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こんにちは、不動産で明るい毎日を目指す六本木の不動産屋、（株）リビングインで住まいのトラブル相談・提案を担当している不動産鑑定士補兼住宅診断士の相樂です。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、ちょうどいい物件を購入するのが非常に難しくなっています。
私たちは２０１３年の設立以降、契約条件の改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。
ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。
今回は、現在も再開発が続く、ＪＲ埼京線王子駅に関し、実際に現地を歩き、再開発の現状や人口等データをまとめました。
物価の安さやターミナル駅へのアクセス、生活利便施設がある程度整っている環境から本当に住みたい街ランキング６位の王子駅ですが、２０１７年以降積極的なまちづくりのグランドデザインが作成され、現在、北区の新庁舎の建築も計画されるなど、将来が面白そうな街です。
北区だからなのか、都心へのアクセスが良好な割に人気が無く、嫌われている分、東京の相場からかけ離れた高買いを防ぐことが出来るのではと思っています。人口や乗降客数、その他計画を今回はまとめておきました。マンション等自宅の購入時の参考になれば、幸いです
東京都北区に位置する王子は、江戸時代から行楽地として認知されており、現代でも遠方から多くの方が訪れる人気の街です。
例えば、春には一面に桜が咲き誇る『飛鳥山公園』や明治天皇とゆかりのある『王子神社』などがあります。どちらも自然と歴史を感じられるスポットとして、多くの方から絶大な支持を受けている場所です。
また、２０１０年３月に地域密着系都市型エンターテイメント番組『アド街ック天国』で王子駅が特集されたことも注目を集めました。同番組内で人気スポットの特徴や魅力が紹介されたことで、観光地としてだけでなく、移住先としても多くの方の興味を集めたのです。
*王子神社
そのことは、２０２０年２月に国内最大手の住宅ローン専門金融機関であるＡＲＵＨＩ社が発表した『本当に住みたい街大賞２０２０』で、王子駅が６位を獲得したことからも見受けられます。
歴史や自然を感じられるだけでなく、都心へのアクセスや生活利便性にも優れている街であるため、幅広い層の方が王子への移住を検討している現状です。
しかし、不動産購入を検討するうえで、これだけの情報では購入を決意することは出来ません。そのため、この記事では、不動産を購入する観点から王子駅周辺の特徴や将来性、利便性を詳細に解説していきます。王子駅周辺の不動産購入を検討しているあなたは、最後まで読んで参考にしてみて下さい。
１．東京、王子はどのような街？
*駅周辺の様子
王子は江戸時代から続く行楽地として、現代でも多くの方を虜にしている街です。王子駅周辺にある『王子神社』や『王子稲荷神社』の２つの神社ははじめ、飛鳥山（現：飛鳥山公園）や『王子七滝（現：名手の滝公園）』は、江戸に暮らす人々の避暑地や行楽地として、絶大な人気を誇っていました。
中でも、『飛鳥山公園』は、江戸幕府８代目将軍『徳川吉宗』が１２７０本の桜を植樹しことをきっかけに、桜の名所として現代でも多くの方に愛されている場所です。
さらに、王子は都心部にすぐアクセスできる高い利便性を保有しているにも関わらず、手の届きやすい価格帯で豊富な物件を選べるため、幅広い世帯から高い支持を得ています。
例えば、ライフルホームズが発表した情報によると、１Kや１DKの一人暮らし物件の家賃相場は、９万円未満と驚くべき安さで借りることが可能です。このため、職住近接を実現出来る街としても注目を集めています。
１－１．緑豊かな２つの公園が点在するファミリー層に適した街
*駅周辺のファミリー向けマンション
あまり知られていませんが、現在、王子はファミリー世帯に人気があります。そのことは、北区が発表した『北区住宅マスタープラン改定 平成３１年』の資料に記載されている『人口・世帯の推移（地区別）』からも見受けられます。
『人口・世帯の推移（地区別）』のデータによると、北区の中で１５〜６４歳の世帯が２番目に多いのは『王子東地区』となっているため、ファミリー世帯が多い地域となっているようです。
王子駅周辺には、上記で紹介した『飛鳥山公園』と『音無親水公園』がある上に、教育施設も充実しているため、ファミリー世帯に適した環境になっています。
*飛鳥山公園全景
