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こんにちは、失敗談を生かし、賢い部屋探しを行う、リビングインの宅地建物取引士、大和田です。
２０２０年の今年、麻布に住んで１０年経ちました。やっぱりここは良いですね。刺激があり、どんどん頑張りたくなります。僕がこのエリアに住み始めたのは２００８年ですが、当時もっとよく分からなかったのが初期費用です。
家賃は単純に比較できますが、この初期費用に色々な要素が絡み合ってて・・・、その為、今回は引っ越しの初期費用について解説します。これから賃貸物件を借りて、一人暮らしを始める人は読んで、引っ越しに掛かる予算感などをしっかりと持ってもらえると幸いです。
引っ越しといえば何かとお金がかかるイメージですが、特に地方から東京などの都市部へ出てきて一人暮らしを始める際には賃貸物件を借りるのにこの「初期費用」というまとまったお金が必要になります。下の表から一生の内に、平均３～４回引っ越す事を考えると、初期費用について賢く知っておいた方が良さそうです。
某有名バラエティー番組でも、あまり資金に余裕の無い女の子たちが東京の家賃相場とかけ離れた希望家賃を伝えてスタジオをざわつかせたり、そもそも貯金が無くて初期費用に充てられるお金が足りずにスタッフを困らせたりしていますが、漠然と「家賃が５万円ぐらいで、初期費用ってよく分かんないけど１０万ぐらいあれば大丈夫っ！」と思っていると後で痛い目を見ます。
なお、女性の一人暮らしに特化した初期費用についてはこちらまとめています。
１．初期費用って何のこと？何にそんなにお金がかかるの？
そもそも「初期費用」とは何のことを指すのでしょうか？「敷金・礼金」という言葉はよく耳にしますよね。でも、「敷金・礼金無し！」という物件もあるし、だったら初期費用は要らないんじゃないの…、そう思っているとしたら、大間違いです。
初期費用には敷金や礼金だけでなく１０個近くの「必要経費」が含まれています。何のためにそんなにお金を払う必要があるのか、という理由も含めて、それぞれの費用の算出目安も説明していきます。
１－１．敷金
まず、敷金から説明していきます。敷金とは、簡単に言うと「借りていた家を退去する時に必要になる修繕費や原状回復費を先に大家さんに預けておく」というお金です。あなたがマンションに何年か住めば、当然何かしらのキズや汚れなどをつけてしまう可能性があります。
「経年劣化」という自然に傷んでいく現象に該当する場合、原則費用は発生しないのですが、例えばうっかり物を落として床を傷つけてしまったり、掃除をサボっていたせいで壁にとんでもない汚れがついてしまったりした際には、退去時に必ず清掃費、修繕費などを支払います。
これらを前もって支払っておくことにより、一種の保証のような役割を果たしてくれます。「敷金・礼金ゼロ」物件もありますが、この場合には退去時に必要になるクリーニング代や修繕費等はその時に改めて請求されます。
結局、名義を変えたり、支払うタイミングを変えてるだけだったりします。一般的に、敷金は退去時に必要になった修繕費等の費用を差し引いて余った分は返金されます。
・敷金の目安：１～２ヶ月分の家賃に相当
※後述する礼金になる時もありますが、猫ちゃん、ワンちゃんと一緒に暮らす場合、ペット礼金の名目で１ヶ月又は２ヶ月追加で支払う事もあります。その辺りの詳細は、個別性が強すぎるので、担当者の方に詳細な条件を確認してみて下さい。
１－２．礼金
礼金は、読んで字のごとく「お礼のお金」であり、簡単に言えば大家さんに「ここに入居させてくれてありがとうございます。これからよろしくお願いします」という挨拶で渡すようなお金です。つまり、何か物理的なものに必要になるお金ではないのです。
こういった風習は古くから日本で当たり前とされてきましたが、最近は「礼金こそ要らないのでは？」という考えが一般的になり、「礼金無し」、「礼金ゼロ」物件が東京都心でも増えています。例えば、以下に説明するようなフリーレントが付いている物件になり、敷金と併せて、それはもしかして、結局・・・みたいな時が多いです。
・礼金の目安：０～１ヵ月分の家賃に相当
１－３．仲介手数料
