再開発地域の相場まとめ

2027年に駅前再開発が完成!最新ビジネス都市へ生まれ変わる浜松町

 

こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、(株)リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。

単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。

私たちは2013年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。

離婚の相談_202205

ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。

最近、再開発の記事を読んでいると、ネットで調べた情報をまとめているだけでは?と思えるものもたまに見かけようになりました。私たちは、街を実際に歩いて、気分が乗らない駅は記事にまとめず、今後の展望がイメージできる駅を中心にまとめています。

今回は、再開発が動いている浜松町駅について、その人口やマンション単価、犯罪発生件数等の定量的なデータを基に情報をまとめました。

1.はじめに

*日本生命浜松町クレアタワー

東京の湾岸エリアにある浜松町は、「東京の玄関口」である羽田空港へのアクセスが良く、複数の再開発が進んでいます。

2013年3月に都市計画決定された「浜松町二丁目4地区」は、2021年3月に世界貿易センタービル南館が竣工しました。隣接するB街区には日本生命浜松町クレアタワーが2018年に竣工済みです。

さらに、C地区には高層複合施設が2026年完成予定となっており、モノレール棟には新しい浜松町駅が2027年完成する予定です。

今後、数年で新しく生まれ変わる浜松町の未来は明るく感じます。

1-1.浜松町駅から北に500メートルほど離れたエリアにある公園で乳児遺棄事件

都内屈指のビジネス街でもあり、未来を感じさせる浜松町駅周辺ですが、2019年には痛ましい事件が起こりました。

CAを夢見て就職活動中だった元女子大学生が極秘出産した後、乳児を浜松町駅から500メートルほどの公園に遺棄し逮捕されました。

1-2.高い利便性の割に、「住みたい街ランキング2021」は圏外・・・

*東京モノレール 改札の様子

続いて、リクルートSUUMOが毎年発表する「住みたい街ランキング2021」を確認してみると、ランキング圏外でした。

アクセスが良く、羽田空港へ向かう東京モノレール羽田空港線と浜松町バスターミナルもありますが、住みたい街というイメージとは異なるようです。

1-3.かつての浜松町ランドマークタワーが2021年老朽化で閉館

*世界貿易センタービルディング

2009年12月に放送された地域密着系都市型エンターテイメント番組『出没!アド街ック天国』(テレビ東京系)では、浜松町のランドマークとして「世界貿易センタービルディング」が取り上げられていました。

京王プラザホテルに抜かれるまでその高さは日本一でした。2021年6月に老朽化により閉館となり、今まさに、この地が再開発の舞台となっています。

この記事では、複数の再開発が進む浜松町駅周辺を実際に歩いて、周辺の利便性や将来性、街の特徴について可能な限り詳しく解説していきます。マンション等、駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にしてみて下さい。

2.東京、浜松町はどのような都市か?

2-1.浜松町他3駅との年収の比較について

まず、浜松町駅と芝公園駅、大門駅を年収別世帯数の割合で比較してみました。

浜松町駅は、年収400万円~500万円の世帯が最も多く、約15%程度を占めることがわかりました。

また、年収1,000万円を超える世帯数も割合としては多く、比較的ゆとりのある世帯に好まれているようです。

2-2.浜松町他3駅との世帯数比較について

上記は、浜松町駅と芝公園駅、大門駅の世帯数を比較したグラフです。

年収で比較した情報と上記グラフから、年収400~500万の単身者が多いことがわかります。浜松町はビジネス街であり、アクセスも良く出張にも便利な立地であることから、好まれているのでしょう。

3.浜松町は治安が良いイメージがあるが実際は?

参考:愛宕警察署

上記のグラフは、エリアを管轄する愛宕警察署が発表した、過去5年間における刑法犯の推移です。

既述の通り、治安が良いイメージの浜松町ですが、刑法犯・粗暴犯ともに犯罪件数は年々減少傾向にあり、2020年には大幅に件数が減少しています。

浜松町はビジネス街のため飲み屋も多く、ひったくり、不審者声掛けなどの事件も多いので、港区が発信する「みんなと安全安心メール」をチェックすることをおすすめします。

4.浜松町は再開発でどのような進化をするのか?

