マンションの売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
事業としてではなく、住み替えや離婚、相続などの事情で売却をする方にとって、売却益というのは馴染みがない上、実感も薄いのではないかと思います。
しかし、税制上は収益の有無を確定する必要があるほか、逆に売却損というのも可能性としてあります。
そこで今回は、不動産の売却益とはどのようなものか、計算方法や節税方法について解説します。
１．不動産売却時の売却益とは？
不動産売却時の売却益とは、どのようなもので、どんな扱いを受けるのでしょうか。
１－１．売却益は、不動産売却で発生した利益
売却益とは文字どおり、不動産を売却した際の利益ですが、もちろん売却の価格がそのまま売却益になるわけではありません。
売却価格から、その物件を購入したときの費用の一部や、売却するまでにかかった費用を差し引いて計算します。
その金額と売却価格を比較したうえで、売却益や売却損を判断することになります。
１－２．売却益には課税される
売却益は、利益のひとつとみなされて所得税などが課税されます。
しかし、個人の方が自宅や相続した実家を売却した場合は、さまざまな特例があります。
特例とは、税額を低減するための措置です。
個人の方が自宅や実家を売買する場合は、事業として収益を出すためとは事情が異なり、住み替えや財産分与などで、売却したお金が必要になるということが多いためです。
売却益にかかる税金を低減させるためにも、売却益について正しく計算しておく必要があります。
１－３．売却益と確定申告
売却した結果、売却益が出るかどうかを計算し、その結果を税務署に申告するのが確定申告です。
１－３－１．分離課税
売却益は分離課税と言って、普段の収入とは別に計算をして申告をおこない、納税の必要があれば別途支払うようになっています。
売却益が０か、０に近いマイナスである場合は、確定申告の必要はありません。
１－３－２．特例利用時の注意点
しかし、売却益を０にするために控除の特例を利用する必要がある場合、確定申告をしなければ控除が受けられないため、申告の必要が出てきます。
また、売却損が大きい場合、それに対する特例を受けるためにも、確定申告で収支を確定することになります。
申告すべき課税対象の売却益があるのに遅れたり放置した場合は、延滞税や無申告加算税といった追加の税が課せられることになるため、注意しましょう。
２．不動産を売却したときの売却益の計算方法
続いて、売却益の計算方法を説明します。
２－１．経費の準備
２－１－１．経費の種類
不動産売却時の経費は、大きく分けて２つあります。
- 取得費
- 譲渡費用
取得費は、売却した家を取得した当時の費用で、購入価格、建築費用、購入手数料（仲介手数料など）、設備費、造成や外構の造作費用、リフォーム費用等です。
また、当時の売買契約書に貼付した印紙税や、所有権の登記手続きにかかった登録免許税、登記手続きの司法書士の報酬なども取得費として計上できます。
譲渡費用はこのたび物件を売却するために要した費用です。売却を不動産会社に依頼した際の仲介手数料や、建物を解体した際の解体費用などが含まれます。
また、住宅ローンを完済して金融機関の抵当権を抹消するための登記手続きに伴う登録免許税なども計上します。
２－１－１．注意点
なお、抵当権抹消登記の司法書士の報酬や売却年までの固定資産税など、取得費や譲渡時用には、一見対象のようで認められないものもあり、確認しながら計算しましょう。
２－２．減価償却費の計算
減価償却とは、建物のように時間の経過で価値の低下する資産を購入した際に、一定年数に分けて経費として計上する計算方法のことです。
減価償却費は次のような計算式で算出し、取得費のうち建物の価格から差し引きます。
建物の購入価格×０．９×償却率×経過年数
償却率は国税庁の表を元とすることと、建物構造によって償却率が０になる年数が定められているので、参照して計算をしてください。
２－３．具体的な計算例
２－３－１．売却益の計算式
売却益は以下の式で計算します。
売却価格－(取得費＋譲渡費用)－特別控除＝売却益
２－３－２．計算例
例えば、売却価格５，５００万円で、減価償却を反映した取得費を１，１００万円、譲渡費用を２５０万円とした場合、売却益は以下になります。
５,５００万円－(１，１００万円＋２５０万円)－３，０００万円＝１，１５０万円
特別控除については後述しますが、この１，１５０万円の売却益に対して、譲渡所得税、復興特別所得税、住民税が課税されます。
これらの税率は、３つの税金をまとめて、不動産の所有期間が５年以下の短期譲渡で３９．６３％、所有期間が５年超の長期譲渡では２０．３１５％が基本です。
そしてさらに１０年以上の所有期間では、売却益６，０００万円まで１４．２１％となります。
１，１５０万円の売却益に１０年以上所有の１４．２１％の税率の場合、１６３万４千円が譲渡所得に対する納税額となります。
３．不動産売却益の節税方法と売却損に利用できる控除
最後に、売却にあたっての節税に関して説明します。
３－１．譲渡所得の控除
主な控除の特例として、以下が挙げられます。
- マイホーム売却時の３，０００万円特別控除
- 空き家の３，０００万円特別控除
- １０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換え特例
３，０００万円特別控除は、マイホームや相続した空き家を売却する際、売却益から３，０００万円まで控除できる制度です。
１０年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、前述の計算例であてはめた１４．２１％の税率が該当します。
特定の居住用財産の買換え特例は、マイホームを売却して買い替える場合に、売却益にかかる税金を、今度の新居を売却するまで繰り延べることができる制度です。
３－２．売却損の損益通算や繰り越し
３－２－１．損益通算とは？
損益通算とは、売却によって損失が出た場合でも、確定申告をすることにより翌年以降の利益から損の分を差し引くことができる制度です。
この損益通算は、翌年から３年間繰り越すことができ、売却損を損益通算していくことができるようになっています。
３－２－２．注意点
しかし、マイホームを取り壊してから売却するまでに、更地を駐車場などに利用すると、損益通算適用ができなくなるため注意が必要です。
これらの特例はそれぞれ、適用のための要件がある点、併用できない特例がある点、年度によって適用の条件が異なったり改廃がある点があり、最新の情報を確認してください。
３－３．経費をしっかり計上する
控除の特例を正しく適用しても、まだ課税対象の譲渡所得が発生する場合、あとは出せる経費を正しく計上しているかどうかが、節税のポイントとなります。
取得費はかなり過去にさかのぼって、証跡となる領収書などを集める必要があります。
それらの書類が残っていない可能性も高く、その場合は売却価格の５％で計上することができますが、実情よりかなり少ない可能性があります。
その場合は、施工元などに領収書の再発行を依頼するなどして、極力正しい金額で取得費を計上するよう心がけてください。
４．今回のまとめ
今回は、不動産の売却益とはどのようなものか、計算方法や節税方法について解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
売却益は、課税額の計算だけでなく、ローン残債との兼ね合いで金融機関と売却を話し合う際にも必要となってきます。
そのため、査定額同様に売却する上で一つの指針と言えます。
スムーズで理想に近い形の売却のためには、専門知識に基づいた検討のうえ、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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