仲介手数料は物件を紹介し、契約手続きを行ってくれた不動産屋さんに支払うお金です。不動産屋さんもタダ働きしているわけではありませんから、こういったところでマージンを得て、売り上げを出しているので、これは外せない「初期費用」と言えます。不動産屋さんを介せずに親戚や知り合いの所有物件に住ませてもらう、あるいは知人に紹介してもらった大家さんと直接契約する、という場合には当然この費用は発生しません。
実際のところ「仲介手数料ゼロ」という物件も存在しています。ここには様々な大人の事情が絡んできますが、なかなか借り手がつかない物件であったり、閑散期であったり、大家さんの方からマージンを得ていたり・・・という背景があり、借りる人からはマージンを取らないということもあります。特に、東京エリアで考えると、東京の東側でマンションやアパートの供給が増えすぎたエリアで増えています。
仲介手数料の目安：最大で家賃１ヶ月分（これ以上は法律で禁止されています）
※消費税が別途かかるケースが一般的です。
１－４．火災保険料
住宅を借りる時は、漏水や火事、その他破損等を保障するために、必ず火災保険に入らなければなりません。これは持ち家として、所有する場合もそうですし、賃貸の場合は一般的に、借りる人が支払うことになります。日本の物件は火災に弱く、特に木造住宅の場合はすぐに全焼してしまうため、保険は必須となっています。他に色々な事が結構置きます。
ちなみに、２年を待たず、途中で解約する場合、残存期間に当たる保険金が返ってきます。その為、退去時には絶対に保険又は代理店・不動産屋さんに連絡して、解約の旨を伝えて下さい。
・火災保険料の目安：２年で２万円程度
※一人暮らしの場合。二人又は家族の場合には、２～３万円程度かかることがあります。
１－５．家賃の前払い
一般的に入居時に向こう１、２ヶ月分ほどの家賃を前払いするよう求める大家さんが多いです。一種の保険、保証のような感覚で前もって数ヶ月分徴収しておくことにより、きちんと支払ってくれる人だと安心できるからです。
これが「２ヶ月分も払えません…」と言われてしまったら、「え、この人、お金大丈夫かな…？」と心配になりますよね。例え、１ヶ月分ならどうにか払えるということであっても、そんなギリギリの自転車操業の人には正直貸したくないと思うのがオーナーとしての本音だと思います。
ただ、この家賃の前払いを根本からひっくり返す「フリーレント」という物件があります。
フリーレントは最初の数ヶ月分の家賃を無料にするという驚きの物件です。静岡県静岡市にある物件で、６ヶ月間賃料無料というマンションを見たことがあります。ただし、フリーレントには契約期間があり、その期間中に退去すると違約金が発生する仕組みになっています。この辺りは本当に大切なので後でまとめて、詳しく解説いたします。
・家賃の前払い金目安：１、２ヶ月分の家賃
※次項の日割家賃とセットで入居のタイミングにより、変化します。可能なら、月初又は月末が前家賃を減らせます。
１－６．日割家賃
日割家賃は引っ越し日が月の中日だった場合に発生します。○月１日から住み始めるのであれば分かりやすいのですが、そうではなく○月１０日や、○月１５日といった中途半端な日に引っ越す場合はその月の住居日数で家賃を割り、日割分の家賃を算出します。物件によっては家賃１ヶ月分を丸々取られてしまうこともあるので、日割家賃は必ずしも発生しませんが覚えておきましょう。ちなみに、管理費や共益費はフリーレントがあってもその期間に関して、支払うケースが大半です。
・日割家賃の目安：家賃を住居日数で割った金額×日数分
※入居した日からその月の月末まで。つまり、月末に寄せて、前家賃とセットで安くするのが効果的です。
１－７．鍵交換費用
前の人が住んでいた時の鍵と同じ鍵を使うわけにはいきません。防犯上当然のことです。新しい住民が入れば、もちろん鍵は新しいものに取り換える必要があります。国土交通省のお達しがありますが、一般的にこの鍵交換費用は物件を借りる人が負担することが多いです。もちろん、交換しないで住むこともできますが、なんだか、気持ち悪いので変えることをお勧めしています。
・鍵交換費用目安：１～２万円（シングルロックの場合）
※１ドア２ロックなどの場合、２～３万円ぐらいです。
１－８．保証会社加入費用
物件を賃貸する時には必ず保証人を立てなければなりません。通常、両親など家族や身内が連帯保証人となってくれますが、頼れる人がいない、保証人になってくれる人が見つからない、という場合には家賃保証会社が代わりに保証してくれます。保証会社の加入費用は、条件や審査基準によってピンキリです。なお、最大手の一社であるCASAの場合、加入後も一年おきに更新保証料が１０，０００円とか掛かります。
