機会を持つようにしてください。
任意売却をお考えの方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。
２．任意売却ができないケースとは？
任意売却は、金融機関が認めること、売却が可能なことなどが前提となり、できない場合もあります。
２－１．期限の利益を喪失していない
期限の利益があり、分割払いが認められている間である、滞納から３か月程度の間は、任意売却を選択することはできません。
この期間は、家計の見直しや返済計画の変更を念頭に、いくらずつなら支払いが可能かなどの検討や相談をおこなう時期と言えます。
２－１－１．リスケジュール
住宅ローンの滞納への解決手段として、金融機関から『リスケジュール』と呼ばれる返済方法の変更を提案されることがあります。
これは、返済期間の延長や一定期間利息のみを返済することで、月々の返済額を軽減するものです。しかし、総返済額が増えたり返済期間が長くなるため、その点は注意が必要です。
病気や会社の業績不安で収入が一時的に減ったのであれば、収入が戻ったときに再び元の返済方法に戻し、負担を少しでも軽減することも想定しましょう。
２－１－２．助成金等も調べておく
また、自治体がおこなっている特別借入や助成金なども調べてみて、適用できるかどうか確認してみるのも良いです。
この期間の間にも、任意売却となった場合を考えて、返済計画や新しい生活に要する費用などを検討しておくと良いでしょう。
２－２．金融機関が認めない
金融機関が売却額や、売却後の返済計画を確認したうえで任意売却を認めない、あるいはそもそも最初から任意売却を認めないという場合があります。
逆に言えば、同意を得られるのはローンの残高が多すぎないことや、売却後の残債が返済できる見込みのある範囲に収まるケースだと考えられます。
あるいは、ほかの資産の売却などで一括返済が可能ではないかという打診を受ける場合もあるでしょう。
任意売却は、ローン残高の全額を返済はせずに抵当権を解除するという特別な措置であり、金融機関も慎重になります。
不動産会社とよく相談をおこなったうえで、任意売却を検討すると良いでしょう。
２－３．物件が売れなかった
任意売却といっても、物件が売れなかった場合は成立しません。
まず、任意売却の実施に際しては、金融機関以外に家の共同名義人や住宅ローンの連帯保証人の同意も必須条件となり、同意が得られなければ任意売却ができません。
また、競売が進行する中で並行して任意売却をおこなっていて、買い手がつかないうちに競売で落札がおこなわれる場合もあります。
内覧などにおける情報の公開不足が原因で、十分な売却活動がおこなえず、売れない場合も考えられます。
このほか、所有者本人が所在不明の状態で意思確認、本人確認がおこなえないために任意売却を実行することができず、家族などの関係者が困ってしまうこともあります。
３．任意売却できないとどうなる？
最後に、任意売却ができなかった場合の流れを解説します。
３－１．競売にかけられる
競売が実行されるとどうなるかは前述のとおりですが、他にも問題点として、競売物件の情報は公開されるため、周囲の住民に知られてしまうという点があります。
住居のデータや室内写真など、プライバシーに関する情報が裁判所を通して公開されます。
また、任意売却では金融機関が引っ越し費用を負担してくれることがありますが、競売ではご自身で引っ越しの費用を調達する必要があります。
また、競売で回収した以外の負債は、引き続き取り立てを受けることとなります。
３－２．自己破産となる可能性がある
この競売後の残債を支払えない場合は、自己破産によって返済義務を解消することになります。
自己破産によって返済義務はなくなりますが、ここでいくつかのデメリットが生じます。
官報に自己破産の事実が掲載されるほか、就ける職業が一定期間制限されたり、金融関連のブラックリストに掲載されてお金の借り入れが一定期間できなくなります。
また一部の財産は処分されて返済に充てられるほか、連帯保証人を立てていた場合、債務は連帯保証人が負うこととなります。
３－３．税金は免除されない
また、税金に関しては自己破産したあとも返済義務は消滅しません。
市民税、固定資産税、国民健康保険料などの税金の滞納があれば、自己破産後も返済義務が継続します。
税金の滞納でも預金やその他の資産が差し押さえられてしまうため、自己破産をする前に税金の滞納は解消しておく必要があります。
４．今回のまとめ
今回は、任意売却できないケースとはどのような状態か、できないとどうなるのかなどについて解説しました。
４－１．売却ができても慎重に
不動産を売却することができてもなお、返済すべきお金が残ることも意識して、新しい生活を組み立てる必要があるということを理解しておきましょう。
スムーズで理想に近い形で不動産売却をするためには、専門知識に基づいた検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて進めましょう。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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