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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは？と思えるものもたまに見かけようになりました。
私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。
今回は、再開発が動いている代官山駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。
１．芸能人が多く住む街、代官山とは？
*代官山駅
東急線『代官山』駅は、誰もが知り、再開発が今も進む渋谷の隣駅であります。
中目黒、恵比寿も徒歩圏内と、落ち着きある街並と利便性が共存する街です。
また、代官山駅と中目黒駅の間にある『青葉台』は芸能人も多く住む高級住宅街として知られています。
１－１． ２３年ぶりの大型再開発が来年の秋竣工！資産価値上昇に注目
*代官山アドレス
元々『代官山』は、２０００年に駅前複合施設の再開発がありました。
『代官山アドレス』を竣工し、マンションは平均で３０倍という倍率で即日完売し、注目を浴びました。
あれから２３年、今度は建築家・隈研吾さんによる複合施設が竣工予定です。
これによりまた代官山は注目を浴び資産価値も高まるのではないでしょうか？
*引用： 太平社
ＦＡＳＨＩＯＮ ＰＲＥＳＳ
１－２．『住みたい街ランキング』は８４位、『駅別の坪単価ランキング』は２位！
*ラ・トゥール代官山
続いて、リクルートＳＵＵＭＯが毎年発表する『住みたい街ランキング２０２２』を確認してみると８４位でした。
更に、マンションマーケットが独自に調査した沿線別・駅別価格データより作成され『駅別の坪単価ランキング』を確認すると、なんと２位でした。
家賃の月額が最高で５３１万円もすると話題となったマンション「ラ・トゥール代官山」をはじめ、閑静な住宅街には高級マンションが立ち並び、生活にゆとりがある方が多く暮らしています。
*引用：ＪＣＡＳＴニュース
１－３．脚光を浴び続ける街としてメディアで紹介される
*代官山 Ｔ－ＳＩＴＥ
2０１６年４月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没！アド街ック天国』（テレビ東京系）では、『代官山』が取り上げられました。
一度は食べたい美味が多すぎて、目移りせずにはいられない、脚光を浴び続ける街として紹介されました。
ちなみに、ランキング１位は、２０１１年にオープンした『代官山 Ｔ－ＳＩＴＥ』でした。
ここの蔦屋書店２階にあるラウンジでは、雑誌のバックナンバーが取り揃えられ、懐かしい記事を読みながら食事も楽しめます。
*代官山 Ｔ－ＳＩＴＥ内の様子
この記事では、複数の再開発が進む『代官山』駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。
マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。
２．東京、代官山はどのような都市か？
*ヒルサイドテラス
『代官山』には、日本を代表する建築家である槇文彦氏の代表作『ヒルサイドテラス』が建設されたことにより、低層の都市づくりが体現され、多くの建築家の共感を呼んだといわれています。
また、この地域では建築家が競い合い街づくりが進められ、日本有数の美しい街になりました。
２－１．代官山他３駅との年収比較について
まず、代官山駅と渋谷駅、中目黒駅の３駅について、年収別世帯数の割合を比較してみました。
代官山駅は、年収１，０００万円～１、５００万円未満の世帯が他の駅と比べて最も多く、約９．７％程度を占めることがわかりました。
一方、年収２００万未満の世帯数が３駅で比べると割合が一番低いことがわかりました。
この数値からも、子育てなどを行い、ゆとりある生活を求める世帯が住むエリアであることがわかります。
２－２．代官山他３駅との世帯数比較について
上記のグラフは、代官山駅と渋谷駅、中目黒駅の世帯数を比較したグラフです。
代官山駅は、４人以上の世帯数が他の駅に比べて多いことがわかりました。
また、子育て中のゆとりある生活を求めるファミリー層が住む街であることもわかりました。
３．代官山は治安が良いイメージがあるが実際は？
*参考：渋谷警察署
治安の良いイメージの代官山ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は減少傾向にありました。２０２０年には刑法犯が大幅に減少していました。
そもそもセキュリティ万全な物件も多く、ゆとりある街であるため女性の１人暮らしでも安心して住むことができそうです。
４．代官山は再開発でどのような進化をするのか？
*駅前の様子