・住宅として、利用する場合の目安は２年の契約で家賃の０．５ヶ月分～１ヶ月分
※学生割引をしている会社もありますので、その辺り、担当者に聞いてみて下さい。
１－９．初期費用を家賃５万円でシミュレーション！
ここまで初期費用の内訳とそれぞれの金額目安について解説しましたが、「で、結局いくらになるの？」と思いますよね？ここで、家賃５万円だったと仮定して、初期費用の目安を数字で見てみましょう。なお、計算が面倒なので日割家賃は入れずに算出します。
・敷金 ５～１０万
・礼金 ０～５万
・仲介手数料 ０～５万
・火災保険料 １～２万（２年）
・家賃の前払い ５～１０万
・日割家賃 一旦無し。
・鍵交換費用 １～２万
・保証会社加入費用 ３万程度（２年想定）
合計：１５万～３５万（ざっくり、家賃の３～７ヶ月分）と、安くても１５万円程度から高ければ、３５万円程度もかかってしまいます。うちもそうですが、クレジットカード決済で半年間、１２ヶ月の分割払いにする事も出来ます。その他仮想通貨やLINEpayで支払うことが出来るお店も増えています。
ちなみに、東京で一人暮らしの家賃が５万というのはかなり安い部類に入るため、実際は６～１０万円程度が家賃相場となります。そうなると初期費用はもっと上がり、２０、３０万円ぐらいで、家賃の３～４ヶ月分になってしまうというケースも普通です。
上の表では表記費用として、抗菌施工や消火剤という不思議な項目が入ってますが、稀にこういう精算書も来ますので、担当とよく話して契約と支払いは進めて下さい。そういった意味では、信じられる担当が本当に大切かもです。
２．引っ越し代は初期費用には入らない！
そういえば、引っ越し初期費用に「引っ越し代」って入ってなかったよね…？そうなんです。引っ越し代は物件を借りる上での「初期費用」には入れず、別物として扱われています。つまり、かなりの金額となる初期費用とは別で引っ越し代まで必要になるということなんです。
２－１．引っ越し代金の相場
引っ越し代金の相場は地域や季節によって大きく異なります。LIFULL HOME’S PRESSがアンケート調査を実施した結果、引っ越し費用には非常に大きな差が出て、三重県や新潟県など引っ越し費用は２５万円、宮崎県や栃木県などの引っ越し費用は２．５万円程度と、なんと１０倍もの差が出てしまいました。
これは単純に地方から東京へ引っ越す場合と同じエリア内で引っ越す場合で大きく費用が異なるため、これだけのバラつきが出てしまったものと考察できますが、高いと２５万円もかかるのか・・・ということだけでも頭に入れておくと良いと思います。
２－２．引っ越し代金は季節によって大きく変わる
引っ越し代金は季節によって大きく変動します。引っ越しラッシュとなる、年度末、年度始まりの３月、４月が繁忙期で、この時期に引っ越し業者に依頼しようと思うと、なかなか予約が取れない上にかなりの高額となります。
逆に、１月や２月、６月、１１月あたりは閑散期となり、引っ越し代金が安くなります。とはいえ、新年度に合わせて引っ越しする必要があるならば、閑散期を狙うのは難しいかもしれません。もし実家から会社や大学に通い、少し落ち着いたGWごろから部屋探しを始め、引っ越しをするという方法を取れば、引っ越し代金を結構抑えることができると思います。僕が初めて、麻布エリアに住んだ時もピークをずらして、引っ越しました。引っ越し代だけでなく、毎月の家賃や初期費用も交渉できるので本当はお勧めです。
２－３．引っ越しは業者に頼まず自力で…という人も
一人暮らしで近場に引っ越すなら、引っ越し業者に頼まず、自力で車に荷物を積んで引っ越しするという人も結構多いです。ただ、家具や家電が多い場合は、大型のレンタカーを借りたり、遠方の場合は高速道路の費用やガソリン代がかかってしまい、手間ばかりかかって、お金も体力も無くなり…という事態に陥ってしまうケースもありますので、自力でやるのも考えものです。他にも、怪我したり、部屋や家具家電にキズ付けたりするので個人的にはおすすめしてません。
３．初期費用と引っ越し代で破産寸前！？
