不動産の売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
不動産売却の際には、さまざまな法規が関係し、ケースによって対応が変わる場合もあるため、整理が必要となります。
その整理の窓口となるのが不動産会社です。
今回は、不動産売却に関する相談先について、資産価値や権利など目的別で解説します。
１．不動産売却に関する総合的な相談は不動産会社
まず最初に、不動産会社が受ける相談についてです。
１－１．まず行う事は査定
前述のように、不動産売却の最初の窓口として相談をお受けするのは不動産会社です。
どのような売却でも、後述するヒアリングと並行してまず行うのは、売却する物件をいくらで売るか、売れるかを算出する査定です。
査定は物件を確認することなく、書類だけで価格を算出する机上査定と、現場の状況確認や資料の取り寄せで、算出の精度をより高める訪問査定があります。
査定を行う費用は、ヒアリングや相談とともに無料となっています。
査定の結果によって経費や課税額なども計算でき、売却益の概算が出せるため、それに沿って売却の方法や方針を確定させることができます。
１－２．さまざまな問題やご要望の整理
売却にまつわる問題として、住み替えから相続、離婚、経済的問題などさまざまなケースを受け付けて、状況や希望に関するヒアリングを行い、ご要望の整理をします。
１－２－１．不動産会社相談するメリット
弊社は、今まで数多くのご相談を受け売却に成功してきた経緯から、ほとんどの事例において、売却のご相談は独自の判断で回答することが可能です。
不動産売却の際に、最初から最後まで関わらせていただくのは不動産会社だけです。
そのため、おのずと情報やノウハウが蓄積される形となる点も、強みの一つです。
１－２－２．金融機関との交渉
売却にあたって重要となる交渉相手として、金融機関の存在があります。
住宅ローンの返済が残っている場合に、それをどのように完済して売却を進めるのか。
お客様、金融機関と一緒に現実的な方法を打ち合わせることも、不動産会社の仕事です。
土地や建物の取引に関して、弊社では宅地建物取引士をはじめとする、さまざまな不動産系資格、FP、住宅ローンアドバイザーなどの保持者がご相談をお受けします。
１－３．売却の流れ
１－３－１．ヒヤリング結果から方針を立てる
まず、前述のように査定を行うとともに、売却をめぐる状況やご希望のヒアリングをした結果から、売り出し価格やローンの返済について方針を立てます。
相続や離婚の場合は、売却益をどのように分けるかなど、当事者間での話し合いや手続きも進めて頂きます。
住み替えの場合は、並行して新居のご相談もお受けします。
１－３－２．広告活動
次に、不動産会社と媒介契約を結んで、買主を探す広告活動に入ります。
物件情報を公開して買主を募るだけではなく、投資家に打診するなど、早く、なるべく高くなど、理想的な形の売却を目指します。
ご希望によっては、不動産会社による買取を行うこともあります。
弊社でもお受けしますが、お客様の手にする売却益が少なくならざるを得ないため、おすすめしていません。
１－３－３．売買契約、引き渡し
売却が決定したら、買主との売買契約を結び、残金の決済や所有権移転、抵当権の抹消を経て引き渡しを行い、完了となります。
一部、不動産の資産価値について公的な鑑定を要するケースや、債務整理などで他の資産とともに、総合的な判断を要するケースもあります。
その場合は、後述のように専門家の力を借りる手配を取らせていただくことになります。
２．不動産売却の価値に関する相談は不動産鑑定士
不動産の鑑定が必要な場合とは、どのような状況でしょうか？
２－１．鑑定と査定の違い
鑑定も査定も、売却する物件の価格を算出する点では同じですが、目的が異なります。
鑑定で算出する価格は、公的な価値の証拠となるもので、売却の関係者による紛争を避け、意見統一するための公平な金額となります。
対して、査定で算出する金額は、より現実的で市場相場に忠実な価格を算出し、さらにお客様の意向に沿って、売り出しのための調整を行った戦略的な価格です。
時間がかかっても高めの価格で売却をするか、安めの価格で早く売却をするか、値引きの余地をこのくらい考えておこうなどの要素が、売り出し価格には関わってくるのです。
２－２．鑑定が必要なケースは？
一般的な個人の売主の方が、鑑定を必要とする場合は以下があります。
- 親族や夫婦間売買で、贈与税が課税されないよう適正価格を証明する必要がある場合
- 相続や離婚の財産分与でもめて、関係者が納得できる価格を出す必要がある場合
- そのほか裁判に関係して、不動産の資産価値を証明する場合
これらのケースで必要となってくるのが、不動産鑑定士による『不動産鑑定評価書』なのです。
２－３．不動産鑑定士への依頼の流れ
不動産鑑定士に鑑定依頼をすると、おおよそ２週間から１か月ほどの期間をかけて鑑定が行われ、不動産鑑定評価書が作成されます。
役所での資料収集、物件現地での周辺環境の聞き込みなどを含む実地調査などを経て、鑑定が行われます。
鑑定の費用は、１，０００万円から５，０００万円ほどの物件で２５万円から３０万円ほどかかります。また、この費用は譲渡所得税計算の際、経費（譲渡費）に計上することはできません。
鑑定の必要書類は鑑定士が取得しますが、もしお手元に売却する物件の、固定資産税の納税通知、登記簿謄本、公図、地積測量図、建築図面などがあれば、提供頂くと良いです。
３．不動産売却の登記・権利に関する相談は司法書士
つづいて、司法書士に依頼をおこなったり相談を受けるのは、どのような場合でしょうか？
３－１．登記とは？
売却の際に、所有権など権利関係の移動を証明する登記が必要になります。
登記とは、不動産の内容と権利関係を法務局に登録するものです。
売買が成立しても、この登記を書き換えない限り、不動産が公的に新しい買主のものにはなりません。
３－１－１．誰に依頼する？
この不動産登記は、売主の方自身が行うのは知識と時間を要します。そのため、登記の実務に関しては、一般的に司法書士へ依頼します。
３－１－２．司法書士にまとめて依頼するケース
しかし、売却に関する相談でも、司法書士が専門分野とするものがあります。
借金の整理に際して、対象が売却する不動産以外に、個人や法人の資産全体に及ぶような場合、『任意整理』『個人民事再生』『特定調停』『自己破産』などの方針を検討します。
この場合は、法務省の認定を受けた認定司法書士か弁護士に相談を依頼します。
また、登記関係でお願いするならばと、認定司法書士の方にまとめて依頼するケースもあります。
３－２．登記が必要なケース
一般的に売買で必要な登記は以下の２つです。
- 所有権移転登記
- 抵当権抹消・設定登記
このうち、所有権移転登記は買主が行い、住宅ローン残債に関して売主が費用を負担して行うのは抵当権抹消登記です。
３－３．司法書士へ依頼する際の流れ
不動産の所有権移転は、売買代金の残金決済と物件引き渡しの際に、同時に行います。
つまり、残金決済の際に、司法書士は必要に応じて以下の手続きをする必要があります。
- 所有権移転登記（不動産を買主の名義に変更するもの）
- 抵当権抹消登記（売主の住宅ローン完済にともなうもの）
- 抵当権設定登記（買主の住宅ローン返済開始にともなうもの）
このほか決済の前に、相続に伴う所有権移転、夫婦共有名義の解消、根抵当権の抹消などの手続きを依頼する場合があります。
費用は抵当権抹消の場合で、司法書士への報酬として約１万円と、登録免許税として２千円ほどが必要となります。
司法書士に託す必要書類として、委任状や住民票、戸籍謄本などがケースに応じて必要になります。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却に関する相談先について、価値や権利など目的別で解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
スムーズでご希望に近い売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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