実際に代官山駅周辺を歩いて見ると、近隣で複数の再開発が行われているようです。その中で、大規模・良かった地域をピックアップして説明します。
４－１ ２０２３年完成！代官山アドレスの隣接地の再開発
*代官山町プロジェクトの現場
東急不動産が推進し、新たなライフスタイルの提供が目標である「（仮称）代官山町プロジェクト」は代官山駅すぐの場所に位置しています。
代官山アドレスの隣接地です。八幡通り・代官山通りにも面していて、代官山の新たなランドマークになることが期待されています。
*代官山町プロジェクトの概要
２０２３年には、“”暮らす”“働く”“遊ぶ”を融合したライフスタイルを提供できるような施設が完成予定です。
世界的な建築家の隈研吾が設計を担当し、“木箱”を積み上げたような形状の建物は多様性を表現しているそうです。
*引用：『ＷＷＤ』より
５．代官山はこれからも街として、発展していくのか？
*駅周辺のマンション建設予定地
５－１．これまでの人口推移と人口予測
次に、各駅徒歩１５分圏内の人口推計のデータを見てみます。
上記のグラフは『国土数値情報（Ｈ３０国政局推計）／国土交通省』のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。
データを確認すると、３駅とも大幅な人口減少は確認できませんでした。
今後２０年、３０年と手堅いエリアであることがわかります。
*参考：渋谷区役所ＨＰより
続いて、渋谷区が発表した人口に関する統計データを基に、渋谷区の人口を考察していきます。
データによると増加を続けていることがわかりました。
８年間で１２，５８３人（９．９％）増加していることが分かります。
５－２．渋谷区の世代別人口推移（コーホート分析）
次に、渋谷区の世代別人口の推移を見てみます。
以下は、２０１４年、２０１９年、２０２４年における世代別人口の推移を男女別に分析したグラフです。
渋谷区の男女別人口推移データを基に、不動産市場に与える影響を分析すると、以下のようなポイントが挙げられます。
まず、20〜34歳の若年層の人口が安定しており、2024年には25〜29歳の女性が約9,388人、男性が約9,586人に達する見込みです。
この年齢層はまだ持ち家を購入せず、賃貸物件に住むことが多いため、賃貸需要が引き続き高まると予測されます。
特に渋谷区は都心へのアクセスが良いため、単身者や若いカップル向けの賃貸物件の需要が持続的に増加するでしょう。
次に、30〜44歳の共働き世代が増加しており、2024年には30〜34歳の男性が約9,734人、女性が約9,473人、35〜39歳の男性が約9,724人、女性が約9,876人に達します。
この層は駅近や利便性の高いエリアでの物件購入を希望する傾向があり、特に保育所や学校の近隣の物件への需要が高まると考えられます。
また、40〜50代のファミリー層の人口も増加しており、広い間取りや生活の質を向上させる設備の充実したマンションが求められるでしょう。
５－３．各駅の乗降客数推移は？
*参考：『国土数値情報（駅別乗降客数データ）』（国土交通省国土政策局・平成３０年度）の数値を参考に作成
東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『代官山駅』を利用する乗降客数の推移を考察していきます（各駅共に東急東横線の数値で比較）。
データによると、コロナの影響で代官山駅の乗降客数は２０２０年に大きく減少に転じました。渋谷や中目黒駅と同じです。
代官山駅周辺はその雰囲気から外国人居住者が多く住んでいたため、コロナの影響が強く出たのではと予想できます。
ただ、２０２２年１０月のリオープンや２０２３年に再開発が完了すると、乗降者数は増加すると予想されます。
６．代官山駅はどのくらい値上がりしたのか？
*代官山プラザ
６－１．代官山駅周辺の地価公示を見てみると？
次に、代官山駅の地価を確認していきます。
以下のグラフは、商業地域に区分されている『渋谷５－２３（代官山駅）』、住宅地に区分されている『渋谷－１１（代官山駅）』の近隣駅の３地点のデータを基に、２０１３年から２０２２年までの価格をグラフにしたものです。
６－１－１．商業地に区分される『代官山駅』について
*参考：商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、２０１３年から２０２２年にかけて、１３８万円／㎡（約７０％）も増加していました。
*商業地『渋谷５－２３』の様子
６－１－２．住宅地に区分される『渋谷－１１（代官山駅）』について
住宅地の地価も、２０１３年から２０２２年にかけて増加しています。
この１０年で、１３７万円／㎡（約９０％）増加しています。
*住宅地『渋谷－１１（代官山駅）』の様子
６－２．代官山駅周辺のマンション価格の推移は？
＊代官山駅周辺の高層マンション
