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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、現在、大山を含め、２か所で事業決定がされた東武東上線「上板橋」駅について、その現状を踏まえ、まとめていきます。
上板橋駅は２００４年１１月に駅前地区第一種市街地地再開発事業の都市計画決定が決定され、以後、２０２１年まで主だった動きがありませんでした。
しかし、２０２１年３月２５日いよいよ、東京都が大成建設と住友不動産を事業協力者及び参加組合員とし、再開発組合の設立を発表しました。
２０２２年度の権利変換計画認可、そして、２０２５年の建築工事の着手を目標としており、ここから５年、１０年掛け、上板橋駅周辺の高度利用と都市機能の更新が行われ、利用者が増えそうです。
１．今、再開発だけがなぜ買えるのか？
*東武東上線上板橋駅南口付近
東京を中心にこれまで多くの再開発や新駅開通が行われてきました。例えば昨今、インバウンドの急増で利用者が増えた秋葉原や六本木、豊洲、そして高輪にできた新駅、高輪ゲートウェイなどがあります。
東京以外でも神奈川県川崎市の武蔵小杉や埼玉県草加市、千葉県柏市で大規模な再開発が行われ、これらのエリアの地価やマンション価格、乗降客数は住環境の整理が進むにつれて、利便性やその価格も一般的に上がっています。
その為、もしあなたに何かあった時でもローンを残さず、売却するためにはこれらイベント・ネタのあるエリアの不動産を購入するのが先の見えづらい時代には賢い戦略だと思っています。主なエリアとして、以下のようなものが考えられます。
・新駅・延線開通
（例えば、大江戸線「麻布十番」や丸ノ内線「方南町」、大江戸線「大泉学園」等）
・拡幅工事
（例えば、環状3号線や環状4号線等）
・駅前開発
（例えば、赤羽駅、上板橋駅等）
・地域開発
（例えば、豊洲や武蔵小杉、六本木ヒルズ、ミッドタウン六本木、ミッドタウン日比谷等）
・その他上記の複合（新規乗り入れを含む）
（例えば、山手線「高輪ゲートウェイ」等）
どのエリアも再開発の進捗と共に利便性だけでなく、その価格も上昇してきました。具体的な恩恵は後日、見ていきます。
２．計画決定から２０年、ようやく動き出す再開発、上板橋
*上板南口銀座商店街
前回の武蔵小杉駅ほど大規模ではないのものの今後、５年、１０年で多く変わりそうな街があります。それは東武東上線『上板橋』駅です。
都市計画決定が平成１６年に行われ、今年まで約１５年間、施設計画等の変更で動かなかったものの、区域縮小や関係者の調整を経て、いよいよ動きそうな気配を見せています。
上板橋駅は東武東上線の各駅列車しか停まらないものの、池袋駅から１５分以内と便利な位置にあり、隣駅であるときわ台駅と共に良好な住宅環境を形成しています。
グーグルマップを見ると、メインストリートとされる黄色いエリアはときわ台駅や東武練馬駅より、圧倒的に広範囲にわたっています。今回再開発が行われる南口だけでなく、北口にもイトーヨーカドーや商店街が形成されており、街としての利便性は既に高いものと思われます。
上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業（板橋区決定）について、東京都都市整備局のサイトを見ると、以下のように書かれています。
当地区を含めた駅周辺地域は狭隘な道路が多く、木造住宅や店舗併用住宅などが密集しており、土地の高度利用が図られていない。
また、駅前への取付け道路が未整備であり、緊急時の交通アクセス困難など都市機能を果たせない状況にある。中略、建物の不燃化、土地の高度利用を行うことで、防災面の強化、商店街の活性化を図る。
ポイントは、『駅前商店街が雑多な状態で建物の老朽化が進んでおり、再開発を行い、幹線道路である川越街道までの道路を拡幅し、高層ビルを建て、安全で住みやすい街づくりを進めたい』という事です。
３．どのように上板橋駅南口の再開発が行われるのか？
３－１．駅前地域をA~Cの３つの街区に区切り、開発を予定
*参照：具体的には、自転車駐輪場を中心に東、西、中街区及び南街区を作り、川越街道までの区道を幅員１６ｍまで拡幅し、緊急車両を含め、車の出入りを容易にするようです。各街区には商業、住居、駐車場が完備され、駅前タワーマンションが建つなど、イメージとしては先に再開発が行われたJR常磐線『金町』駅*のようなイメージかもしれません。
なお、途中発表されたものを見ると、事業協力者は大成建設、参加組合員予定者は住友不動産、コンサルタントはＵＲリンケージとなっており、現状からは想像できない、かなり大規模な開発が期待できそうです。
（*金町駅は産・学・官・民一体で実現した駅前複合再開発で、駅徒歩１分のところに地下１階地上２１階建、総戸数１９０戸のタワーレジデンス「プラウドタワー金町」が野村不動産によって建てられています）
３－２．現在の状況をヒアリングしてみると
次に、実際に板橋区の都市整備部にもヒアリングを掛けてみました。
『当初平成１６年の計画決定以後、反対や話がまとまらない事もあったものの、当時より意見がまとまりつつあり、街づくりを行い、エリアを良くしていこうという機運は高まっている。』
