不動産売却を検討中の方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
個人事業主や法人代表者の方が所有する不動産で、根抵当権の設定がされている場合があります。
根抵当権は、事業の借り入れとしては非常に便利です。しかしその反面、根抵当権付きの物件は売却時に売りづらいという面が出てきます。
そこで今回は、不動産売却時の根抵当権とはどのようなものか、その特徴や対応の流れ、注意点について解説します。
１．根抵当権の特徴とは？
根抵当権はどのような抵当権か、その特徴をおさらいしていきます。
１－１．何度でも借り入れが可能
根抵当権は、例えば買い付けや仕入れで、まとまった金額を借りては返済というサイクルを繰り返す不動産業などで利用される、担保物権（担保に設定する権利）です。
極度額（借り入れできるお金の上限）を設定しておき、その範囲内であれば、金額や回数に関わらず借り入れすることができます。
例えば、極度額の設定が１，０００万円の場合、５００万円を借りていても、任意のタイミングで残り５００万円の借り入れをすることができるのです。
不動産などを担保に借り入れをする場合、返したらまた最初から抵当権の設定が必要ですが、それも不要となっているのが根抵当権です。
１－２．登記の手間と費用が省ける
抵当権は、その不動産が担保であるという公的な証明のために、設定登記をする必要があります。その都度、登録免許税や司法書士に手数料を支払い、手続きが必要となります。
しかし、根抵当権の場合は、最初に設定登記をして以降は、その設定で何度でも融資が受けることができます。つまり、その都度、設定登記をやり直す費用と手間が不要になるということです。
１－３．抵当権とどこが違う？
１－３－１．住宅ローン完済との関係
一般的な抵当権は、住宅ローンを借り入れて、その物件に設定される抵当権だと考えると、比較の対象として分かりやすいです。
住宅ローンの返済ができなくなったまま一定の期間が過ぎてしまうと、抵当権が実行されて物件は競売にかかり、担保に取られてしまいます。
競売にかかれば、残額の返済義務は残りますが、抵当権は裁判官の職権で抹消されます。
もしくは住宅ローンを全額払い終えると、金融機関から書類が送られてきて、それをもとに抵当権抹消の手続きを行うことができます。
しかし、根抵当権の場合は返済が終わっても抹消されません。そのため、返済さえすれば、また極度額まで借り入れができることが大きな特徴であり、抵当権との違いです。
１－３－２．随伴性が無い
また、一般的な抵当権との違いで、随伴性が無い点が挙げられます。
随伴性とは、貸している方が変わったら、その権利が新しい方に移ることですが、根抵当権には随伴性がありません。
つまり、根抵当権は最初にお金を貸した金融機関の特有の権利として完結し、誰かが肩代わりをしても、新しい債権者に根抵当権が移ることはありません。
１－３－３．その他の違い
また、その他に抵当権との違いとして、返済額や返済期日も決められず、連帯保証人も立てることができません。
２．根抵当権の付いた不動産売却の流れ
では、根抵当権付きの不動産は売却することができるのでしょうか？
２－１．根抵当権付きの物件は、どのような流れで売却できる？
２－１－１．根抵当権を抹消するという高いハードルが
冒頭に述べたように、根抵当権の設定された物件を売却するには、債権者である金融機関の根抵当権を抹消する必要があるため、ハードルの高い作業となります。
２－１－２．費用面でも難しい要素が
また、返済さえすれば抹消登記費用だけで抹消できる抵当権と違い、根抵当権には追加で費用がかかります。
借り入れの利息を収入源とする金融機関からみれば、根抵当権が設定できる事業者は大事なお客様であり、抹消の際に反対されたり、高額の手数料や違約金が発生する場合があるのです。
根抵当権は、複数の金融機関からの融資も受けることができます。
しかし、解消時の違約金や手数料が、さらに高額となる可能性もあります。
このように難しい要素は多いのですが、根抵当権抹消の流れを解説します。。
２－２．残債と査定価格の確認
残債と査定価格とは、「住宅ローンの残りはいくらか」「いくらで売れるか」ということです。
２－２－１．アンダーローンの場合
査定価格が残債を上回っている状態をアンダーローンといい、売却額から返済ができるため、売却がしやすい状態です。
２－２－２．オーバーローンの場合
査定価格が残債を下回っている状態をオーバーローンといい、債権者である金融機関との交渉が必要になります。
しかし、この場合基本的に根抵当権付きの物件はローンの借り換えが難しく、自己資金でローンの残りを一括返済する以外にしかありません。
つまり、住宅ローン借り入れ先の金融機関に対し、別の不動産を担保として交渉するか、経済的に問題がある場合は任意売却を打診することになります。
２－３．債権者との交渉
ローンを返済できる目処が立ったら、根抵当権を持つ金融機関との交渉に移ります。
前述のようになかなか同意を得ることはできないのですが、粘り強く交渉する以外にありません。
相手方の金融機関は、売却したい方の事業資金の融通をしています。そのため、事業自体の信用を損ねないで交渉をする必要があります。
２－４．元本の確定と抹消登記
根抵当権の抹消について、金融機関の合意が得られたら元本確定を行います。
元本確定は、借り入れと返済をストップし、その時点での借り入れ金の額を確定させることです。
元本確定は、民法に定められた『元本確定事由』のどれかに沿っている必要があります。
根抵当権設定後、３年以上が経過しているか、対象の物件に競売や差押えのある場合などでは、債務者から元本確定請求することができます。
３．根抵当権の付いた不動産売却の際の注意点
このような流れで、根抵当権を抹消してから物件を売却するのですが、さらにいくつかの注意点があります。
３－１．建物の所有者と債務者が異なる場合
根抵当権付きの不動産を、所有者が売却しようと手続きを開始したら、知らない間に根抵当権を設定した債務者の借り入れ額が増えていたということがあります。
所有者と債務者が同じならば、このような状況は少ないでしょうが、不動産を売却してもすべての債務が清算できないと、根抵当権の抹消も売却自体もできないことになります。
建物の所有者と根抵当権の債務者が異なる場合は、借り入れの返済タイミングなど、事前に連絡を取り合っておくようにしましょう。
３－２．元本が確定すると、元には戻せない
一度元本確定をすると、今までの根抵当権の利用はできなくなり普通の抵当権となります。その後、返済をすることで抹消という流れになり、根抵当権に戻すことはできません。
他にも担保となる不動産があれば良いのですが、そうでなければ根抵当権による借り入れや資金繰りはできなくなります。
今後も継続して事業を行っていく場合は、注意が必要です。
３－３．抹消登記の申請ミス
３－３－１．根抵当権設定者本人が抹消登記することも可能
抵当権の抹消登記は、司法書士などに依頼するのが一般的ですが、根抵当権設定者本人が行う事もできます。
自分で行えば、司法書士に依頼する分の費用は浮きます。しかし、書類作成をする手間や、不慣れな分余計に時間がかかることを考える必要があります。
対象となる不動産と、その管轄法務局が遠方にある場合は、さらに多くの手間を要することになります。
３－３－２．書類不備が心配なら司法書士へ
また、申請書類に不備があった場合、差し戻しで余計な時間がかかる場合もあります。
プロの士業の方に依頼すれば、必要書類と委任状を渡して７日から１０日ほど待つことで手続きが完了するため、安心です。
４．今回のまとめ
今回は、不動産売却時の根抵当権とはどのようなものか、対応の流れや注意点について解説しました。
４－１．まずは専門家に相談を！
不動産売却の際には、物件の内容やご希望、ご事情をよく確認し、専門知識に基づいたご検討の上、方針を決めて進めるのが良いです。
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