空き家の管理でお困りの方へ、
こんにちは、住まいのお悩み無料相談、アリネットで住まいのお悩み相談を受けている不動産鑑定士補兼相続アドバイザーの大和田です。
空き家は、定期的なメンテナンスをしないと、思っているよりも早く傷みが進んでしまいます。なかでも外壁の塗装は、建物の寿命を大きく左右する要素です。
そこで今回は、空き家の外壁を塗装しないとどうなるのか、塗装の時期や理由について解説します。
１．空き家の外壁を塗装しないとどうなる？
空き家の外壁を定期的に塗装しない場合、どうなるのでしょうか？
１－１．外壁の劣化が進む
もちろん、空き家となる直前に外壁の塗装をしていれば良いのですが、外壁塗装の耐用年数を超えた建物が空き家となった場合は、注意が必要です。
空気の流通がなくなることと、外壁の状態が悪い点が重なって、建物の劣化が進みやすくなるのです。
古くなった壁面の塗装は、紫外線や雨風のダメージを直接受けるようになります。
そのため、建物の内部に向かって劣化が進みやすくなります。
建物の内部を守る役目をしている外壁が、目的通りの性能を発揮できなくなってしまいます。
外壁の傷みは、外観の色や艶などの美しさを損ねているだけではない、というように考えましょう。
１－２．雨漏り発生の原因や、建物内の構造体の劣化が進む元となる
１－２－１．雨漏りの原因に
劣化による亀裂が増え、そこから雨水が侵入していくため、雨水の通り道ができ、雨漏りの原因となります。
屋根材の劣化や、台風による瓦のずれなどで起こる雨漏りは、症状が目立つため比較的原因を特定しやすいです。しかし、壁面からの雨漏りは目立たずに建物内部まで進み、発見が困難です。
ところが、雨漏りの原因や被害の大きさは、壁面のひび割れによるものの方が大きいとされています。
１－２－２．建物の構造体に影響が及ぶことも
雨漏りにより建物の外壁と内壁の間に侵入した雨水は、柱や梁等、建物の構造体に影響を及ぼします。。
なるべく早く壁面のメンテナンスを行うことで、これらのダメージは軽い段階で食い止めることができます。
１－３．外壁の汚れが進み、不衛生となる
塗装の劣化した外壁にはカビや藻が繁殖し、乾燥が保てなくなるほか、汚れが進みます。
これらの汚れを落とすために高圧洗浄などを行うと、きれいにはなっても、洗浄水が浸入し、水の通り道ができることで、屋内に湿気がこもってしまいます。
空き家の場合は窓の開け閉めや、エアコンの除湿がなくなる関係で、これらの湿気の逃げ道が無くなり、家の傷みを進めます。
久しぶりに空き家の実家を訪れたら、屋内が急にカビ臭くなっていたという経験をされた方も多いかと思います。
庭の植栽の剪定をしていないと、この状態はさらに進行します。
２．空き家の外壁を塗装する時期は？
それでは、何を目安として外壁の塗装をしたら良いのでしょうか？
２－１．外壁塗装が必要となる時期は？
外壁塗装が必要な時期の周期は意外と短く、素材ごとの理想のメンテナンス時期は、以下の通りです。
・アクリル樹脂系塗装：６年から８年
・フッ素樹脂系塗装：１５年から２０年
・サイディング：５年から１０年（外壁材の貼り換え時期）
この周期はあくまでも目安です。日光や雨水のあたりやすい場所の劣化は早くなるため、傷みの進行にはばらつきがあります。
２－２．メンテナンスの種類と費用
以下のような内容で、部分的に対応をする場合もあります。
部分的な外壁のひび割れ修理：１万円から５０万円
部分的な目地の再シーリング：５万円から５０万円
サイディングの貼り換え（全体）：１８０万円から２５０万円
サイディングの外壁の場合は、壁材全体を貼り替える必要があるため、高額になります。
建物全体の外壁塗装を行う場合は、養生をしたうえで壁面全体の吹き付け塗装をします。
５０万円前後、その際に足場を組めば、数万円から２０万円の足場費用が追加でかかります。
２－３．見た目での判断基準
２－３－１．チョーキング現象
ひび割れや汚れ以外に、外壁塗装の劣化を見た目で判断する手段があります。