なお、第一種市街地再開発事業で権利変換方式での市街地再開発事業だから、第二種と比べて、開発実行の確度が低いわけではなく、単にこれまで方向性をまとめるのに時間が掛かっていたとのことでした。結果的に、当初の計画と比較して、組合設立のタイミングが２０２０年６月から２０２１年３月末予定に遅れてしまっただけとのことでした。
２０２１年２月追記
現在、上板橋駅南口駅前地区市街地再開発事業については、都市計画決定した再開発区域を、先行区域（東地区）と検討継続区域（西地区）に分けて段階的な再開発事業を進めております。今年度の目標としては、東地区については再開発組合設立を、検討継続区域については準備組合設立を、それぞれ目指しております。
区では東地区の再開発組合設立発起人から東京都知事あてに再開発組合設立認可申請があったため、その事業計画を令和３年１月１５日から令和３年１月２９日まで縦覧したところです。今後の東地区の進捗等については、権利者からなる組合による再開発事業のため、以下の連絡先へお問合せください。
〒１７４－００７６
板橋区上板橋一丁目２３番９号
上板橋駅南口駅前東地区市街地再開発準備組合
TEL０３－６９１２－３４２６
４．上板橋駅周辺の将来予測
４－１．上板橋駅のある板橋区の人口の予測
上板橋駅のある板橋区の過去２０年間の人口の推移をグラフにしてみました。
奇麗な右肩上がりで増加しており、特にアベノミクスが始まった２０１３年以降で約３～４万人の人が板橋区に移り住んでいます。
*参照：板橋区役所ＨＰより作成
次に、国立社会保障・人口問題研究所の推計のデータを基に板橋区と東京都全体の今後の人口の予測を見ると、東京都全体の人口は２０３０年までに約１２万人増え、その後は減少傾向に入ると予想されています。
一方、板橋区は２０４０年まで約３万人増え、その後は減少傾向に入ると予想されており、今後、２０年間は緩やかな増加傾向にあります。
*参照：国立社会保障・人口問題研究所
更に、国土交通省が発表しているデータを基にしたリーサスで人口の推移を見てみると、池袋へのアクセスも良く、今後、５年、１０年と再開発を中心に街づくりが行われてる板橋区の人口推計は都心３区、５区から少し離れた練馬区や川崎市の人口同様に増えはしないものの、減りもしないと予想されています。
ちなみに、同じ再開発が行われた北千住のある足立区、金町のある葛飾区、小岩のある江戸川区だけでなく、北区や中野区、新宿区等も人口の減少が見込まれています。
４－２．上板橋駅の利便性を知る、乗降客数の推移
*参照：東武電鉄発表より作成
次に、東武東上線が発表している一日の平均乗降客数の推移を見てみます。上板橋駅の乗降客数は板橋区の人口の増減とは相関が少なく、２０１５や２０１６年あたりに池袋駅再開発の準備組合が出来て以降、右肩上がりで増えています。
具体的には、過去１０年で３，０００人ほど増えています。上板橋駅は城北中央公園等住環境がよく、新宿や渋谷、西日暮里駅まで３０分程度の利便性の良さを踏まえ、今後駅前再開発をきっかけに利用者の増加が見込まれます。
４－３．土地価格はどうなのか？
４－３－１．上板橋駅周辺の地価の推移
*参照：地価公示より作成
上板橋駅周辺の地価について調べてみました。ここでは毎年発表されている地価公示の内、中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域にある板橋５－７（東京都板橋区上板橋１－２１－４）について、過去２０年超の推移をまとめました。
上板橋駅周辺では、２００４年の都市計画決定以降、２００８年リーマンショック以降一旦下がったものの、景況感の回復と共に今年の発表分まで継続的に１０年程度地価が上がっています。今後再開発が進められる環境で地価の更なる高騰が見込まれます。
４－３－２．周辺駅との地価の比較
*参照：地価公示より作成
各駅の商業地の地価について、比較してみました。開発が動き出した２０２０年には、地価が最高額に達しています。
近隣駅と比べて、大きい差は今のところありませんが、上板橋駅はこれからの動きに要注目です。
４－４．多くの人が買うマンション価格はどうなのか？
４－４－１．上板橋駅周辺の中古マンションの単価の推移
最後に、東京カンテイが発表しているファミリー向け中古マンションの坪単価の推移をまとめました。
*参照：東京カンテイ発表のデータより
中古マンションの単価のトレンドを知るため、東京カンテイによる築１０年程度で平均専有面積６０平米程度のマンションの坪単価を基に推移グラフを作成してみました。
アベノミクスが開始以降、２０１５年以降５年間で単価を基に判断すると、１５％以上の上昇を見せています。直近の取引事例を基に推計すると、２０１９年と２０２０年の坪単価はあまり変わっていないようです。
武蔵小杉他再開発エリアの例を参考にすると、今後、再開発工事が進み、マンションやビルが建つタイミングで、このトレンドは強く出てくるものと推測されます。
４－４－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している上板橋駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を３，８０９万円（１８０万円/坪）でした。