*浜松町駅北口

実際歩いて見ると、駅周辺の再開発が今まさに行われている浜松町ですが、その中でいくつか行ってみて良かった地域をピックアップして説明します。

4-1.「都市再生特別地区(浜松町二丁目4地区)A街区」

世界貿易センタービルの老朽化により、2013年3月に都市計画決定され、2021年3月には世界貿易センタービル南館が竣工しました。
羽田空港に直結する浜松町駅のポテンシャルを活かしながら、にぎわいにあふれた国際ビジネス街を目指す街づくりが着々と進められています。

東京モノレール浜松町駅の建て替えやバスターミナルの再整備などにより、更に浜松町駅周辺の交通利便性が強化されると予想されます。完成は2027年を予定しています。

4-2.世界貿易センタービル建て替えに隣接する「C地区」

*都市再生特別地区(浜松町二丁目4地区)C地区の様子

いわゆる「C地区」と呼ばれる「浜松町二丁目地区第一種市街地再開発」は、共同住宅、事務所、商業施設、港区文化芸術ホールなどが入る高層複合ビルが2026年に竣工予定です。

5.浜松町はこれからも発展していくのか?

5-1.これまでの人口推移と人口予測

次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省」のデータを国際航業㈱が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

データによると、どの駅も大きな変化は予測されておらず、手堅いエリアであることがわかります。

参考: 港区役所
こちらは港区全体の人口推移を表したグラフです。2020年までは年々上昇傾向にあり、3000人近く増加しています。
しかし、2021年は、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国が影響し、減少傾向にあることが推察されます。2022年には外国人の流入について、緩和されると思うので、戻るのではないでしょうか?

5-2.各駅の乗降客数の推移は?

参考:「国土数値情報(駅別乗降客数データ)」(国土交通省国土政策局・平成30年度)の数値を参考に作成

東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「浜松町駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

データによると、浜松町駅の乗降客数は年々増加傾向であることが確認できます。再開発が完了したら、さらに乗降者数は増加することが予想されます。

6.浜松町駅はどのくらい値上がりしたのか?

*浜松町駅周辺の様子

6-1.浜松町駅周辺の地価公示を見てみると?

次に、浜松町駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『港5-28(浜松町駅)』を近隣駅の3地点のデータを基に、2012年から2021年までの価格をグラフにしたものです。

浜松町駅周辺には住宅地の地価公示が無いため、商業地のみ記載いたします。

6-1-1.商業地に区分される「浜松町駅」について

参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、2012年から2021年にかけて63万円/㎡(約54%)増加しています。

2020年、翌年に再開発が完了する期待から地価が上昇しましたが、現在は少し落ち着きを見せているようです。

しかし、再開発が完了する2026年と2027年の前年は期待から地価が上がる可能性があるため、注視が必要です。

*商業地『港5-28』の様子

6-2.浜松町駅周辺のマンション価格の推移は?

*駅周辺のマンション
ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の浜松町駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。

まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの浜松商駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。

引用:ライフルホームズ

浜松町駅の中古マンションの価格は、2012年以降、上昇傾向が続いています。グラフを見確認すると、その上昇が一目で分かります。また、直近の3年間に限れば15.53%程度上昇しています。

中古マンションの価格は上昇傾向にある一方、中古戸建・土地の価格は2021年7月から2022年1月にかけて下落傾向にあります。今後は再開発の影響を受け、上昇基調になる可能性が高く、注視が必要です。

6-3.ファミリー向けマンションの価格まとめ

このように堅調に推移している浜松町駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70㎡前後の中古マンションの平均価格は8,241万円(389万円/坪)でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格が12,673万円(598万円/坪)でした。

他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格14,034万円(663万円/坪)でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格8,493万円(401万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(10,256万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では約24%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化など、マンションの再販を踏まえ、個人的に狙い目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が、万が一のことを考え安心だと思います。

7.浜松町駅のある港区の地盤や災害の影響は?

ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。浜松町駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。

7-1. 地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都港区・地域別危険度』

参照:東京都【地域別危険度】|地震情報サイトJISを基に作成

浜松町1丁目、2丁目を確認すると、浜松1丁目は建物倒壊危険度が2丁目に比べ高く、4.2棟/haになっています。

写真の通り、このエリアは雑居ビルが密集しています。さらに、軟弱な地盤であるため、地震が起きた場合は揺れが増幅されやすいため注意が必要です。

7-2.港区作成の「水害ハザードマップ」

参照:港区

浜松町1丁目、2丁目は、河川の洪水により街全体、または街の一部が浸水する見込みで、浸水は1.0m~3.0mに達する被害が想定される箇所があります。

また、港区は巨大地震が起きた場合の津波被害想定を独自に試算しました。その結果、浜松町駅や田町駅の周辺で、津波による浸水リスクがあるという結果が出ました。

なお、港区は今後、予測を基に民間のビルを住民が一時的に逃げ込める「津波避難ビル」に指定するなど防災対策に取り入れていく方針とのことです。

8.羽田空港、成田空港へのアクセス抜群!未来の国際拠点となりうる浜松町

*東京湾の様子

浜松町のビジネスパーソンに向けた最大のアピールポイントは、何といっても空港に直結しているという点です。

モノレールはもちろん、すぐ近くの都営浅草線大門駅からは成田、羽田両空港への直通列車も発着しています。再開発で利便性が上がり、今も単身ビジネスパーソンに人気のエリアですが、更にその傾向は高まるのではないでしょうか。