ここまでの解説で、いかに初期費用がかかるかということが理解できたのではないでしょうか。また、引っ越し代もバカにならず、この２つを合わせると一体いくらになるんだ…と恐れ戦いてしまうことでしょう。家賃が１０万もしないのに「初期費用」と引っ越し代で３０万も５０万も取られてしまっては、それだけで破産寸前となってしまいます。
４．初期費用を抑える極意
では、賢く初期費用を抑える方法は無いのでしょうしょうか？実は…あるんです。少し触れましたが、敷金・礼金ゼロ物件やフリーレント物件など、本来かかる初期費用がかからない物件は確かに存在します。ここからはこれらについてもう少し詳しく解説して、初期費用を抑える極意を伝授いたします。
４－１．敷金・礼金ゼロ物件
敷金礼金ゼロ物件、あるいは礼金だけゼロ、という物件もあります。敷金は解説の通り、ある意味では「必要経費」なので支払って、礼金は要らないよ、という物件ですね。敷金もゼロの場合は、退去時のクリーニング代や修繕費、原状回復費は後から請求されることがあるので、その点だけ忘れないように頭に入れておきましょう。
４－２．フリーレント物件で家賃数ヶ月分をタダに
フリーレント物件とは、数ヶ月分の家賃が無料になる物件です。そんな物件あるの…！？と言いたいところですが、圧倒的に増えてるんです。フリーレント物件は、特に閑散期に出現しやすいのですが、なかなか借り手が見つからない物件をどうにか借りてもらうために大家さんが取る手段です。家賃を下げて借り手を募るという方法もあるのですが、家賃を下げてしまうと、ずっとその家賃で貸し続けなければならなくなりますよね？
フリーレントならば、一定期間無料で貸した後は通常の家賃で貸すことができるようになるため、結果的に損失を抑えられるのです。初期費用を減らしてでも、どうしても家賃を下げれない、むしろ上げないといけない人たちが実は世の中にはいます。保険会社、機関投資家、ファンド、金融機関が保有しているマンションはこの傾向が強いです。一人暮らし、二年契約で家賃を高くするために、フリーレントを２ヶ月、３ヶ月提供しているマンションは結構あります。
フリーレントは初期費用が無い人にとっては有難い物件ですが、一定期間以上住み続けなければならないという契約期間が定められ、その最中に退去、解約すると違約金が発生するので、その点は注意しなければなりません。
上記の家賃が相場とズレてる、ペナルティを踏まえてもどうしても初期費用を安くしたい方にはいいかもしれません。個人的には初期費用にこだわるようならば、クレジットカード払いが出来る我々のような不動産屋に部屋探しを頼み、毎月分割するのが個人的にはスマートかなとも思いますが・・・。
４－３．仲介手数料ゼロもしくは格安物件
他の記事にも書いていますが、不動産の仲介手数料がゼロ、あるいは格安という物件もあります。これも前述の通り、様々な背景によって仲介手数料がゼロとなっているのですが、借りる本人にとってはラッキーなことなので、見つけたらチャンスかもしれませんね。
結局、大家さんが手数料を負担しているケースが多いので、結果的に家賃が市場より高い又は他の条件が悪い可能性が高いので、経済条件が一般的な物なのか、担当とよく確認した方が良いと思います。初期費用へのこだわりが強すぎるとかえってトータルでの支払いが高くなってしまう可能性も高いのキチンと確認後に契約、支払いを行うようにして下さい。
４－４．保証人は身内に頼むか、格安保証会社に依頼
２０２０年４月の民法改正で保証人の負担上限を明記することになり、身内に連帯保証人を頼むケースは大きく、減少することになると思います。現実に、管理会社やオーナーから連帯保証人だけではNGが出るケースが増えています・・・。どうしても保証会社に加入するのが勿体なければ、身内に保証人になってもらうようお願いしましょう。頼れる人がいない場合は格安の保証会社に加入するのがおすすめです。
保証会社の加入料はピンキリですが、収入がしっかりしているということが証明できれば、かなり安い費用で加入させてくれます。特に、学生の方など、格安の保証会社を希望する場合は不動産の担当者に相談してみてください。
４－５．時期や季節によって初期費用が変わる！？
ここまで長々と説明してきましたが、賃貸物件の初期費用は時期や季節によって変わることが往々にあります。先ほどから何度か「閑散期」という言葉を出していますが、引っ越し業者が閑散期と繁忙期で値段が大きく変わるように、賃貸物件業界も同じく、引っ越しラッシュとなる時期と、そうではない閑散期で、家賃相場や初期費用が変動します。