次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格４，０８０万円（１９３万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格２，２１３万円（１０５万円/坪）でした。
最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格３，４４７万円（１６３万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（３，１５６万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約２９%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
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ちなみに、過去上板橋駅周辺で行った具体的な事例はこちらにまとめておきました。
５．再開発に沸く、上板橋の結び
不動産市況ウォッチでは、主に、私たちが注視している東京都内の再開発や新駅開通等の計画初期段階での不動産購入を目指し、街の成長や資産価格向上の恩恵を時間の経過とともに受けることを目的に、将来あなたに何かあった時を含め、不動産を売却しても現金が残る安心して購入できる街をデータから探していきます。
*参照：ジオテック株式会社
今回見た上板橋駅周辺の不動産価格は、コロナ禍による郊外ターミナル駅への移住を求める影響が今後出てくる可能性がありつつも、下記図面のようにときわ台から東武練馬エリアは台地面にあり、海抜高度が高く、起伏の少ない平坦面になっています。
関東ローム層と呼ばれる火山灰土で覆われ、自然堆積したローム土は、安定しており比較的大きな強度が期待でき、表土部分に注意すれば住宅地盤として良好な場合があります。
さらに、城北中央公園を軸とした住環境の良さと今後、５年、１０年間で行われる再開発を前提に考えると、今後マイナスに進む可能性が考えづらいです。
また、池袋駅への利便性を備えた板橋区全体の人口の推移と合わせ、これらの資産価値が伸びることはあっても、急速に萎む可能性な少ないものと思われます。
６．再開発の最新情報（２０２４年７月１９日追記）
上板橋駅南口駅前広場などの公共施設説明会が、２０２４年７月１５日（月祝）・１６日（火）に開催されました。
その説明会の資料を基に、現在行われている上板橋駅南口の公共施設計画について解説します。
６－１．上板橋駅南口のまちづくり概要
*都市計画決定の概要（板橋区）
上板橋駅南口の再開発は、駅前広場や道路の新設・拡幅、駐車場の整備を含む大規模なプロジェクトです。
区域全体の面積は約２.２ヘクタールで、東地区（約１.７ヘクタール）と西地区（約０.５ヘクタール）に分かれています。
新設される交通広場や歩行者専用道路も含まれています。
再開発は段階的に進められ、２０２４年度から２０２８年度にかけて、道路工事や駅前広場の整備が行われます。
無電柱化工事や地下埋設管の移設工事も含まれ、２０２８年度には全体の完成が予定されています。
６－２．具体的な内容は？
続いて、具体的な再開発の内容について解説していきます。
６－２－１．国道交差点の改善
*国道交差点の計画図（参照：板橋区）
現状の「丁字型」交差点を「十字型」に改良し、信号機の設置間隔や歩行者動線の改善を行います。
これにより、交通の流れがスムーズになり、歩行者の安全性が向上します。
６－２－２．旧川越街道の交通対策
*旧川越街道の計画図（参照：板橋区）
歩行者が多く、自動車の通過交通が多い旧川越街道では、自動車速度の抑制と歩行者中心の空間整備を行います。
ゾーン３０規制を活用し、歩行者の安全を確保します。
６－２－３．区画街路第８号線の整備
*区画街路8号線の概要（参照：板橋区）
区画街路第８号線の新設に伴い、歩行者動線の安全対策や通学路の整備が行われます。
道路の幅員は１６ｍで、約２１０ｍの延長があります。
横断歩道部のカラー舗装により、自動車の減速を促す対策も実施されます。
６－２－４．駅前広場計画
*駅前広場計画図（参照：板橋区）
駅前広場には、バス、タクシー、身障者用、一般車用の乗降スペースが配置され、歩行者動線や自動車動線が整理されます。
また、駅に近い地下駐輪場も整備され、利便性が向上します。
再開発プロジェクトでは、駅前商店街の活性化も重要な要素とされています。
老朽化した建物の更新や、商業施設の再配置を行うことで、商店街の魅力を高め、地域経済の活性化を図ります。
*駅前広場全体イメージ（参照：板橋区）
さらに、幹線道路である川越街道までのアクセス道路の整備や拡幅も計画されています。
これにより、交通の利便性が向上し、買い物や通勤がより快適になります。
また、地域のインフラ整備により、長期的な街づくりが進み、持続可能な発展が期待されます。
７．ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
池袋の再開発に期待し、板橋区に投資した事例
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