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こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている住宅ローンアドバイザー兼宅地建物取引士の大和田です。
先日、栃木県小山市にお住いの男性から相談があり、３月にはじめての出産があり、その後、お小遣いや生活台とに関し、奥様が一気に厳しく、子どもの事は愛しているが、奥様とはもうやっていけない、自宅を含め、今後どうしたら、良いかと相談がありました。
一先ず、この記事のハイライトは以下の通りです。
- 離婚の際の不動産売却は早めの価格査定
- 査定は机上査定と訪問査定の２種類
- 査定結果をもとに方針検討する際、離婚に強い不動産会社がおすすめ
離婚に伴って自宅を売却する場合、さまざまな判断やそれにしたがった手続きを進める必要があります。
とくに、査定による売却価格の見積もりをいかに早く取得できるかで売却のスムーズさも変わってきます。
そこで今回は、２０１２年以降、これまでの離婚に伴う財産分与で自宅の売却を検討した１００件近いご相談を踏まえ、離婚による不動産売却で見積もりを早めに取得するべき理由や、査定方法について解説していきます。
１．離婚による不動産売却で見積もりを早めに取得するべき理由は？
自宅を売るか、夫婦のどちらかが住み続けるか、いずれにしても物件の価格を知る必要があります。
これは、離婚後に財産を分け合う「財産分与」について検討するための重要な要素となるためです。
１－１．離婚時の財産分与とは？
財産分与とは、結婚してから夫婦2人で築き上げてきた共有の財産を分配することです。
収入源や有責配偶者（離婚に至る原因を作った側）が片方であったとしても、２分の１づつ分配するのが原則です。
ただし、片方の離婚後の生活への配慮や、慰謝料や養育費の補てんとしての趣旨で、比率を変える場合もあります。
ここで問題となるのは、どの財産が財産分与の対象とみなされるかです。
不動産のほかに預金や現金、有価証券、自動車、生命保険積立金など、あらゆる財産を対象とします。
しかし、親族から受けた生前贈与や、独身時代の貯蓄は、夫婦で作った財産ではないので財産分与の対象外となります。
こうした財産分与のなかで、金額の大きい不動産は重要なポイントとなります。
１－２．住宅ローンの残債がある場合
いざ財産分与の手続きを始めても、住宅ローンの残債によっては方針が変わる場合があります。
住宅ローンの残債がある場合は、金額によっては売却後に債務を分けるケースもありますが、基本的には財産分与の対象になりません。
財産分与をどのようにするかは、このローンの状況に左右されるわけです。
家を売却する場合は住宅ローンの完済が必須となるため、可能かどうか、可能な手段はあるかを含めて検討しなければなりません。
このような理由から、売却価格の見積もりを早めに取得することで残債との差額が把握でき、その後の財産分与について判断することができるのです。
１－３．住み続ける場合でも権利関係の整理が必要
子どもの学校などの理由で、自宅に住み続けたいという方も少なくありません。
しかし、住み続けるためには、以下の要素をクリアする必要があります。
- 金融機関と双方の合意
- 共有名義やペアローンの解除
- 連帯保証人の解除か変更
権利関係をそのままにして一方が住み続けると、ローン契約違反を問われたり、元配偶者間で様々なトラブルになる可能性があります。
どちらかが住み続けるにしても、住宅ローン残債がある家を離婚した元夫婦で所有および返済し続けるのは現実的ではないため、査定額を参考にした権利関係の整理が必要になってきます。
２．離婚による不動産売却でおこなう机上査定とは？
離婚に限らず、不動産売却の際におこなう査定には２つの方法があります。
こちらでは、そのうちの１つである「机上査定」について解説していきます。
２－１．机上査定の方法
机上査定とは、ご自宅のデータをもとに、過去の成約事例や現在の不動産市場の動向から算出する方法です。
机上査定のチェックポイントは以下です。
- 同エリア内で似た条件（面積、築年数、間取など）の物件が過去にいくらで売れたか
- 同エリア内で似た条件の物件が現在いくらで売り出されているか
- 路線価や固定資産税評価額などの公的な価格
- そのときの景気動向など
机上査定では、物件の現場確認なしで、おおよその売却価格をつかむことができます。
２－２．机上査定の特徴
机上査定では現場を訪問しないため査定額の正確さには欠けます。
しかし、売却するかしないかの一次的判断が可能です。
そして物件の状態よりも市場での位置づけを重視するので、一般的な価格を知ることもできます。