また、コロナが明ければ、インバウンドも期待できるエリアとなりそうです。その理由としては、東京タワーも近くにあり、屋形船や浜離宮恩賜庭園等、日本ならではのスポットも楽しめるなど観光資源も豊富だからです。

更に最先端の複合施設がこれから複数完成予定です。マンションも増え、繁華性や利便性の向上も予想されており、ファミリー層の取り込みも期待されるエリアです。

地価も現在上昇傾向にあり、実際、再開発前の地価上昇がデータで確認できています。その為、再開発が完了する5年後以降の展望も期待できると思います。

ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ

私たち、アリネットは2012年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。

特に、2018年以降4年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。

ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。

単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで10年、15年と時間が掛かります。

しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。

>>無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。

LINEで無料相談

相樂 喜一郎(株式会社リビングイン代表)

国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、2012年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、(株)リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。8年間で300室以上のお引っ越しをサポートし、180件近い住まいのトラブルにも対応。1978年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。

保有資格:不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー2級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他

>>詳細な実績はこちらのページをご覧ください。

馬場 紘司(株式会社リビングイン共同代表)

有名私立大学卒業後、部品商社を経て、2011年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。2013年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。

保有資格:宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他

>>詳細な実績はこちらのページをご覧ください。

電話でのご連絡は毎日8時~23時

☎ 03-6555-3053

メールでのご相談はこちら
✉ info@livingin.co.jp

無料面談_相樂

 

Follow me!

関連する他の投稿はこちら

LINEでも無料相談をお受けしております。お気軽にご連絡ください。

無料の参考資料のダウンロードはこちら

アバター

この記事を書いた人

atlivingyt

大手広告主企業での広告宣伝部、総合広告代理店でのプロモーション部を経験し、PLAN-Bへ入社。企業のオウンドメディア「PINTO!」の立ち上げを行い数多くの記事を作成しメディアとして成長させた。その経験からコンテンツSEOのインハウス化を支援するツールの「SEARCHWRITE」をローンチし、プロダクトオーナーを務める。

【司法書士監修】離婚時の財産分与で家を売却しない場合の注意点は?前のページ

住宅債権管理回収機構は『住宅金融支援機構に委託された債権回収会社』のこと次のページ

関連記事

  1. 豆知識

    時間がなくても大丈夫!失敗例を参考に内見で確認してほしい厳選ベスト5

    仕事の合間や少ない休日を使っての内見はどうしても時間切れに…、…

  2. 豆知識

    実業家姉妹が語る、通算15回以上の引越しで見えた港区の魅力(前半)

    引っ越し雑誌などのアンケートで「一度は住んでみたい場所」などと…

  3. 豆知識

    事例で見る賃貸マンションの騒音トラブルとその解決方法とは(一人暮らし編)

    麻布十番・賃貸マンション、㈱リビングインの防犯設備士兼ファイナ…

  4. 豆知識

    住まいのトラブルを効率的に解消する、管理会社や弁護士に相談する前に行う3つ

    1.質問(トラブルや問題)私が引越ししたアパートに同級生が入居して…

  5. 相場情報

    『六本木一丁目』駅徒歩5分のおしゃれな【オープンレジデンシア麻布六本木】

    オープンレジデンシア麻布六本木に関する情報をネットだけでな…

  6. 豆知識

    住まいのトラブルを効率的に解消する、管理会社や弁護士に相談する前に行う3つ

    1.質問(トラブルや問題)私が引っ越しをを決意を決めたのはとても簡…

コメント

  • コメント (0)

  • トラックバックは利用できません。

  1. この記事へのコメントはありません。

営業日時・連絡先

年中無休・9時から22時まで営業
電話番号
アドレス

運営者情報

運営者情報

2012年以降、600を超える解決事例や6,700件のアンケートを参考に、関わった方の住まいのいお悩みゼロを目指し、活動しています。充実した毎日を取り戻すため、一対一の担当制で最後まで一つひとつ、責任を持って対応しています。

詳しくはこちら


無料のLINE相談は深夜も対応しています。お気軽にご連絡ください。


カレンダー

2022年12月
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031