なぜなら、閑散期になかなか借り手が見つからず、費用を下げて入居してもらおうと考える大家さんや不動産会社が多いため、初期費用が抑えられる可能性が高くなります。値下げ交渉を行う場合、周辺の家賃相場やいつからその部屋が募集をしているかなどを担当に確認してもらうといいかもしれません。家賃だけでなく、設備などでも若干変わってきますが、交渉するために何かしら武器があった方が良いと思います。
５．引っ越し費用を抑えるコツ
次に、引っ越し費用を抑えるコツをお教えします。
５－１．閑散期を狙う
引っ越し費用を抑える一番の極意は閑散期を狙うに限るのですが、なかなか難しいという人も多いでしょう。そんな時はこの次からの極意を活用してみてください。
５－２．合積みを利用する
「合積み」とは、ある方向に進むトラックに、同じ方向に荷物を運びたい複数の人が荷物を積んでもらうというシステムです。相乗りタクシーのようなイメージですね。当然人数分で料金が割安になるため、引っ越し費用を抑えることができます。
５－３．大手よりも無名の中小業者
テレビCMなど、広告費に多額を費やしているような大手の引っ越し会社よりも、広告費などにお金を使わず細々と営業している中小業者の方が、引っ越し費用は安くなります。ただ、中小業者は人手やトラック数が少ないため、早く予約しないと埋まってしまうリスクが高くなります。
＞＞弊社では一都三県内での単身・一人暮らしのお引っ越しであれば、提携しているファミリー引越センターを通常価格から３０％オフの値段でご紹介できます。機会があれば、このサービスを使って、賢くお引っ越してください。きっと最適なプランを紹介してくれます。もちろん、養生をしっかりして、お部屋に傷付けませんし、追加の費用請求もありません。ただ、群雄割拠で競争が激しい引っ越し業界。他社に負けないため、３０％もの広告費がお見積りに載っていると思うのと、怖いですね。多くの人が使っている相見積もりの引っ越しサイトとか、実際は相見積もりサイト運営者や間に入っている代理店にいくら払っているのか、気になります・・・。
５－４．家具や家電は新調した方が安くなることも
大きな家具や重い家電などを運ぶのにはお金がかかります。自力で引っ越しする場合にも、手間や余分なお金がかかってしまうことがあります。それならば、いっそ引っ越し先の近所で新調してしまった方が安く済むということもあるのです。中古品を安く買い取ったり、今は新品でもかなり安い値段で家具も家電も買うことができるので、これを機に、気分も新たに家具家電を新調してみるのも良いかもしれませんね。
はじめての一人暮らしなど実家暮らしからの自立の場合、初期費用や引っ越し代と同じように家具家電の購入費も大きな割合を占めます。その為、賢くどれをどのグレードで揃えるかなどはよく考えて下さい。
６．工夫して引っ越しにかかるお金を節約しよう
契約時の初期費用や引っ越し費用にかかるお金は、工夫次第で節約することができます。部屋探しも大切ですが、支払いに関して何も考えずにボヤっとしていると、５０万も６０万も失ってしまう可能性が高くなります。東京都心、麻布十番で一人暮らしをする場合、初期費用はどれくらい掛かるのか？こちらにまとめています。
その為、よく考え、費用をなるべく抑えるように物件探しや引っ越し業者探しをすれば、大幅に費用を下げることができます。担当に最後の一言を言えるかどうかが本当に大切です。オンラインでテキストベースなので、サクッと送ってみてもいいと思いますが・・・。
これまで説明してきた通り、残念ですが、引っ越しには何かとお金がかかります。初期費用や引っ越し費用だけでなく、日用品や食材（調味料系が意外とお金がかかるんです…）を揃えるのにもお金がかかりますし、とにかくお金がどんどん出ていきます。だからこそ、部屋探しをキチンと行い、短期での引っ越しを避け、各支払いも抑えられるところは抑え、節約上手な引っ越しを実現し、着実に自分を成長させていきましょう。
今回もサクッと読み切れるように、私たちなりにポイントを整理して記載しました。最後まで読んで頂き、本当にありがとうございます。
※なお、これまで聞かれることが多かった質問に関して、サイト移動を機に、もっと参考になるよう一部内容を修正・追記し、投稿しています。
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