不動産の売却を検討されている方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの相楽です。
不動産売却の経験がある方は、レインズというシステムの名前を記憶されているかもしれません。
レインズは、不動産物件情報の流通に大事な役割を果たし、売却のサポートをおこないます。
そこで今回は、不動産売却時のレインズとはどのようなものか、利用の流れやメリットについて解説します。
１．不動産売却時に不動産会社が利用するレインズとは？
まず、レインズとはどのようなものなのでしょうか。
１－１．レインズは不動産情報のネットワーク
レインズ（ＲＥＩＮＳ）とは、ＲｅａｌＥｓｔａｔｅ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｎｅｔｗｏｒｋ Ｓｙｓｔｅｍ＝不動産流通標準情報システムの略です。
これは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するシステムです。
不動産に関わりを持たない方にあまり知られていない理由は、一般の方はアクセスができないためです。
居住用の物件を扱う不動産会社はほぼ１００%が加盟し、新しい物件情報を仕入れるためにさまざまな条件で検索をかけ、物件の詳細な内容が閲覧できるようになっています。
言うなればプロ専門のＳＵＵＭＯのようなポータルサイトですが、なぜプロ専門のものが必要なのかはこのあと解説します。
１－２．全国で4つの組織がある
レインズはエリアによって組織が分かれており、東日本不動産流通機構、中部圏不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構の４つがあります。
ある地域の不動産会社が、他のエリアの物件を仲介するケースもあるため、どこからでも情報の閲覧や登録が可能です。
したがって、他のエリアに物件を紹介したり、検索して探すことも可能です。
１－３．レインズの仕組み
１－３－１．レインズに掲載されている情報
レインズは、不動産会社間の物件情報バンクの役割を果たしており、そこには大きく分けて２種類の情報が掲載されています。
- 現在売り出し中の物件情報
- 成約済み物件の取引事例
この２つを不動産会社間で共有することによって、販売中の物件情報が市場に公平に行きわたることと、エリア内類似物件の相場観を形成することが可能になります。
一般の売主と買主のお客様の利益を守るために、公平な情報流通のためと、不動産会社の査定の参考資料などとして機能するのです。
１－３－２．不動産会社のみがレインズを利用できる理由
また、不動産物件の情報は個人情報としてデリケートな側面を有しています。
レインズにアクセスできる不動産会社は個人情報取扱業者として扱われ、報告や命令違反に対する罰則などの義務を負います。
会員登録をしている不動産会社のみがレインズを利用できる理由は、この個人情報の扱いから、資格のある業者のみの利用によって、セキュリティを担保するためです。
２．不動産売却時のレインズの利用の流れとは？
続いて、売却時にレインズはどのような流れで利用されるのか説明します。
２－１．査定から媒介契約
２－１－１．査定
売却の際、最初に物件がどのくらいで売れるのか、査定によって見積もりします。前述のように不動産会社はレインズで、同エリア内の過去の取引事例を確認して、参考とします。
２－１－２．売り出し価格の決定
この査定をもとにして、売主の方のご希望や事情に合わせて売り出し価格を決定します。
また、一般の方も閲覧できる『レインズマーケットインフォメーション』では、直近一年の過去の成約データの閲覧、物件情報の検索や、希望エリアの相場をチェックできます。
ただしここに掲載されている情報は、成約時期、沿線、最寄り駅、築年、平米数、間取り・成約価格などで、個人情報の関係でマンション名や詳細な住所は確認できません。
２－１－３．媒介契約
売り出し価格が決まったら、不動産会社と媒介契約を結ぶのですが、この際にもレインズが関わってきます。
売主の方と不動産会社が締結する媒介契約は以下の３種類があります。
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
このうち、専任媒介か専属専任媒介の契約対象物件は、レインズの登録義務があります。
２－２．レインズに登録
上記の媒介契約の態様は、売主の方と不動産会社との関わりを規定する分類です。
しかし、そこにはレインズへの登録義務も含まれていて、売主の方への登録証明書の提出も必要です。
２－３．レインズへの登録義務
- 一般媒介契約：登録義務なし
- 専任媒介契約：媒介契約から７日以内
- 専属専任媒介契約：媒介契約から５日以内
以上は宅地建物取引業法での規定ですが、売主との結びつきが強い契約ほど、レインズへ登録して情報公開する義務が大きい仕組みとなっています。
２－４．買主側の不動産会社からオファー
お客様から物件購入の相談を受けている不動産会社が、レインズに登録された情報を見て、売主側の不動産会社に問い合わせをいただきます。
売主と媒介契約を結んだ不動産会社は、自社からの顧客以外にも、他社からのオファーも受けて売買の交渉を進めます。
そして成約となったら、その取引結果もレインズに記録します。
記録された取引情報は未来の新しい取引の資料となるべく蓄積するというのが、レインズ利用の流れです。
３．不動産売却時にレインズを利用するメリットとデメリット
最後に、売却時にレインズを利用するメリットとデメリットについて説明します。
３－１．査定の基礎となる
前述のように、査定価格を決定するうえで、レインズの取引事例が参考となります。
不動産の物件は、すべてが唯一無二の商品で、同じものはひとつとしてありません。
また、不動産取引は売主と買主の間で合意が形成できれば、それが高くとも安くとも取引は成立します。
そのため、市場での相場が形成され引用できることは、売主と買主が合意に至るうえでも大事な要素となるのです。
また、取引事例を検索することによって、蓄積された過去の相場の上下の履歴もたどることができます。
３－２．開かれた物件情報の流通
せっかく売り出した物件の情報が十分に広まっていかないというのは、売主の方にとっては、成約の機会損失になりかねません。
不動産取引の情報が不健全な形で閉鎖的にならないように、レインズによって不動産会社間での情報公開につとめています。
と言っても１００％公開しなければならないのではなく、売主の方のご都合によって一般媒介契約を結び、非公開とすることもできます。
３－３．宣伝媒体の機能
レインズの物件情報は宣伝媒体としても充実しており、図面や写真も公開して共有できます。そのため、他の不動産会社もすぐに具体的な動きができるようになっています。
他の不動産会社のホームページによる物件情報公開も、売主の方の意向に沿って指定することが可能です。
３－４．レインズのデメリット
レインズはＳＵＵＭＯなどのポータルサイトと異なり、適宜公開状態の調整や、掲載順位を上げたりできません。
そのため、売却が長期化すると売れ残りのイメージが出る場合があります。
また、中には「なるべく知られない形で売却を完了したい」というご要望を頂くこともあります。
弊社では投資家ルートなどを利用して、一般的な物件情報公開をせずに進める形の売却もおこなっておりますので、お気軽にご相談ください。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時のレインズとはどのようなものか、利用の流れやメリットについて解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
説明してきた通り、不動産会社間の物件情報流通も、法令にのっとった形で公正さが保たれるように、工夫がされています。
スムーズで理想に近い売却をするためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
４－２．離婚に伴うご自宅の売却で悩んでいる方へ
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