特に『飛鳥山公園』と『音無親水公園』は、敷地が広く自然に溢れており、子供の遊び場としてだけでなく、地域のコミュニティーを構築する場としても活用されているため、地域に馴染みやすいです。
東京２３区の大半の地域は『都市型』と呼ばれる、街の大半の場所がビルや住宅などの建造物で溢れている環境となっているため、自然の中で遊べる体験を出来る場所はそう多くはありません。
東京都産業労働局が発表した『東京の森林面積』によると、都内の森林面積は東京都の４割程度の面積しかなく、２３区内のほとんどの地域に森林が無いことが分かります。
さらに、核家族化や地域のコミュニティーが衰退している現代、このように子供を遊ばせながら、地域住民とコミュニケーションを取れることは親世代にとって非常に魅力的だと感じる方が多いようです。
１－２．電車や路線バスなどの交通網が充実している
*駅前の様子
王子駅は埼玉県や神奈川県、東京の主要駅と繋がっている『JR京浜東北線』や『東京メトロ南北線』が通っています。
このため、オフィス街が集中する東京駅へ２０分や新宿駅へは２３分でいくことが可能です。その他にも、大抵の主要駅へ３０分以内に行けるため、交通の利便性が高い駅だと言えます。
*駅前の様子
さらに、多分、あまり知られてないと思いますが、王子駅の利便性の良さは電車だけではありません。
駅前には高速バスの乗り場があり、宮城県や大阪府、京都府など多方面の地域に行くことも可能です。このため、出張や旅行の際にも不便を感じない利便性の良い街だと言えます。
１－３．王子の治安は悪いのか？
今でも王子駅周辺の路地裏には、昭和の名残りを残した飲み屋街などがあるため、治安に不安を感じる方は少なくありません。実際、弊社のアンケートでも「王子駅周辺の路地裏は暗い印象があって、移住するかをためらう」と言った意見を寄せられたことがあります。
このため、実際の王子駅周辺の治安が悪いのか、王子駅を管轄としている『王子駅警察署』が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』のデータを基に確認していきます。
まずは、下記のグラフをご覧下さい。こちらは、『過去５年間の刑法犯の推移』内の『刑法犯の５年間の総件数』と『粗暴犯件数』をグラフにまとめたものです。
*参考：王子警察署
上記のグラフを見ると、王子で発生した過去５年間の犯罪件数は年々減少していることが分かります。
例えば、同じ帰宅に位置する赤羽駅周辺を管轄とする赤羽警察署が発表した『過去５年間の刑法犯の推移』を確認すると、２０２０年には９６２件の犯罪が起きているため、王子駅周辺の犯罪件数は少ないと言えます。
しかし、暴行や傷害罪などの粗暴犯の件数は横ばいを推移しているため、まだまだ治安に対する不安は拭えません。
さらに、赤羽では２０２０年に発生した犯罪件数が前年より１２５件も減少しているのに対し、王子駅周辺は１件しか減っていないことを考慮すると、治安は改善されつつあるものの、現時点では安全だとは言い切れない地域だと言えます。
１－３－１．区長や町会・自治体が連携をして防犯や防災に取り組んでいる
北区では、粗暴犯などの犯罪件数が減っていないことを真摯に受け止めて、王子駅周辺の治安改善に注力しています。具体的には、区長や５７の町会や自治会、王子警察署が連携して『スーパー防犯パトロール』と呼ばれる取り組みです。
地域が一体になって犯罪を起こしにくい街づくりに励んでいるため、今後も犯罪件数は減少し暴行や傷害などの粗暴犯の件数も減少していくことが期待されています。
地域が協力してパトロールを行っている街では、犯罪件数が減少していく傾向があるため、将来的に治安は改善していきそうです。
２．王子駅の再開発地域
*下町風情を感じる街並み
現在、王子駅周辺では、北区役所の新庁舎建設を含め、『東京の北の交流地点』として、さらに街が活性化するようにまちづくりの計画が進められています。
２０１７年９月に北区が発表した『王子駅周辺まちづくりグランドデザイン』によると、王子駅周辺を北と南で『都市機能集積ゾーン』、『次世代住・工複合ゾーン』、『自然・歴史・居住共存ゾーン』の３つのエリアに分けて、それぞれの地域の特徴を活かした再開発事業を行う予定です。
*駅前の様子
それぞれ、交通機能や防災・防犯性の向上や自然や文化、歴史資源を活かした街として活性化を図る目的があります。『王子駅周辺まちづくりグランドデザイン』で発表されている具体的な詳細は、下記の画像をご覧下さい。
ちなみに、北区は『王子駅周辺まちづくりグランドデザイン』計画の１つである、庁舎建設地を含む王子駅周辺のまちづくりを進めるために『王子駅周辺まちづくり整備計画策定等業務』を『パシフィックコンサルタンツ株式会社』に委託しました。これにより、まちづくりガイドラインと整備計画策定の実現に向けて動いています。