それは、手で触るとチョークの粉のように白くなるチョ―キング現象です。
このほかに、塗装表面の光沢の低下や、でこぼこした浮き上がり、部分的な剥離なども基準になります。
２－３－２．さまざまな塗料が開発されています
汚れやひび割れの対策は、最も大事な要素です。しかし、近年では塗料も進歩していて耐用年数も約２０年と長いため、空き家の再塗装に適した機能的な塗料が開発されています。
光が当たることによって汚れを分解させて雨水で洗い流す『光触媒塗料』、フライパンのコーティングのように汚れがつきにくい『フッ素コーティング塗料』などです。
また、紫外線を反射して壁材と塗膜の劣化を防止する『遮熱塗料』、弾力性があって、壁面のひびを自ら保護する『弾性塗料』なども注目されています。
３．空き家の外壁の塗装が必要な理由とは？
外壁の傷みの進行に応じて、塗装が必要な理由を解説します。
３－１．建物を傷める
この過程は前述の通りですが、理由として問題となるのは、塗装が劣化してから放置した時間が長いほど、建物の補修に予算がかかるということです。
外壁の修繕だけでなく、雨漏りなどで傷んだ建物内部の構造材の修理が追加で必要になります。
雨漏りの修理は、問題箇所の特定をすることが難しく、施工をして様子を見るということの繰り返しで、なかなか直らないという場合もあります。
家の寿命を延ばすには、外壁の定期的な塗装は欠かせません。なかでも空き家の場合は別の要因で傷みが加速するため、さらに重要性が高まるという点は、前述の通りです。
３－２．資産価値が下がる
誰も住んでいない空き家にお金をかけてメンテナンスをすることは、なかなか気が進まないかと思います。
しかし、今後売却するにせよ、どなたかが住むにせよ、そのままにしていると資産価値が下がり、住んだ時の快適性も損なわれます。
目に見えない部分で進行した、建物内部への雨水の侵入は、建物の構造材の劣化やシロアリの食害を進めることとなります。
近年では中古住宅の売買の際に、ホームインスペクションを実施するケースが増えており、その際に、見えない建物の劣化や不具合が見つかると、販売価格に影響を及ぼします。
３－３．廃墟化で特定空家に
さらに空き家のメンテナンスをおこたっていると、どうなるでしょうか？
３－３－１．空き家対策特別措置法の対象になることも
建物は崩壊をはじめ、周辺に危険を及ぼしたり治安の悪化につながることから、『空き家対策特別措置法』に沿って、自治体から特定空き家の指定を受けてしまうことがあります。
特定空き家となった場合は、固定資産税の軽減を受けることができなくなります。
そのため、課税額が今までの６倍となり、廃墟に近い空き家に対してますます経費がかかります。
こうなると、選択肢としては建物の取り壊しが現実的となり、その場合の出費は数百万円になる可能性があります。
３－３－２．売却も視野に話し合いを
このような状況に至らない方法はもうひとつあり、早期に売却を決断することです。
遅かれ早かれ、外壁塗装等のメンテナンスを要するのであれば、傷みの少ないうちに売却するよう、所有者で話し合って決断するのが良いでしょう。
現状での売却額の査定や、売却にいたる判断材料、補修をした場合の概算見積もりなど、弊社にご相談いただければ、最適の答えを出していただくお手伝いをします。
４．空き家の外壁を塗装しないとどうなる？塗装の時期や理由について解説まとめ
空き家の外壁を塗装しないとどうなるのか、塗装の時期や理由について解説しました。
４－１．売却をご希望の方
スムーズで希望通りの売却のためには、専門知識に基づいた検討の上、さまざまな手段の中から方針を決めて進めるのが良いです。
ご自宅の売却や買取りで悩んでいる方、簡単無料の『LINE公式の無料相談』や『電話相談』からお気軽にお問い合わせ下さい。
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