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の代官山駅周辺の中古マンションや、土地に関する価格推移を確認します。
まずは、下記のグラフをご覧ください。
こちらは、２０１１年からの代官山駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。
*引用：ライフルホームズ
代官山駅の中古マンションの価格は、２０２1年７月から急激に上昇し、現在高値安定しています。
また、直近の３年間に限れば、１７．７１％程度上昇しています。更に、土地の価格を確認すると、２０２１年1月から急上昇していました。
個人的には、土地の価値が今後も上昇傾向にあるのではないかと予想します。
再開発によりできるマンションの価格は高騰することが予想されます。
６－３．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している代官山駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。
一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を９，０１６万円（４２６万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格１４，８４８万円（７０１万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格７，１３４万円（３３７万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格１５，００４万円（７０９万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２２年１０月時点の数字です。
更に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（１０，３８５万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約４３％もの乖離があり、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考えて、安心だと思います。
７．代官山駅周辺の地盤や災害時の影響は？
*参照：Ｇｏｏｇｌｅ ｍａｐ
ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。
代官山駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。
７－１． 地震情報サイト『ＪＩＳ』が発表した『東京都渋谷区・地域別危険度』
*参照：東京都【地域別危険度】｜地震情報サイトＪＩＳを基に作成
代官山、猿楽町、恵比寿西１丁目、恵比寿西２丁目までを確認すると、一番危険度の低い地域は代官山であることがわかります。
逆に１番危険度の高い地域は恵比寿西２丁目でした。地盤に関しても揺るぎないことがわかります。
７－２．渋谷区作成の「洪水ハザードマップ」
*参照：渋谷区
代官山駅周辺は、基本的に浸水による被害は少ないエリアです。
しかし、渋谷川周辺は浸水０．１～０．５ｍの場所もあるため確認が必要です。
最近、ゲリラ豪雨だけでなく、線状降水帯による大雨による被害が増えています。
購入の際は、担当や専門家に聞いたり、ハザードマップを絶対に確認するようにしましょう。
８．世界が選んだ東京で最もクールな街！２０２３年は更なる脚光を浴びる『代官山』
*代官山アドレス
タイムアウト東京インデックスが、世界各地の２万７０００人を対象に１年かけて実施した調査で、『世界の最もクールな街４９』が発表、東京の代官山がノミネートされ、３９位でした。
世界は東京の中で一番魅力的な都市に『代官山』を選んでいました。
来年には、隈研吾による複合施設が竣工するため、更にその存在感は増すことが予想されます。
*代官山ＦＯＲＵＭ
さらに、心地よい空間にゆとりある生活が醸し出す街の雰囲気は、今人々が求める空気間なのではないでしょうか？
この街は、いつの時代も若者から大人まで幅広い層に愛されてきました。
これからはそこに海外も加わり、世界からも愛される場所となる事が期待されます。
代官山駅周辺はその雰囲気を好む外国人による売買も考えられることから、資産価値が落ちることはしばらくは考えにくいように思います。
*引用：Ｔｉｍｅ Ｏｕｔ
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。
単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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