*引用：北区（上記全ての画像の出典）
２０２１年現在、『王子駅周辺まちづくりグランドデザイン』は構想段階となっているため、都市計画決定や具体的な事業先、計画名などは発表されていません。このため、今後事業内容に変更がある可能性も十分に考えられます。
今回北区区役所を含め、色々とヒアリンを行いましたが、王子駅周辺の再開発事業や街構想についてもっと詳しく知りたい方は、北区の『十条・王子まちづくり推進担当王子まちづくり担当課』に問い合わせるようにして下さい。
３．王子の価値はさらに上昇するのか？
王子駅周辺は現在構想されている計画が実現されれば、東京の北の拠点地としてさらに街全体が活性化されていくことは間違いありません。
しかし、購入に踏み切るには、再開発の影響も含め、将来的に街全体の価値の上昇を見込めるのかどうかを知ることが重要です。
そこで、ここからは王子駅周辺がどのように変化していくのか、それぞれのデータを基に解説していきます。
３－１．北区全体の人口の推移
*参考：北区役所HPより作成
上記は、北区が発表した『世帯と人口の増減表』のデータをグラフにまとめたものです。このデータによると、２００９年にピークを迎えて以降、約３年間人口が減少していることが分かります。
その理由は、前年に発生したリーマンショックの影響を受け、家を手放す人が増えたことが原因です。
しかし、２０１３年以降、２０１６年３月に竣工した王子駅周辺に建つ『王子飛鳥山ザ・ファースト タワー＆レジデンス』の入居が開始されたこともあり、毎年２,０００人近く人口が増えています。今後、王子駅周辺の再開発事業の計画が順調に進むことを考慮すると、将来的にも安定して増加していくことが期待できます。
３－２．北区の全体の人口予測
*引用：北区
将来的に北区の人口が増加していくのか、同区が発表した『北区のビジョン』のデータを基に考察していきます。このデータによると、北区の人口は２０１０年にピークを迎え、２０６０年には約２３万人まで減少すると予測されています。
しかし、実際の２０２０年の人口数を見ると、『北区のビジョン』で予測された人口よりも約３万人増加している上、王子駅周辺で１２９戸の『飛鳥山レジデンス』と呼ばれる大規模なマンションの建設が進められており、再開発事業も加味すると、将来的にも人口は増加傾向がしばらく続きそうです。
ちなみに、『飛鳥山レジデンス』は、野村不動産と三菱地所がタッグを組んだ物件となっており、２０２１年９月に竣工予定となっています。『飛鳥山レジデンス』の具体的な詳細を知りたい方は、公式サイトをご確認下さい。
３－３．交通機関の乗車から見る利便性
*参考：ＪＲ東日本HPより作成
ＪＲが発表している『各駅の乗車人員』にデータを基に、王子駅を通っているJR京浜東北線の乗車客数の推移を考察していきます。
２００８年以降、少し乗車数が減少している時期もありますが、２０１４年以降は全体的に王子駅の利用者は増加傾向です。
また、２０１９年にも少しだけ減少してはいますが、誤差の範囲内といえるほどの減少幅にとどまっています。
３－４．王子の土地の価格の推移
*参考：国土交通省発表の地価公示より作成
次に、王子駅周辺の土地の価格を確認していきます。上記は、商業地に区分されている『北５－１４（東京都北区王子１－１３－１５）』と住宅地に区分されている『北－３（東京都北区王子２－６－１６）』の地域のデータを基に、２００７年から２０２０年までの価格をグラフにまとめたものです。
まずは、『北５－１４（東京都北区王子１－１３－１５）』から確認していきます。２００８年に起こったリーマンショックの影響を受けて、約６年間低迷していました。しかし、２０１６年に竣工した『王子飛鳥山ザ・ファースト タワー＆レジデンス』が完成したことを受け、徐々に価格が上昇しており、１３年間で４５万円（４０％）増加しています。
一方で、住宅地に区分されている『北－３（東京都北区王子２－６－１６）』は２００７年以降、横ばいを推移しながら大きな減少を見せることなく、上昇の一途です。過去１３年間で１０８,０００円（３０％）も増加しているため、こちらも安定して価格が上昇傾向であると言えます。
３－５．王子駅周辺の中古マンションの推移
３－５－１．マンション等住宅価格の推移
最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、王子駅周辺の中古マンションの価格の推移を確認していきます。まずは、下記のグラフをご覧ください。
*引用：住まいのインデックス