また、机上のみでおこなうため、当日～３日で結果が出ることや、周囲に気づかれにくいことが特徴といえます。
２－３．机上査定が向くケース
離婚による売却の場合、机上査定はとり急ぎの判断材料として有効な手段といえます。
離婚に伴う諸問題は早く解決したいと思われる方がほとんどのため、すぐに結果を知れる机上査定が適しているのです。
また、現状ではまだ売却に踏み切れないという方にも適した査定方法です。
机上査定で出た査定額を知ることによって、次のステップである「訪問査定」をする、しないの判断ができる場合もあります。
さらに、離婚問題に詳しい不動産会社のほうが早い問題解決をはかりやすく、最終的な収支を良くすることにも貢献します。
３．離婚による不動産売却でおこなう訪問査定とは？
次に、実際にご自宅を訪問して査定額を算出する「訪問査定」について解説していきます。
３－１．訪問査定の方法
訪問査定は、土地や建物の状況、お部屋の状態から、机上査定価格に減点や加点をおこなって、査定価格を算出します。
日当たりや騒音、臭いなどの現地でしかわからない周辺環境も確認します。
土地に関しても、周囲の土地との高低差や隣地との境界、前面道路の状態などが評価を左右します。
マンションの場合は、訪問査定をおこなうことによって、室内の状態によっては同じ棟内でも価格差が出てきます。
３－２．訪問査定の特徴
現場の確認ができるため、机上査定より正確な査定となります。
築年数が経過しているほど建物の使用状態にばらつきが出るため、訪問査定でしかわからない要素が加味されるのです。
また土地と道路の状況について、現場を確認して初めて、建物を建て直すことができない土地と判明することもあります。
こういったこともあるので、訪問査定による総合的な判断は重要です。
３－３．訪問査定が向くケース
不動産の状況を総合的に判断した価格を知りたい方には訪問査定が適しています。
これまでの経験では７割程度のお客様が机上査定を希望されます。
ただ、離婚など時間をかけたくない場合であれば、最初から訪問査定を選択しても良いと思います。
離婚によって売却することを決定事項としており、早急に手放したいと考えている方にとっては、精度の高い査定額を知ることができる訪問査定のほうが適しています。
しかし、注意点として、査定額と売り出し価格は別物として考えられており、売り出し価格を設定する際には不動産会社との話し合いが必要になります。
そこで、離婚問題による不動産売却に強い不動産会社に依頼すると、それを考慮したうえでの査定結果や売り出し価格の提案を受けることができます。
４．不動産の売却検討時の査定方法まとめ
離婚による不動産売却で見積もりを早めに取得するべき理由や２つの査定方法について解説しました。
離婚による不動産売却は、不動産会社のサポートこそが重要なので、離婚問題に強い不動産会社に相談し、検討することが望ましいといえます。
以前の生活を早期に取り戻すため、この辺り、効率的に動いてみて下さい。
２０１２年以降、離婚に伴う１００件近い相談を基に、離婚でローン破産しないためのチェックポイントをまとめました。
- 夫婦の収入合算（連帯債務・連帯保証）等で自宅を購入
- ペアローンを含め、ローン総額が総収入の８倍以上
- 頭金なしのフルローンやオーバーローンで自宅を購入
- ローン金利は変動や当初固定で３０年以上の長期で契約
- ボーナス払い年２回を使い、月々の返済を減らした
- 学費など毎月の生活費が高く、貯金が出来ない
- 借り入れの他、自宅の権利も夫婦で共有
- 夫婦間の会話が減り、子供と話す事が増えた
もし、２つ以上当てはまる場合には、専門家や私たちのLINE公式から離婚時の失敗診断をやってみて下さい。どのような対策が取れるのか、その場でわかります。
私たち、アリネットは２０１２年以降、２００件近い、不動産取引を担当し、どのような不動産を購入・売却すべきか、理解しつつあります。
例えば、地方だけでなく、東京においても高齢化による住み替え相談が増えており、今後も私たちの強みを生かせる案件を丁寧に見つけ、紹介していきたいと思います。
特に、お仕事などで忙しい男性は言われるがままの方が多く、離婚問題で奥様との条件の書式化やご自宅の売却や買取りで悩んでいる方、簡単無料のLINE相談にご連絡ください。『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
*私たちはたらい回しなく、実務担当が直接対応いたします。
＞＞これまでうまく行った解決事例はこちらのページにまとめてあります。
また、私たち、アリネットのgoogleでの口コミはこちらのページにまとめてあります。
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