上記のグラフを見ると、２０１３年３月以降、王子駅周辺の中古マンションの価格が安定して上昇していることが分かります。
直近３年間での上昇幅は約９．５％です。さらに、２０２０年に発生した新型コロナウィルスの影響を受けている不動産が多い中、王子駅周辺の中古マンションは大きな打撃を受けていません。これらのことから、今後も安定して上昇していくことが期待できます。
３－５－２．ファミリー向けマンションの価格まとめ
このように堅調に推移している王子駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。
まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近３カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、７０㎡前後の中古マンションの平均価格を５，１７４万円（２４４万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格５，６８８万円（２６９万円/坪）でした。
他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格５，１０３万円（２４１万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格４，３４９万円（２０５万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も２０２１年１１月時点の数字です。
上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他３つのサイトの平均価格（４，８７５万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約１７%もの乖離がありました。
他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築１０年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。
ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している４０代男性の方へ、
まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には、「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。これまでの５０件を超えるローン破綻や債務整理、失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、安心できるマンション購入の無料相談を始めました。
コンセプトは、「約２０年後に来る６５歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの紹介」です。
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オンラインや対面での面談等、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、６０代でのスマートな定年を目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方は、こちらより、無料相談のご連絡を下さい。
４．王子の地盤や災害の影響は？
*参考：地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都北区王子・地域別危険度』より作成
ここからは、不動産購入を検討するうえで欠かせないポイントである、災害時の影響や地盤について解説していきます。
近年、東京都近辺では首都直下型地震が３０年以内に７０％の確率で発生すると言われているため、王子も大きな影響を受けるのでないかと不安に感じる方は多いです。
では、実際に王子駅周辺で想定されている影響は、どの程度のものなのでしょうか？
地震情報サイト『JIS』が発表した『東京都北区王子・地域別危険度』のデータによると、『王子１丁目〜６丁目』のどの地域も地盤が軟弱だと警告されています。このため、王子駅周辺は大規模な地震が発生した場合、揺れが増幅されやすく比較的危険度が高い地域だと言えます。
また、王子駅周辺が受ける影響はそれだけではありません。王子３丁目と４丁目では建物が倒壊する危険性も高いと警告されています。
したがって、もし、王子駅周辺の不動産を購入するのであれば、『王子１〜２丁目、５〜６丁目の耐震性に優れた物件』を購入した方が安全です。それでも、購入する際は危険度をこちらのサイトで確認し、どのような事が起こるのか把握した上で契約等検討するようにして下さい。
４－１．王子のハザードマップや対策
王子駅周辺が懸念されているのは地震だけではありません。王子がある北区は荒川や４つの内水川と隣接しているため、大規模な降雨や台風による川の氾濫が懸念されています。
このため、北区では、それぞれの川が氾濫した場合を想定して、ハザードマップを作成しています。
*引用：北区
*引用：北区
このハザードマップによると、それぞれの川が氾濫した場合、王子駅周辺や王子１〜６丁目は０．５〜３．０ｍ浸水すると想定されています。特に王子１丁目や２丁目あたりでは、荒川が氾濫した場合、早急に立ち退き避難が必要だと警告されているため、危険性の高い地域だと言えます。
このため、不動産を購入する際は注意が必要です。仮に、王子駅周辺の不動産を購入するのであれば、『６階以上の物件』を購入することをおすすめします。
相続後、空き家になった王子駅近くの区分マンションを生活費のために売却した事例です。
５．江戸時代から続く行楽地である王子、区発足の再開発事業によりさらに魅力的な街となる？
*駅周辺の街並み
江戸時代から民の憩いの場として多くの方を魅了してきた王子は、現在北区が構想しているまちづくりビジョンにより、さらに活気に満ちた魅力的な街へ変化していくことが期待されています。
このため、２０２１年現在に北区が計画している事業案が順調に進んでいけば、不動産価値の上昇は高まっていきそうです。
しかし、不動産を購入するうえで懸念材料となり得るのが災害による浸水や大規模な地震の影響です。どちらが発生した場合も王子駅周辺は何らかの影響を受けると警告されるため、不動産を購入する際は注意する必要があります。
このため、王子の不動産を購入するのであれば、『耐震性が強化されている６階以上の物件』を検討するようにして下さい。なお、王子駅と赤羽駅に挟まれ、いまいち人気のない十条・東十条駅周辺の駅前再開発とマンション相場に関して、まとめた記事はこちらです。２０２４年の竣工に向け、駅前昼場の準備はかなり進んでいます。ぜひ、参考にしてみて下さい。
ライフプランや住宅ローンの完済年齢を踏まえ、不動産を探したい方へ
私たち、アリネットは２０１２年のスタート以降、オンラインを含めた面談を行い、お客様の状況や希望にあった不動産を一つ一つ丁寧に紹介するオーダーメイドなスタイルを取ってきました。
特に、２０１８年以降４年間は誰でもなんとかなったアベノミクスが終わり、次の五年、十年は『購入にあたって、街のストーリーが大切になる』と信じ、活動しています。
ご自宅をただ紹介するだけでなく、あなたのライフプランにあったストーリーに沿った物件をご紹介しています。単にタワマンブームに乗ったやり方だけでなく、東京の再開発や新駅・延伸、道路拡張の好影響を利用し、成果が出るまで１０年、１５年と時間が掛かります。
しかし、私たちに関わった方には、再現性の高い物件選択の方法をいち早く取り入れて頂き、着実な成長と返済の確実性が高い住宅を購入して頂きたいと思っています。
＞＞無料面談の予約やご質問はこちらのページより、ご連絡下さい。
相樂 喜一郎（株式会社リビングイン代表）
国立東京工業大学卒業後、JPモルガン証券、オリックスを経て、２０１２年より、不動産を持った個人のお客様をサポートする為、不動産会社、（株）リビングインを設立。居住用物件の賃貸・売買仲介やその管理を行い、現在に至る。８年間で３００室以上のお引っ越しをサポートし、１８０件近い住まいのトラブルにも対応。１９７８年生まれ、趣味は読書と素潜り、フリーダイブ。
保有資格：不動産鑑定士補、宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、住宅診断士、ファイナンシャルプランナー２級、住宅ローンアドバイザー、防犯設備士、相続アドバイザー他
馬場 紘司（株式会社リビングイン共同代表）
有名私立大学卒業後、部品商社を経て、２０１１年より西東京、立川や吉祥寺エリアを中心に建物の工事・改修を行う。２０１３年より、相樂と共に不動産の売買、管理・賃貸仲介を始め、現在に至る。ファイナンシャルプランナーとして、お客様の現状と将来の目標を基に毎月の収支をエクセルで整理し、具体的な提案しています。
保有資格：宅地建物取引士、FP二級、防犯設備士、住宅ローンアドバイザー他
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